非住宅公开招租之利弊分析及对策

林辉

非住宅 招租 利弊 对策

引言

我所在的单位经营管理着一定数量的非住宅。在2004年以前，因为长期执行在计划经济年代形成的非住宅租金标准，致使非住宅的租金水平偏低，与市场租金水平相距甚远。这不仅造成国有房产的贬值，本单位陷入经济困境，还给一些人留下了牟取私利的空间。为了彻底改变这一现状，从2004年起，本单位毅然改变沿袭了几十年的非住宅经营模式，将非住宅的出租方式由协议出租转变为面向市场公开招租，即通过引入市场竞争，采取公开竞租、价高者得的经营方式，一举摆脱了经济困境，并使得经济效益逐年攀升。

我亲历了这一过程，并具体负责非住宅的经营工作近7年。现结合自己的亲身经历及思考，谈谈非住宅公开招租存在的利弊及其对策。

有利之处

（1）能体现公平、公正的精神。平等自愿、公平公正是市场经济的基本原则。采取让非住宅面向市场公开招租的经营方式，就打破了原有的藩篱，让有意者都有一个平等参与、公平竞争的机会，不仅符合市场经济规律，还因公开、透明而打消外界对非住宅经营工作的猜疑甚至诟病，维护单位的良好社会形象。

（2）能取得可观的经济收益。引入市场竞争，可以有力地缩小直至消除非住宅租金水平与市场租金水平之间的差距，不给一些人留下利用租赁价格差牟取私利的空间，让单位取得可观的经济收益，也堵塞了腐败的漏洞。

（3）能促进非住宅的增值。经营管理非住宅必须坚持“齐头并进”的工作思路，即在保护其完整与安全的同时，要促进其保值增值，不可偏废。现有的非住宅到底价值几何，必须经过市场的验证，才能得出确切的结果。公开招租是最好的“试金石”之一，通过它拉升非住宅的租金水平，进而带动其经济价值及知名度的提升，这对将来可能发生的国有房产的评估与置换都是十分有利的。

不利之处

它最主要的短板在于难以防范恶意的、过度的竞租。恶意竞租，即竞租者其实无意承租某个非住宅，只是想通过拉高租赁价格来削弱现承租人的竞争优势，使其经营难以为继，它往往来自邻近的同行，但发生的概率较低。过度竞租，即竞租者真心想承租某个非住宅，且抱着志在必得的心理，导致竞租结果超出正常、合理值，它发生的概率较高。出现过度竞租行为的人常常是基于三个动因：丧失原有的经营场所，急于找到新的经营场所的；或初来乍到尚未了解本地市场行情，又急于寻找非住宅开店的；或看中了非住宅所在的位置，想搏一搏的。在这些动因的驱使下，竞租各方你来我往、互不相让，逐渐演变成斗气式的竞租，使最终成交的租赁价格成倍甚至数倍高出原定的招租底价。

租赁价格提升对出租人而言本是好事，但过犹不及，过度了对租赁双方都将是损害。恶意的、过度的竞租造成非住宅租赁价格的虚高，不仅不能反映出真实的租金水平，还会误导市场行情，进而导致群起效尤，哄抬整体租赁价格的后果，并让经过“惨烈”竞租而成交者（承租人）背上过重的租金负担。当承租人无力支付租金时，给出租人带来的是经济损失和管理成本的增加。可以说，恶意或过度竞租非住宅是另一种形态的“炒房”行为。

解决对策

（1）相机选用不同的招租方法

按照竞租者报价的次数划分，可将公开招租的方法分为多次报价法和一次报价法。多次报价法，即在同一时段内，允许竞租者对同一个标的进行轮番报价，次数不限，直至报价停止，报价最高者成交。采用这一做法，极易形成激烈的现场竞争，迅速抬高租赁价格，但容易变成过度竞租。一次报价法，即在同一时段内，每一个竞租者对同一个标的只能有一次報价机会，相当于一锤定音。采用这一做法，不易出现过度竞租，但成交的租赁价格未必能达到出租人的心理预期值。

因此，选用哪一种招租方法，应根据非住宅的具体情况来决定。凭自己的经验，我认为，对于从未经过市场竞争验证的非住宅宜选用多次报价法；反之，则宜选用一次报价法。毕竟，我们对经过市场竞争验证的非住宅的价值已大致心中有数，为其设定的招租底价不会与市场行情相去甚远。

（2）提高竞租保证金的额度

我们会向非住宅竞租者收取一定数额的竞租保证金，作为其信用担保。可酌情提高竞租保证金的额度，尤其是在采用多次报价法时。因为不论竞租者怀着什么样的动机，都无从知晓谁将会是成交者及将以怎样的价格成交，谁都有可能是成交者。当某个竞租者以虚高的价格成交时，会面临两难境地：要么签订租赁合同，但价格过高而难以承受；要么不签订租赁合同，这属违约行为，将被没收竞租保证金。提高竞租保证金的额度，就是增加了竞租者非理性行为的成本，让其在报价时有所顾忌，可收到一定的震慑和遏制效果。

（3）不把“价高者得”作为唯一的评定标准

价高者得，是非住宅公开招租的基本原则。当在公开招租中频频出现过度竞租而亟需回归理性时，就不宜继续将“价高者得”作为唯一的评定标准。

面对这种状况，我在综合考虑出租人需求、非住宅特点等情况后，大胆改变招租的方法，在一次报价法的框架内，先后设计了租赁价格二次平均法、预付租金加分法等确定竞租成交者的方法，基本思路就是先设计一些评分标准，然后根据竞租者填报的情况进行现场综合评分，得分最高者成交。在其中，竞争者的报价被作为一项很重要的却非唯一的评定标准，但它在分值中的占比始终不会低于70%，因为“经济收益居首”这一根本原则是不能动摇的。依照这些方法确定的成交者，均非报价最高者，但其报价亦相差不远，而且这些成交者在租赁期内从未出现拖欠租金的行为，确保了单位获得稳定、持久的收益，也节约了管理成本。

凡事有利必有弊。非住宅公开招租的经营方式决不会是完美无缺的，它是一把“双刃剑”，关键是利大于弊还是弊大于利。只要是前者，就值得我们坚定地做下去，并应在做的过程中，根据实际情形不断地纠偏补漏。况且，兴利除弊本就是政府部门的职责所在。