天津市房产税改革的预期效应分析

天津财经大学 王村燕 欧阳婷

天津市房产税改革的预期效应分析

天津财经大学 王村燕 欧阳婷

房产税的改革近十年来一直是社会各方讨论的热点。2011年1月28日在上海和重庆开始的改革试点真正吹响了改革的号角。之后便不断传来试点扩围的消息。作为一种趋势，天津市必然也会被归入到开征房产税试点之列。本文试图从开征房产税之后能否给地方政府带来稳定的财政收入，使之逐步摆脱土地财政的困境，以及房产税能否逐渐发挥其调节收入分配的作用等方面展开讨论。

房产税 分税制 收入分配

1 天津市房产税改革的预期效应

房产税被看成一种受益税，反映地方政府提供公共产品和服务的价格。开征房产税将对地方政府的财政收入、各阶层的收入分配、房价产生一定效应。

1.1 增加地方政府的财政收入，优化税制结构

我国自1994年建立了分税制，随后税收收入越来越集中在中央。中央财政收入占比由1994年的20%左右提高到2011年的49.4%。但是绝大部分的事权却仍在地方，70%的公共支出要由地方负担，2011年这一比例上升为84.9%[1]。这就导致地方政府财权与事权严重不匹配。因此地方政府为了满足本地居民对公共服务的需求，不得不自筹资金，开始拍卖其所管辖领域的土地，于是便形成了今天“土地财政”的局面。2010年我国土地出让金额达到2.7万亿元，占全国财政收入的33.75%，占地方本级财政收入的50%以上[2]。同期天津市政府获取的土地出让金额为5719610.04万元[3]，土地出让金占政府财政收入的53.5%，土地出让收入占据了天津市整个财政收入的半壁江山。

假定天津市政府于2011年对住宅开征房产税，住宅房产税=人均建筑面积*城镇人口数*存量房房价*(1-住房价值下跌比率)*税率，这个公式用(1)表示。2011年天津市人均建筑面积为32.77平方米，城镇人口为996.44万人。存量房交易面积为581.22万平方米，交易金额为434.09亿元[4]，因此可推算出存量房的平均售价为7468.6元/平方米。对于住房价值下跌比率，可由以下推出：房产税开征前房屋市场价值V= i。[5]其中Y为年收益，r为折现率，当n→∞时，V=Y/r公式用(2)表示。开征房产税后，房产的收益会因此下降至Y-tVt,这里t为税率,Vt表示房屋的新市场价值。代入(2)式中得到Vt=(Y-tVt)/r，可简化为Vt=Y/(r+t)。综合开征前的房屋市场价值，得到Vt/V=r/(r+t)用(3)表示，这个即为房屋价值的下跌比率。折现率可以用银行的存贷利率来表示。2011年7月7日以后银行五年期的定期存款利率5.5%，五年期以上的个人住房公积金贷款利率为4.9%，取两者平均值则为5.2%。另外，根据天津市居民家庭住房基本情况构成来看(如表1所示)，2010年天津市两居室和三居室的普通型居民住宅占到了76.3%，四居室及单栋住宅的高档超面积住宅比例占了0.6%，低档住宅的比重占了23.1%。因高档住宅所占的份量很小，而中间档次的居民住宅占到了整个住宅的76%，所以房产税的主要纳税对象是普通中等档次的住宅。鉴于上海及重庆的税率设计，本文将房产税率设置为两档：0.8%和1.2%。在适用税率时考虑到公平因素，高端住宅适用高档税率1.2%，中端住宅适用中档税率0.8%，低端住宅免税。将r=5.2,t=0.8%代入(3)式中，得到住房价值下跌比率为13%。代入公式(1)，可计算出2011年住宅房产税=32.77×996.44×7468.6×(1-13%)×0.8%169.74亿元。而同期天津市的工商业房产税为30.61亿元[6]，住宅房产税是工商业房产税的5.5倍。2011年天津市税收收入是1004.51亿元，住宅房产税占到了天津市税收收入的16.9%。因此，对居民住宅开征房产税，可以大幅度增加天津市政府的财政收入。同时，对居民个人拥有的房产在保有环节予以课征，将结束房产税在居民个人财产保有阶段的缺失状态，提高财产税在总体税种中的比重，进一步优化税制结构。

表1 天津市城市居民家庭住房基本情况构成

1.2 缩小贫富差距,加强对收入分配的调节作用

财产税是对个人拥有的财产征税。一般来说，个人拥有财产的多少很大程度上可以反映出其纳税的能力。因此，对财产课税具有调节个人级差收入的作用，在一定程度上缩小居民个人之间的贫富差距。而房产税作为财产税中的一个重要税种，通过对富裕阶层征收高档税率，将筹集来的资金转移支付给低收入群体用于建设保障性住房，即“抽肥补瘦”的做法充分体现了房产税对收入分配的调节作用。同时对保障性住房免征房产税，在很大程度上隐性减轻了低收入群体的支出负担。而高收入群体由于本身的消费习惯，其拥有的房产价值相对也高。因此，对高档住宅多纳税，对低档住宅免征房产税的做法，可间接调节不同群体的收入分配差距，发挥房产税的调节功能。

1.3 熨平房价增幅，缓解居民购房压力

针对个人住宅开征房产税将会对房价产生的影响，国内的众多学者从影响房价的成本因素、供求关系以及对房价的未来预期来分析房产税与房价之间的相互关系。笔者认为，税收对经济的影响只是众多因素当中的一个，它的影响力的大小还依赖于众多因素之间的力量抗衡。对于我国目前的房价问题除了税收外，更应该放到我国城镇化趋势下房屋的供求关系及国家加强宏观调控的大背景中来考虑。

一方面，从当前大的经济环境背景看，国家现在以及今后一段时期内仍不会轻易放松对房地产的宏观调控，天津市作为中央政府调控房产市场的地区之一，其房价状况可以从天津市统计局的官方数据反映出来：天津市2012年1～8月，房地产开发投资858.09亿元，同比虽然增长了21.9%，但商品房销售额为712.03亿元，同比下降了4.4%，其中住宅销售额下降了1.4%。从房价看，2012年天津市新建商品住宅价格2-6月份同比持续下降，分别下降0.8%、1.4%、1.8%、1.3%和1.2%。从这一结果可知，政府调控楼市的政策仍未松动，房价过快上涨的势头得到一定抑制，总体呈现稳中回落的态势，将对房价的理性回归有一定熨平的效应。首先，这会导致人们对房价涨跌的预期不明确。其次，如果天津市在房屋保有环节实行较高的房产税税率，使得房产税税额大于房价预期上升的幅度，对于投机者和投资者来说，由于增加了持有成本，而房价涨幅空间前途未卜、扑朔迷离，很大可能致使其减少房屋的持有量，释放房屋供给的空间。

另一方面，天津市政府最近几年在保障房建设方面的大规模投入，释放了房地产市场上房屋的供给数量。2010年，天津市开工建设保障性住房680万平方米，约8.5万套，占全市住宅建设量的30%以上，2011年则达到1600万平方米，约23.9万套[7]。在房屋刚性需求AD不变的情况下，随着政府对保障性住房供给的增加，供给曲线从AS1右下移至AS2(如图1所示)，均衡房价也随之由P1下降至P2。政府对保障房的大量建设，缓解了部分居民购房的压力。

图1 房屋供给与需求的变动状况

2 天津市房产税改革的建议

2.1 整合房地产流转环节的税费，降低房屋开发成本

现在房地产市场上存在租、税、费体系混乱的状况，而这又大多集中在房地产开发环节和交易环节。据有关资料显示：流转环节税负占房地产税收总额的70%，占销售收入的23%左右；保有环节的税负占房地产税收总额的25%左右，相当于房价的1.5%～2.0%左右[8]。这反映了房地产税制结构不合理：流转环节税负重，保有环节税负轻。这种现状导致房屋交易时开发商容易将税负转嫁给购买者。这就需要将流转环节的税和费进行肃清和整合。中央政府应调整现行房地产方面的租税，将土地出让金、耕地占用税、土地使用税、土地增值税，按照分税制改革中的“简税制”要求，整和成房产税。而地方政府则应整理房地产涉及的各种收费，肃清各种无谓收费，减少房地产的成本，从而降低房屋价格。

2.2 将存量房纳入征税范围，抑制投资行为

房产税的改革需要循序渐进，从沪渝对新增房征税，慢慢过渡到对所有房屋征税。在房产税改革试点的城市中，上海方案没有将存量房纳入到征收范围中来，这对抑制投资行为没有多大影响。由于疏漏了以前保有环节的房产，所以它不是真正意义上的房产税。众所周知，拥有多套、超价值住宅的人比现购房屋的人甚至更富有，所以不能对其进行免税。但也不能“一刀切”，对所有存量房都要征收房产税。这可以借鉴重庆的做法：重庆对在主城区拥有独栋豪宅和高档商品房的存量房面积超过180平米的征收房产税。天津市2011年人均住宅面积为32平米，如果以3口之家计算的话，那么一个家庭的住宅面积平均为90平米。因此，应对在天津市区拥有的普通家庭住房建筑面积超过90平米且属于第二套及以上的、拥有的高档住宅(其市场估计价值是天津市上年新建商品房价值2倍以上的)都要征收房产税。其税额可以按照增量房中的低档税率0.5%来进行征缴。这样做主要是为了平衡存量房和新增房之间的税负公平。

2.3 实行差别税率，体现调节收入分配功能

未来的房产税改革应该对增量房实行不同级次的差别税率，实行高档房产高档税率、普通房产中等税率、低档房产免税的原则，发挥财产税在贫富差距方面调节作用。因此，天津市在进行房产税改革时，可以采取如下做法：对在天津市新购的、建筑面积未超过90平米的第一套家庭普通住房免征房产税，如果是属于第2套及以上且未超过90平米的则按0.5%的税率计征；超过90平米未超过150平米的普通住房按0.8%的税率征收房产税。这些普通住房是指其市场估计价值是上年市场价值2倍以下的房屋。另外，对在天津市新构的、其市场评估是上年度市场价值2倍(含2倍)以上的或者家庭住宅面积超过150平米的这些高档或者超面积住宅征收1.2%的房产税。实行这种层次倾斜的累计税率，既保障了中低收入群体住房的需求，又约束了高收入群体大量投资房产市场的倾向。这种税率设计体现了房产税调节收入分配的功能，同时还能抑制房地产市场上的“投机”和“炒房”行为，规范房地产市场的健康运行。

2.4 扩大保障房的建设，降低房屋的供给弹性

书，背书，实质上并不真正进行实践，头脑跟不上行动，凡事“嘴先到”。要想做到人才与市场匹配，就要求市场对人才发展趋势的要求是：学历社会-学历-能力社会-能力。

四年的时间一晃而过，毕业就要面临就业，市场需要什么样的人才，人才要面临怎样的市场，毕业生要面临重重门槛，然而毕业生们遭遇的诸多门槛，除了我国经济发展自身看来，更是一个重要的外在因素，正是这些外在因素，也旁敲侧击的给大学生的就业压力问题雪上加霜。

学历门槛让大学生徘徊不前，自惭形秽。据大学毕业生亲身体验描述，当他们看见银行或是金融单位的牌子时并不会上前，因为这样的单位要求硕士以上学历，所以他们也并不会自讨没趣。而其他看起来并不是很好地单位一样也是要求本科学历。对于专科生和中专生来说，适合他们的职位少之又少。另一方面同样的一个岗位本科生或是中专生就可以胜任，而这样的岗位同样不乏研究生或是更高学历的学生前来应聘，而有几家用人单位能够舍研究生而要本科生或是更低学历的学生呢？

经验门槛是应届毕业生的致命伤，目前来看，参加招聘会或是网上求职，我们都会看到几乎每条招聘信息上都会写着要求求职者多少年以上工作经验，对于应届毕业生而言，刚刚走出校门，书才刚读完，何来就业经验啊？由于招聘应届毕业生成功率不高，还要付出较多的招聘成本，所以大多数用人单位宁愿高薪聘用有工作经验的，也不愿意招聘应届毕业生。但是我们换个角度来看，没有经验并不代表没有能力，用人单位靠门槛选择员工，将应届毕业生拒之千里之外，让不少大学生不得不放弃自己喜欢的职业或是专业，为了解决生计勉强选择一份自己不喜欢不对口的职业，这样是不公平的，哪怕工资低一些，也要给应届毕业生一个机会，只有社会全员的共同努力，社会经济才能继续向前发展，就业问题也才能得到缓解和解决。

性别门槛让女大学生有口难言，据调查许多企业的负责人更愿意招聘男性，因为在工作几年后对于女性来说，大多需要结婚生子，休婚嫁、休产假、休病假等等，对于一个女性员工来说，面临的问题太多，而一些企业经营者无法忍受这种没完没了的突发事件，因为可能因为某个岗位的某段时间的间断就会给企业带来很大的损失。但是也有的企业不这么认为，他们在众多应聘者中筛选出来的往往多数是女性，因为年轻的女性充满热情，无论是工作能力还是各方面都不比男性差，甚至能比平年龄的男性创造出更多的价值，所以对于这样的收益，企业转变态度是值得的，我相信只要权衡好家庭和工作的关系，女性工作者可能会更成功，事实证明很多成功的职业女性就把家庭和工作权衡的很好，不给机会就把大学生拒之门外的行为是一种职业歧视。

证书门槛催生了大学生考证一族，一些毕业生为了自己更有竞争力而考取各种各样的证，例如最普遍的就是，英语四六级证，计算机等级证，普听话等级证等等，而用人单位也似乎很吃这一套，因为有些单位就明文规定新进员工要拥有这样或是那样的证书作为进入单位的基础，所以，一些毕业生在大学期间就会放弃各种实践的机会，全心全意的投身到考证的行列中。可话又说回来，高校学生到底要不要考证，考什么证，都是根据自己的实际需要来定的，要适可而止，不要白白耗费了人力和无力。

总之，高校毕业生就业难的问题，是我们社会大背景之下出现的特别现象，我们不能轻易定论某种体质好或不好。从目前高等教育的现状来看，大学生就业问题只不过是结构的过剩问题，需要学校树立全新的科学发展观和发展模式。另一方面，一些列的外在因素也给毕业生就业造成了一定程度的压力，就业难问题用人单位也有众多的不妥当的地方，但高校毕业生也不能因此而丧失信心，一味抱怨，也要从自身找原因，与其面对用人单位的门槛止步不前，不如抓紧时间弥补自身的不足，在不断地提升中寻找更多的就业机会，进一步适应社会主义市场经济的发展要求，推动经济和社会的进步。

[1] 浦兴祖.中华人民共和国政治制度[M].上海:上海人民出版社,1999.

[2] 刘勇军.经济增长与就业弹性变动的非一致性理论综述及评论[J].市场与人口分析，2003(11).

[3] 胡鞍钢,杨永恒,盛欣.经济增长转型与就业促进[J].数理统计与管理,2004(6).

F201

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1005-5800(2012)12(c)-167-03