宁波市集体与国有房屋拆迁政策主要差异性剖析

宁波市国土资源局 谢建定 孙玉华

宁波市集体与国有房屋拆迁政策主要差异性剖析

宁波市国土资源局 谢建定 孙玉华

一直以来，宁波市房屋拆迁存在着集体与国有两套政策体系，其两套政策的差异性主要在补偿安置的标准上，考虑到补偿安置标准问题对拆迁当事人利益影响最大，为更好地平衡集体与国有土地拆迁补偿安置政策，以市三区为例，就宁波市集体与国有土地房屋拆迁补偿安置政策差异性问题作一探讨。

一、住宅用房拆迁补偿安置情况

（一）集体与国有土地住宅用房拆迁安置方式差异

住宅用房拆迁的补偿安置核心问题是安置方式。宁波市集体与国有土地住宅用房拆迁安置方式有一定的区别。集体土地住宅用房拆迁的安置方式有调产、货币和迁建安置三种，而国有土地住宅用房拆迁实行调产和货币安置。国有土地住宅用房拆迁相比集体土地少了迁建安置方式。经对集体与国有土地拆迁政策的理解，在调产安置方式上集体与国有土地拆迁的差异性不是太大，而迁建安置又缺乏可比性，故下面着重对两种土地性质住宅用房拆迁的货币安置方式进行对比分析。

（二）两种土地性质住宅用房拆迁货币安置区别

1、选择货币安置再增加补偿资金。选择货币安置再增加补偿资金是指在拆迁安置方式选择中，如选择货币安置方式的可以再增加一定的补偿金。一是集体土地房屋拆迁，依据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）第三十一条第三项及《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第三十条的规定，在市三区的住宅用房拆迁时如选择货币安置的可以再增加5%的拆迁补偿资金。二是国有土地房屋拆迁，依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），市三区被拆迁人选择按市场价格实行货币补偿的，可按评估金额再增加10%的拆迁补偿资金。如两处住宅用房，土地性质不同，经评估货币补偿金额均为100万元，集体土地住宅用房可再增加5万元补偿资金，而国有土地住宅用房可增加10万元，二者相差5万元。故同样的评估补偿金额下，住宅用房拆迁货币安置再增加比例补偿国有土地房屋要比集体土地房屋优惠很多。

2、成套房增加的补偿金。成套房增加的补偿金是指被拆迁房屋属于成套房屋的，应予增加成套房补偿金，这在集体土地房屋拆迁法规中缺乏规定。而国有土地房屋拆迁依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），市三区成套住宅用房的被拆迁当事人选择按市场价格评估金额实行货币补偿或产权调换的，还可按评估金额的10%计发成套住宅补贴费。如某被拆迁房屋按市场价格评估金额为100万元，可另按房屋评估金额的10%增加成套住房补贴费10万元。分析现行集体土地与国有土地房屋拆迁的情况，大多数集体土地性质房屋配套和结构设施不会差于国有土地房屋拆迁中的成套房，有的农村集体土地房屋配套设施较好，其价值不低于甚至要超过国有土地的成套房屋。到目前为止，集体土地房屋拆迁中缺乏关于成套房的相关规定，国有土地房屋拆迁政策规定成套房另增补偿金，同集体土地房屋拆迁补偿相比呈现了明显差异，上述例子一户房屋补偿将近多了10万元。

3、提前搬迁奖励费。提前搬迁奖励费是指在规定时间内提前搬迁支付给被拆迁人的奖励费用。一是集体土地房屋拆迁，依据《条例》第三十七条的规定，被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。目前，根据各区提供的资料，市三区奖励标准为：海曙区90元/平方米；江东区200元/平方米；江北区每户5000元。三区的最高标准为江东。如按江东区标准，某被拆迁房屋合法建筑面积按100平方米算，则提前搬迁奖励费为2万元。二是国有土地房屋拆迁，依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），市三区住宅用房按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发。如某户属于江东区的房屋，被拆迁房屋合法面积为100平方米，按15000元/平方米计算，房屋总价值为150万元，则该户的提前拆迁奖励费为15万元，二者相差13万元。

综上所述，同样类型的集体与国有土地房屋拆迁，以100平方米合法面积为例，从上述三项内容进行比较来看，二者的补偿金相差至少在20-30万之间。

另外，不同土地性质住宅用房的拆迁补偿，还有过渡补贴标准的差异，如市三区国有土地房屋拆迁过渡补贴标准政策规定为每月20元/平方米，实际操作中为每月25元/平方米，而集体土地房屋拆迁的过渡补贴标准为每月10元/平方米。如某户拆迁旧房面积按100平方米计算，则集体与国有土地拆迁过渡补贴二者相差1500元/月。

二、非住宅拆迁补偿安置情况

（一）集体与国有土地非住宅拆迁安置模式的区别

非住宅用房拆迁的补偿安置核心问题也是安置方式。宁波市集体与国有土地非住宅拆迁安置方式有所区别。集体土地非住宅拆迁，应当实行货币安置，在符合规划以及市、县市区人民政府规定的情况下也可以实行迁建安置。而国有土地非住宅拆迁实行调产或货币安置。由于集体土地非住宅拆迁少了调产安置，而国有土地少了迁建安置，二者均缺乏可比性。为此，下面着重就集体与国有土地非住宅拆迁的货币安置模式进行分析比较。

（二）两种土地性质非住宅拆迁货币安置的区别

1、选择货币安置的再增加补偿资金。选择货币安置再增加补偿资金是指在拆迁安置方式选择中，如选择货币安置方式的可以再增加一定的补偿金，与住宅拆迁相类同。集体土地房屋拆迁中的非住宅拆迁，对于选择货币安置的再增加补偿资金没有相应的规定。而国有土地非住宅拆迁，依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），市三区非住宅拆迁被拆迁人选择货币安置的，可以按被拆迁房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，商业用房增加比例为10%-50%，办公、工业及仓储用房增加比例为10%，如被拆迁房屋的评估金额按100万元计算，10%相当于增加10万元补偿金，二者差异很大。

2、设施、设备补偿费。拆迁非住宅会涉及设施设备的补偿问题。《条例》规定，对于被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通风设备等重大设施设备，在评估机构按照重置价结合成新后予以补偿，假设设施、设备的重置价为100万，结合成新系数为0.8，则其补偿金为80万。而国有土地非住宅房屋拆迁，依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），对于非住宅的设施、设备补偿费，由被拆迁人自行处置生产设备的，按重置价结合成新的40%予以补偿，即可以理解为除了按重置价结合成新的40%予以补偿外，还可以将设施、设备自行处理。假设设施、设备的重置价为100万，结合成新系数为0.8，再按40%折算后还可获得32万补偿，此外，还可以对原设施、设备进行处置，该处置权可以理解为相当于另增加80万元的补偿，这样二者合计的总补偿费为112万元。由上述集体与国有土地非住宅的设施、设备补偿费分析对比，国有要比集体土地的非住宅拆迁多出32万元。

3、提前搬迁奖励费。集体土地非住宅拆迁，依据《条例》第三十七条的规定，被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。但目前市三区对非住宅提前搬迁奖励尚没有具体标准。而国有土地非住宅拆迁，依据《宁波市市区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》（甬政发[2008]94号），非住宅用房按房屋评估金额的3%计发提前搬迁奖励费。如非住宅用房按房屋评估金额100万，则另行可增加3万元的提前奖励费。

综上所述，宁波市集体与国有土地房屋拆迁，在同样适用货币安置的条件下，二者具有较大差异性。虽然二者的土地性质不相同，但作为使用者来说，具有类同的房屋使用价值。为此，我们对于集体与国有土地房屋拆迁实际操作上，应从结合多方的因素考虑充分当地二者土地性质房屋拆迁补偿安置标准的平衡，这样将有利于地区性拆迁工作的有力推进。