国外房地产业与国民经济协调发展的经验及其启示

李玉杰,王庆石,张 溪

(1.东北财经大学数学与数量经济学院,辽宁大连 116025;2.东北财经大学国际商学院,辽宁大连 116025;3.上海财经大学经济学院,上海 200433)

一、 问题的提出

改革开放以来,中国房地产业的崛起以及发展是当代中国经济的一个重要经济现象,它作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济体系中具有十分重要的地位,特别是在推动城市建设、调整经济结构、促进经济增长和提高居民生活水平等方面发挥着重大的积极作用。如梁云芳、高铁梅等(2006)的研究显示:我国房地产业为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑,已经成为我国国民经济的支柱产业[1]。

但是,房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。房地产业只有与国民经济保持协调发展关系,才能促进国民经济健康运行。从微观层面上看,房地产价格的过快上涨将占据人们的大部分可支配收入;当房地产价格急剧下降时,人们所持有的房地产市值就会大幅度缩水,从而使人们所持财富的数量急剧减少。从宏观层面上看,房地产市场的急剧波动,将会影响国民经济的持续健康发展。如20世纪90年代初的日本,土地价格大幅度下跌,泡沫经济开始正式破裂,导致民众的大量账面资产在短短的一两年间化为乌有,日本经济也从此陷入长期低迷状态[2]。

房地产业在我国还是一个新兴行业,但是在许多发达国家已经发展比较成熟。因此,在辩证分析我国房地产业与国民经济之间关系的同时,借鉴国外房地产业与国民经济协调发展的经验,是非常有必要的。本文采用OECD(经济合作与发展组织)部分成员国的房地产业相关数据,通过分析国外房地产业各个发展阶段的特征以及房地产价格与居民可支配收入之间的关系,了解国外房地产业在发展过程中取得的成功经验和失败的教训,并结合我国房地产业的发展状态,探讨房地产业与国民经济协调发展关系问题。

二、 OECD国家房地产业发展的经验

OECD是由30多个市场经济国家组成的政府间国际经济组织,成员国包括美国、德国、英国、日本、澳大利亚、加拿大、奥地利、新西兰、芬兰、挪威、瑞士、丹麦、荷兰、瑞典、墨西哥、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、西班牙等,国民生产总值占全世界的2/3。本文选取OECD国家房地产业增加值与GDP的比值以及房地产价格对居民可支配收入的弹性作为衡量房地产业发展水平的宏观经济指标。房地产业增加值与GDP的比值反映了房地产业在整个国民经济中的地位,表征一个国家房地产业的发展阶段;房地产价格对居民可支配收入的弹性表征一个国家或地区房地产业价格水平状况与居民购买力之间的内在联系,使我们了解居民可支配收入的变化对房地产价格波动的影响。

1. 房地产业发展的阶段性特征分析

由于社会制度、经济结构、文化习俗、消费理念等诸多方面的不同,中国与西方发达国家在房地产业发展方面不能进行简单的类比,但是,国民经济发展水平与房地产业发展阶段之间具有密切的相互关系这一观点已经得到人们的普遍认同[3]。房地产业属于资本密集型产业,只有当国民经济发展到一定水平,整个社会才能积聚一定的资本和财富去满足房地产投资、开发以及居民消费需求,并随着国民经济的发展、人均可支配收入的增加,房地产才能真正成为普通大众的消费品。房地产业的发展呈现阶段性特征,伴随着国民经济的发展,房地产业将从初级阶段过渡到高级发展阶段,房地产业与国民经济的关系也在动态变化之中。本文根据人均GDP、房地产业增加值占GDP的比重以及居民居住支出占居民消费支出的比重来划分房地产业发展阶段。

首先以美国为例,本文选取1947—2009年的美国数据,分析“二战”以后美国房地产业的发展历程,见图1。

图1 1947—2009年美国房地产业发展指标图数据来源:美国Bureau of Economic Analysis数据库。

由图1可见,美国在这一时期的房地产业发展状态分为三个阶段。第一阶段是20世纪50年代中期以前,房地产业处于发展的相对初期阶段,房地产业增加值占GDP比重为6%左右,人均GDP水平均低于3000美元,居民居住支出占居民消费支出的比重低于15%;第二阶段是从20世纪50年代中期到80年代中期,房地产业处于过渡发展阶段,在此期间房地产业增加值占GDP的比重主要介于6%～8%之间,人均GDP介于3000～18000美元之间,居民居住支出占居民消费支出中的比重为15%左右;第三阶段就是从20世纪80年代中期至今,美国房地产业发展到相对高级阶段,在这一阶段中,人均GDP在18000美元以上,居民居住支出在居民消费支出中的比重也稳定在17%～19%之间,房地产业增加值占GDP的比重长期稳定在8%～10%之间。也就是说,随着美国经济的快速发展,美国房地产业从相对初级阶段发展到相对高级阶段,美国房地产业在国民经济中的地位在不断增强,但在国民经济中的比重长期稳定在一定的范围内。

本文再以包括美国在内的14个OECD成员国为例,并从一个时间点对其进行横向比较分析,见图2。

图2显示了2008年14个国家的房地产业增加值占该国GDP的比重和人均GDP。14个国家的房地产业增加值占该国GDP的比重介于4%～15%之间,其中澳大利亚房地产增加值占GDP比重最小,爱尔兰房地产业增加值占GDP比重最大。若以人均GDP达到18000美元以上、房地产业增加值占GDP比重至少8%为划分房地产业处于高级发展阶段的标准,爱尔兰、波兰、加拿大、意大利、法国、德国、日本和美国的房地产业处于相对高级发展阶段。另外,14个主要成员国房地产业增加值占GDP的平均比重为8.73%。

图2 2008年14个OECD国家房地产业增加值占GDP的比重与人均GDP数据来源:OECD数据库。

综上,通过对选取的14个OECD成员国房地产业发展指标的分析可知,伴随着一国国民经济增长,房地产业在国民经济中的地位在不断增强,但在国民经济中的比重稳定在一个合理的范围内,与国民经济发展水平相适应。如果房地产业在国民经济中的比重持续向上并突破这一合理区间范围,则表明房地产业将会进入到发展过热的状态,影响整个国民经济的良性发展趋势。

2. 房地产价格与居民可支配收入的关系分析

房地产价格是衡量房地产市场发展水平的重要指标,居民可支配收入是反映国民经济增长水平的重要指标,房地产价格与居民可支配收入之间的关系反映了房地产行业与国民经济发展水平之间的深层次内在联系。根据经济学基本原理,在其他条件不变的情况下,随着国民经济的增长和居民可支配收入的不断提高,居民对房屋需求的增加将会促使房地产价格的上涨。如果房地产价格上涨速度远远超过居民可支配收入增长水平的话,居民将没有能力购买房地产,房地产市场就会出现泡沫,危害国民经济的可持续发展。本文通过分析房地产价格与居民可支配收入之间的关系,研究居民可支配收入的变化对房地产价格波动的影响,以及房地产价格是否超出了居民的支付能力。

(1) Panel Data模型的构建

基于OECD成员国房地产价格指数和居民可支配收入的面板数据,建立了Panel Date模型分析居民可支配收入与房地产价格之间的关系。为了消除价格影响,各国房地产平均价格(hp)和居民可支配收入(inc)均采用以2005年为基期的价格指数。同时为消除异方差影响,对这两个变量进行对数变换。采用1983—2008年OECD的14个成员国的房地产价格和居民人均可支配收入数据,构建面板数据集。14个国家包括美国、德国、英国、日本、澳大利亚、加拿大、奥地利、新西兰、芬兰、挪威、瑞士、丹麦、荷兰和瑞典,数据来源于OECD数据库。

从个体成员角度考虑的Panel Data模型有三种形式:无个体影响的不变系数模型、变截距模型、含有个体影响的变系数模型[4]。因此建立Panel Data模型之前必须确定模型形式,必须对模型设定并进行F检验[5], 由于F统计量F1>F0.05,F2>F0.05,模型采取变系数的形式,同时因为研究仅局限于对14个国家房地产价格与居民可支配收入关系的对比分析,因此选取固定影响变系数模型来进行分析比较合理。模型具体形式为:

具体模型估计结果,见表1。

表1 模型(1)截面估计结果

注: 样本容量n=336,*表示显著水平为1%。

(2) 实证结果分析

由于模型进行的是对数回归, 回归系数βi具有弹性意义, 实际上就是居民可支配收入增加1个百分点, 房地产价格随之增加βi个百分点, 即系数βi是房地产价格对居民可支配收入的弹性。 从回归系数的值来看, 房地产价格对居民可支配收入的弹性均为正, 反映了居民可支配收入对房地产价格具有一定的推动作用。 美国房地产价格对居民可支配收入的弹性为0.769, 也就是说美国居民可支配收入增长一个百分点, 其房地产价格就会增加0.769个百分点。 新西兰和奥地利两国的弹性最高, 尤其是新西兰达到了1.119个百分点,表明两国居民可支配收入增长的速度滞后于房地产价格的上涨速度。 英国、澳大利亚、德国、瑞士等国的弹性在0.6个百分点左右, 14个国家房地产价格对居民可支配收入的平均弹性为0.661。 在本文研究样本中的这些国家房地产市场都已经发展了上百年的时间, 相对比较成熟, 研究并汲取成熟房地产市场的发展经验, 会给我国新兴的房地产市场带来启示。 从对14个国家的房地产价格与居民可支配收入关系的研究中, 我们可以得出经验性的结论, 当一个国家房地产市场发展到一定程度时, 房地产价格对居民可支配收入的弹性将稳定在一个适度的范围, 就目前我们选取发达国家样本的情况看, 房地产价格对居民可支配收入的弹性平均为0.66个百分点左右。

模型实证结果表明:日本房地产价格对居民可支配收入的弹性最低,在本文研究的样本期内日本房地产价格与居民可支配收入之间的总体相关关系并不是十分显著。这主要是因为在选取的样本期内,日本房地产市场曾经出现过过热发展①本文将房地产业发展“过热”定义为房地产市场出现“价格泡沫”。。为了总结日本房地产业过热发展的教训,我们把日本房地产业作为典型的案例来重点分析。20世纪80年代的日本,地价、股价疯狂联动,资产价格循环上涨,90年代初土地价格开始下跌,泡沫经济开始正式破裂,导致企业和民众的大量账面资产在短短的一两年间化为乌有,日本经济也从此陷入长期低迷状态。日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。2007年底,日本六大城市(东京、名古屋、大阪、神户、横滨、京都)土地价格仅相当于1991年高点的27.1%,绝对价格也只相当于25年前,也即1982年的水平[6]。

我们将日本房地产业分为三个阶段:第一阶段为1987年以前,这一阶段可以认为是日本房地产业稳定发展期。在这一时期,日本的房地产业与国民经济之间存在着密切的依存关系,具体表现为房地产价格指数与GDP之间的相关系数显著为正,这表明在房地产业发展比较健康时,日本房地产业与国民经济之间存在协调发展关系。第二阶段为1988—2002年,在这一时期,日本经济增长明显放缓,从20世纪90年代初日本GDP增长率降低的速度较快,个别年份甚至出现了负增长。日本六大城市房地产价格也经历了“过山车”走势,在20世纪90年代初房价达到最高点,但随即急转直下,房地产市场泡沫破灭。第三阶段为2002年至今,日本国民经济开始逐渐恢复,房地产价格也逐渐止跌反弹(见图3)。

图3 1983—2007年日本房地产价格与GDP增长率走势注:①图中房价指数以1983年房价指数等于100作为基数; ②数据来源于日本总务省统计局数据库。

综上,从理论和实证的分析得出,当房地产业与国民经济发展水平相适应时,房地产的发展就会促进国民经济快速发展,提高人民的生活水平,增加居民的可支配收入,居民可支配收入的提高也会推动房地产价格的上涨,并且房地产价格对居民可支配收入的弹性平均为0.66个百分点左右;当房地产市场出现过热时,房地产业的发展与整个国民经济的增长明显发生背离,房地产业与国民经济之间的关系从协调变为紊乱,它们之间并不存在显著的相关性。

三、国外房地产业发展的经验对我国的启示

根据对OECD国家成熟房地产市场分析所得的经验,选择人均GDP水平和房地产增加值占GDP的比重作为划分房地产业发展状态的指标,具有一定的可信度和代表性。通过这两个指标,本文将房地产业发展状态划分为初级发展阶段、过渡发展阶段和高级发展阶段。当房地产业进入高级发展阶段后,房地产业增加值占GDP的比重不会随着国民经济的增长而不断上升,而是将稳定在一个合理的范围内,与国民经济发展水平相适应。同时,当房地产业与国民经济发展水平相适应时,居民可支配收入的提高也会推动房地产价格的上涨,并且房地产价格对居民可支配收入的弹性平均为0.66个百分点左右。但是,一旦房地产市场出现过热状况,房地产业与国民经济之间的协调发展关系被打破,将会危害到国民经济的健康发展。根据国外房地产业发展的经验,对照我国房地产业发展状态,有以下几点启示:

第一,从总体上来看,我国房地产业还处于初级发展阶段。我国房地产业是一个新兴行业,经历了由社会主义计划经济向市场经济转轨的发展过程,从总体上来说,我国房地产业还处于初级发展阶段。OECD国家房地产业发展的经验表明:若一国房地产业增加值占GDP比重主要介于4%～6%之间,人均GDP水平低于3000美元,那么就认为该国房地产业发展处于初级发展阶段。我国房地产业增加值占GDP的比重逐年增长,波动幅度在2%～5%之间;我国人均GDP也逐年增长,截止到2008年底,我国人均GDP达到22698元,见图4。因此,按照国外房地产业发展的经验,我国房地产业的发展状态还处于初级发展阶段,依然需要相当长的时间才能走向成熟。

第二,房地产业区域发展不平衡,局部地区房地产业已经进入过渡发展阶段。我国改革开放以来经济发展的一个比较突出的问题就是区域经济发展不平衡。各区域不同的自然条件、资源状况、经济技术条件、管理水平以及历史文化等因素使各地区经济发展水平极不平衡。与此相适应,一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平以及产业结构的制约,经济发展水平极不平衡也决定了房地产业发展的不平衡[7]。

本文以2007年各省区市相关数据为例,根据房地产业发展状态将我国各地区归为三大类:第一类是人均GDP超过3000美元、房地产业增加值占GDP的比重超过6%的地区,以北京、上海、广东为代表,这三个地区的房地产业的发展状态已经突破了房地产业初级发展阶段而进入到过渡发展阶段的状态。第二类是人均GDP超过3000美元、房地产业增加值占GDP的比重低于6%的地区,以江苏、浙江和天津为代表,这三个地区还没有完全突破房地产业发展的初级阶段。第三类就是人均GDP在3000美元以下,房地产业增加值占GDP的比重在6%以下,房地产业的发展完全处于初级发展阶段,见图5。

图4 1978—2008年中国房地产业增加值占GDP的比重及人均GDP数据来源:1979—2009年《中国统计年鉴》。

图5 2007年各省区市房地产业发展指标图数据来源:2008年《中国统计年鉴》。

第三,部分地区居民可支配收入增长速度滞后于房地产价格上涨速度。为了分析我国房地产价格与居民可支配收入的关系,我们建立基于省级面板数据的模型。选取各省区市商品住宅平均销售价格作为被解释变量,选取城镇居民年人均可支配收入作为解释变量。为消除价格影响,均采用以2000年为基期的价格指数,同时为消除异方差影响,对这两个变量进行对数变换。采用2000—2008年全国31个省区市的房地产价格、居民人均可支配收入,构建面板数据集,其中包括北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆,数据来源于2001—2009年《中国统计年鉴》及中经网数据库。

在建立模型之前,为了确定模型形式,先对模型设定进行F检验,F1>F0.05,F2>F0.05,因此选取固定影响变系数模型进行分析,模型具体形式为:

表2 模型(3)截面估计结果

注: *表示显著水平为1%。

表2中估计结果显示:所有的变斜率项均为正,表示房地产价格与居民可支配收入之间存在正向的相关关系。河北、山西、辽宁、河南、陕西等省的房地产价格对居民可支配收入的弹性在0.6左右,比较接近国外房地产价格对居民可支配收入弹性的平均值。上海、黑龙江、江苏、安徽、广西、海南、重庆、西藏的房地产价格对居民可支配收入的弹性分别达到1.311、1.163、1.305、1.122、1.372、1.239、1.168、1.556,相当于居民可支配收入增加1个百分点,房地产价格上涨幅度均在1.1个百分点以上,均高于英美等国的房地产价格对于居民可支配收入的弹性,也就是说这些地区的居民可支配收入的增长速度滞后于房地产价格的上涨速度,局部地区房地产市场出现过热发展态势。以西藏和广西为例,房地产价格对于居民可支配收入的弹性分别达到了1.556和1.372,在样本期西藏居民可支配收入增长58.4%,而同期房地产价格却上涨2.6倍,广西居民可支配收入在样本期增长98.7%,而房地产价格却上涨了2.4倍,说明在这两个地区的居民可支配收入严重滞后于房地产价格上涨的速度[注]数据来源于中国经济信息网产业数据库。。另外,2007年西藏房地产业增加值占GDP的比重为3.56%,而2008年西藏房地产业增加值占GDP的比重为8%,房地产市场出现“井喷式”发展,短期内如此高的增长率显然是不正常的,是局部地区房地产市场过热的标志。

综上所述,中国的房地产业整体上仍处于初级发展阶段,未来发展的空间很大;我国房地产业区域发展极不平衡,以经济发达省份为代表的房地产市场已经进入过渡发展阶段,但大部分省份的房地产业还处于起步发展阶段;部分地区房地产市场出现过热趋势,房地产价格上涨速度快于居民可支配收入增长的速度,反映出这些地区的房地产业发展状况的宏观与微观指标已经开始恶化。管理者应当及时对局部地区房地产市场过热状况进行调控,尽量避免房地产业发展与整个国民经济增长发生背离,努力促使房地产业与国民经济的协调发展。只有房地产业与国民经济协调发展,才能保证中国房地产业从初级发展阶段顺利过渡到高级发展阶段,才能避免类似于日本房地产市场泡沫破裂的悲剧重演。

参考文献:

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[4] 高铁梅. 计量经济分析方法与建模[M]. 北京:清华大学出版社, 2009:319-369.

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[6] 赵龙节,张辉,张吉法. 日本房地产业与国民经济周期波动对我国的启示[J]. 经济科学, 2007(1):116-125.

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