重庆“一小时经济圈”旅游休闲地产现状及建议

刘广元

重庆“一小时经济圈”旅游休闲地产现状及建议

刘广元

介绍了国外旅游休闲地产发展的阶段性特征和我国旅游休闲地产发展的动因，分析了重庆市“一小时经济圈”的旅游休闲地产发展状况，并就重庆市区域旅游休闲地产的进一步发展提出了注重项目主题特色、向小户型产品倾斜和强化旅游地产与其他关联产业的嫁接等建议。

旅游经济；旅游休闲地产；重庆；“一小时经济圈”

旅游业作为一种关联力极强的经济发展形式，越来越受到社会各界的广泛重视。2007-2009年，国务院出台的411个文件中，有25个文件与旅游业直接或间接关联。而且2009年的［国发41号］文件将旅游业定位为战略性支柱产业，这说明旅游业在国民经济中的地位越来越突出［1］。现代旅游的发展形式呈现出多维度、多思路、多产业的特点，一系列的旅游发展创新模式应运而生，旅游休闲地产是其中的典型之一。重庆“一小时经济圈”是重庆区位条件最好、资源环境承载力最强、最适宜城市、人口和产业聚集的区域［2］，其中的旅游休闲地产的发展当然也是值得认真研究的问题。

一、关于旅游休闲地产的概念

在市场经济的催生下，有关旅游休闲地产的理论研究和实践探索正蓬勃发展，但目前关于旅游休闲地产的定义则有不同的研究视角、强调重点和原则方法。本文要谈的旅游休闲地产，强调与旅游休闲产业的紧密关系，是指投资商依托丰富的旅游资源（包括自然资源和人文资源），以旅游度假休闲会议为目的，通过将旅游业与地产相结合的开发、经营模式而形成的各种物业的总称，是一种集投资与消费于一体的新型物业模式［3］。旅游休闲地产是一个时序动态概念，其内涵和外延随着社会经济和社会实践的发展而将不断深化。目前，在我国具有代表性的旅游休闲地产，主要有休闲度假住宅、产权酒店（分时度假）、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。

二、国内外旅游休闲地产发展状况

（一）国外旅游休闲地产发展概况

欧美发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场培育等原因，其发展已经步入成熟期［4］。如果我们把休闲地产作为一个产品看待，那么可以清楚地看到其生命周期及发展的各个阶段特征（见表1）。

表1 旅游休闲地产发展阶段及特征

发达国家和地区的旅游休闲地产的成熟主要表现在：（1）以休闲为主导，在体量规模上占有主导地位，能满足三代人不同的休闲需求，并形成了融休闲度假及生活氛围的产品；（2）开发商基本以休闲产品为经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，能够有效保证项目的可持续性；（3）按照规模化、专业化、精细化的思路，将某一类或几类休闲产品做大、做强、做专，形成规模效应和叠加效应，如高尔夫、游艇、一级方程式等。

（二）国内旅游休闲地产发展动因

有以下几大因素，正推动着我国旅游休闲地产的发展：

一是城市规模扩张。2008年我国的城市化水平已达到45.7%，特大城市和大城市比例达到21.1%，城市化进程的高速阶段已经到来。然而，城市化造就的“水泥森林”、“高楼峡谷”却促使人们逃离城市，向郊区找寻空间与自由。与此同时，交通条件的改善和私家车的普及，使得城市房地产发展趋向郊区化、边缘化，地域时空概念逐渐淡化。在这样的背景示意下，休闲与居住结为“秦晋之好”，旅游休闲地产也应势而生。

二是国民收入水平提高。我国人均GDP于2006年超过2000美元，有37个大中城市人均GDP突破3000美元，这意味着2007年中国全面进入旅游休闲度假阶段，融入国际休闲文化大潮流。2009年我国人均GDP达到4000美元，为不动产投资提供了强劲的市场需求基础，再加上不可抗拒的休闲经济扑面而来，旅游休闲地产获得了前所未有的良机。

三是休闲大环境改善。随着假期增加和出行方式多元化，人们生活空间的地域限制逐渐弱化，出游能力大大提升，休闲方式不断升级，对休闲产品的个性化需求也在不断增加。休闲地产市场为满足不同消费群体的需求，提供了多样选择，各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等，在全国各地相继登场亮相。

三、重庆“一小时经济圈”旅游休闲地产现状

重庆“一小时经济圈”经济体量大，2009年国内生产总值相当于全市的77.8%，是重庆城市化水平和人均国民收入最高，购买力最强的经济板块。区域内有世界文化遗产1处，国家A级景区41处（占全市63%）、森林公园35个、风景名胜区17个，自然保护区5个。高品位的旅游资源赋存，为“一小时经济圈”旅游休闲地产的发展提供了良好的依托平台［5］。

重庆的旅游地产市场起步很晚，“从无到有”的过程不过5年时间，但已呈蓬勃态势。特点是注重概念打造，基本通过“旅游+地产”模式带动起来，同时“旅游+地产”融合温泉文化、养生、体育运动等“X”因素，正越来越受到开发商们热捧。目前，“一小时经济圈”旅游休闲地产具有代表性的主要有：九里香堤、东方山水、海兰云天、海昌加勒比、芳草地-雪岭仙山、金佛美庐、仙山流云、夏宫-仙女山、隆鑫-花漾的山谷、戴斯圣杰温泉度假酒店、泽京-海棠香国、德宜信-锦绣天台等。

表2 重庆“一小时经济圈”主要旅游休闲地产项目

从表2可知：（1）重庆市内的旅游休闲地产主要集中在南山、铁山坪、白市驿等近郊区域。但随着重庆市四山（缙云山、中梁山、明月山、铜锣山）管制的执行，近郊区域提供的旅游休闲地产，在批量规模和周边环境配套上都将受到很大限制。（2）重庆主城远郊休闲地产项目，主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷等避暑资源较好的旅游景区，项目卖点依托避暑、休闲度假，结合重庆山城的时空差异，强调“5+2”、“4+3”等生活方式营销。（3）“一小时经济圈”其他区县休闲地产项目供应数量较少，目前主要是依托主城“三环八射”的交通，突出“靠景”的特点。但一经推出，便受到市场的追捧，市场增长潜力较大［6］。

四、“一小时经济圈”旅游休闲地产发展建议

（一）考虑人的自然本性需求，打造主城“第三空间”

“第三空间”是一个新的都市文化概念。家庭和居室称为人的“第一空间”，繁忙紧张的办公室称为“第二空间”，人们放松身心的地方称为“第三空间”。重庆作为我国重要的工业城市、长江中上游的经济中心和我国楼群密度最高的城市之一，生活其中的市民渴望回归自然，回归生态质朴的“第三空间”。因此，重庆“一小时经济圈”发展旅游休闲地产，应该考虑打造重庆主城区的“第三空间”，市场定位方面要着重关注养生、养老和度假居住市场，尤其是“5+2”、“4+3”生活方式的群体。

（二）注重项目主题特色，避免区内同质竞争

在重庆主城区的市场调查显示，六成调查对象购买休闲地产的目的是养老。目前重庆有避暑地产（如南山、仙女山、金佛山的地产项目）、温泉地产（如白市驿海兰云天项目）等众多休闲地产项目，但关注以人为本的生态、生命、生活的综合性和专业化养生、养老度假的地产还较少。可以将其作为“一小时经济圈”休闲地产市场开发的一个突破口和市场细分的拓展方向，避免区域市场内扎堆同构竞争。

（三）针对市场需求，向小户型产品倾斜

据调查，有六成的调查对象青睐60m2以下的小户型，而事实上40~60m2一房和产权式酒店客房的销售模式也一直受到市场的追捧。从这两点信息可以看出，重庆主城的市场需求敏感点关注在价格和投资风险上。因此，重庆“一小时经济圈”的旅游休闲地产开发，在坚持质和量的基础上，要多在防范投资风险和小户型物业且具有稳定回报的销售模式方面，开拓创新。

（四）强化旅游项目、地产和其他关联产业的嫁接

房地产有复合地产、泛地产的区别，旅游也有大旅游、大产业的解读［7］。因此对于休闲地产，应该做好加法，不光要融合两者的“优良基因”，更要突出放大集成后的亮点。从国内外休闲地产项目成功开发的经验来看，应该适当打造高端休闲产品，做大做强其中某项休闲产品功能，形成规模效应，赚足眼球经济，树立“人气+商气”的发展思路，同时灵活地嫁接与主题相关的其他产业 （如健康产业等），形成多维产业链条，为休闲地产项目的成功开发形成有力的支撑。

[1]张自然.旅游业新政带来投资新机[J].投资北京，2010（1）.

[2]重庆市规划局.重庆市城乡总体规划（2007-2020）[S].2005.

[3]王洁，黄华.旅游房地产的概念与范畴辨析[J].旅游研究，2009（2）.

[4]徐克克.中国房地产周期波动理论和对策研究[D].北京：北京交通大学，2006.

[5]陆敏，张述林.基于空间结构的重庆市“一小时经济圈”旅游发展战略研究[J].北京第二外国语学院学报，2008（7）.

[6]赵小鲁.重庆市旅游经济发展现状及发展战略.[J].集团经济研究,2006(9).

[7]王志纲工作室.找魂：王志纲工作室战略策划10年实录[M].上海：东方出版社，2006.

F592.7

A

1673-1999（2011）03-0064-03

刘广元（1986-），男，湖南永州人，重庆工商大学（重庆400067）经贸学院硕士研究生，研究方向为产业经济。

2010-11-16