智能化居住建筑物业管理存在的问题及对策

王智刚

随着经济的发展、科学技术的进步以及生活水平的快速提高，人们已不再满足原有建筑和环境下的生活和工作，在美观、舒适、安全和综合环境等方面，提出了新的更高的要求。于是，一种能够满足社会信息化发展和生活水平提高需要的新型建筑——智能化居住建筑应运而生。但我国智能建筑起步较晚，存在着工程建设水平参差、智能化发展盲目、管理水平落后等问题。如何适应现代科技的发展，提高管理水平，如何从物业管理的角度出发为我国智能化建筑存在的问题提供有效的解决对策，是现代物业管理面临的一个重要问题。

1 智能化居住建筑及其物业管理的特点

1.1 智能化居住建筑的特点

1)提供安全、高效、舒适、便利的生活环境。智能化建筑运用电子监控系统与电子巡更系统等高科技设备，提高了建筑安保工作管理的质量，以保障人和财物的安全[2］。智能化建筑运用设备自动化监控系统为建筑室内提供适宜的温度、湿度以及多媒体音像、装饰照明、公共环境音乐等，显著地提高建筑物内的工作、学习、生活的效率与质量。智能化建筑通过互联网、电视网等各种现代化通讯技术，为人们提供了便利、高效的工作、学习和生活环境。

2)节省建筑能源。建筑物能耗是一个国家总能耗的重要组成部分，大约占全国总能耗的30%。一般建筑主要的能耗是采暖、通风、空调，约占总能耗的65%[3］。智能建筑根据室外气温状况与室内人员变化情况对空调进行自动化控制，并运用先进的室内通风系统进行换气、夜间热量补充等调节，尽可能地利用大气温度对室内温度进行调节，最大限度地节省能源。建筑照明、电梯、电视占建筑能耗的14%。智能化建筑在满足使用者要求的前提下，根据外界光线变化与室内人员变化情况，调节室内照明亮度，尽可能利用自然光照明，节省能耗。

3)广泛采用3C科技，节省了成本。在智能化建筑中，广泛采用了现代计算机技术(Computer)、现代通讯技术(Communication)和现代控制技术(Control)，实现信息、任务的重组和共享。

通过现代化计算机技术，对各种设备实行统一管理实时监控，使得设备的维护和维修更及时，减少了因设备维修不及时而导致的损失，并延长了设备的使用寿命，节省了设备的使用成本。设备监控系统的正常运行，降低了机电设备的维护成本。同时由于系统的高度集成，系统的管理操作也高度集中，很多低技术的岗位都被设备所取代，从而节约了人力资源成本。

1.2 智能化居住建筑物业管理的特点

1)管理的现代化、专业化。智能化居住建筑物业管理工作中的信息量大面广、重复使用率高、保存时间长，传统的人工管理方式已不能适应。智能物业管理利用智能建筑物业管理系统(Intelligent Building Facilities Management System，IBFMS)，迅速准确地进行相关信息的录入、存储、检索、分析，为物业管理工作提供准确及时的管理信息，实现物业信息的标准化与规范化，提高物业管理部门的管理效率[4］。智能物业管理还运用安全监控、电子通讯、远程计量等现代化管理手段为业主提供高效、优质的物业管理服务。与传统建筑根本上的不同是智能化建筑广泛采用了现代化的智能设备，物业设施管理是智能化建筑物业管理的重点。智能设备的正常运行，是确保智能建筑功能正常发挥的保证，是提升服务质量、扩展服务功能的前提。

2)服务的高效率、高质量。现代的物业管理工作涉及面广，除了要面对住户外，还要面对诸多的政府部门、相关企业事业单位(如煤气、自来水、电力)以及专业的服务公司(如安保、绿化、保洁)等[5］。智能化物业管理通过现代计算机技术，网络技术将分散的房屋、水电、清洁、保安、绿化等社会分工汇集起来，实施统一管理，使业主和使用人就不必分别面对各个不同的单位和部门，从而提高物业管理的服务效率。同时，智能化居住建筑物业管理应根据业主和物业使用人的需要，通过运用现代化的设备开展多种形式的综合服务，如卫星电视、视频会议。另外，还可以考虑为业主提供代理服务，例如小到柴米油盐，大到医疗服务、房屋租售代理等，甚至透过网络技术将某些专业服务项目委托从事经营服务公司，从而提高物业管理的服务内容与质量。

3)管理人员素质要求高。智能化居住建筑由于其设备的复杂、人们对生活环境的要求高，对物业管理从业人员的素质提出了新的要求。在物业管理运作过程中，涉及到管理、技术、服务等多学科知识的综合运用，因此，管理人员不但具有传统物业管理的知识，同时还应熟识掌握计算机科学、系统工程学、设备养护科学、房屋结构学、服务营销学知识。

2 智能化居住建筑物业管理存在的问题

智能化居住建筑的发展较晚，20世纪90年代末随着房地产业的发展才开始起步，客观地说，我国智能建筑还处于初期阶段，存在着工程建设水平参差不齐、智能化发展盲目等大量亟待解决的问题。智能化居住建筑物业管理同样也不可避免地存在以下问题:

1)管理水平低下。由于其设备的复杂性，智能物业管理需要现代管理科学理论的支持和指导。但作为一个微利的行业，物业管理机构的行业门槛较低，大部分物业管理企业缺乏足够的资金雇佣高级专业管理人才，企业内部架构散乱，管理水平低下[6］。由于行业发展时间短，大部分物业管理公司缺乏现代管理规范和管理标准，设备管理与服务缺乏程序化、制度化，服务质量参差不齐，管理成本大。此外，当前大部分物业管理公司的管理模式主要来自于国外智能化管理模式，尚未形成本土化的管理模式，物业管理过程中容易产生多方面的矛盾。

2)管理组织散乱。如前文所述，现代智能化建筑的居住和管理牵涉到政府部门、银行、物业管理公司和水电等其他相关企业等诸多部门，只有各有关单位密切配合，才能逐步完善并体现智能化建筑的优势。但目前在智能化小区建设过程涉及到小区布线的产权归属、利益分配等问题[7］，各相关部门之间缺乏统一的信息沟通平台。物业管理公司与相关事业单位之间尚未形成层次分明、上下贯通的工作网络，在一定程度上影响了住宅物业“智能化”的实施。

3)智能设备浪费且维修效率低。在我国部分地区，一些市场意识敏锐的房地产商把智能化作为卖点，在确定一个建筑物的智能化水平时，没有充分考虑社会状况等因素，不切合实际地实行智能化，使得设备的作用超出了现实的意义，造成了部分智能设备空置浪费。部分开发商认为一个住宅项目自动化程度越高越好、内容越多越好，为智能而智能，盲目追求与国际接轨而一味的参考国外的设计，脱离我国实际状况，造成资源的浪费[8］。我国物业管理起步晚，业内管理人员专业技术能力不强，运行智能化系统有一定的困难，因此智能化居住建筑房屋设备、设施的管理一般委托给专业化的设备保养维修公司[9］。智能化居住建筑物业管理公司与设备维修保养公司间缺乏统一的工作网络，当出现设备的突发性维修事件时，由于物业管理企业与设备委托保养公司间缺乏沟通渠道，导致物业服务效率不高。而且物业管理公司缺乏对专业人员的培训，物业使用人对智能化设备缺乏了解，很容易使用不当而造成设备经常性发生故障。设备维修不及时、效率低下，都会影响到物业使用者对服务质量与效率的评价。

3 优化智能化居住建筑物业管理的对策

1)树立全新的管理思想。随着物业管理的发展，物业管理行业市场化的逐步完善，物业管理行业内部竞争将会愈发激烈。物业管理属于一种企业经营行为，应当追求管理与服务的经济性、科学性、民主性和效益性。为此，物业管理企业应当从思想上树立并强化技术意识、系统意识、信息意识、服务意识及经营意识等，从传统的物业管理误区中走出来，由物业管理者向服务者的角色转变;在公司内部树立竞争的危机感，不断提升管理水平，提高服务质量，协助业主成立业主委员会，对物业管理企业进行监督，促进物业管理的发展。

2)建立科学的组织架构。物业管理组织要做到的是机构精简、队伍要精干、工作要高效，根据每个员工的特点配置适应的岗位，实现体制创新、技术创新、管理创新，同时根据实际情况的变化，及时对机构做出必要的调整，体现物业管理企业组织的适应性。

3)提高雇员素质，实现现代化管理。智能化居住物业管理企业作业层乃至管理层的高素质人才短缺，已成为制约企业发展的一个重要因素，建立一支专业化、高水平的物业管理队伍势在必行。为此，应加强管理人员的培训工作，选派相关专业的技术人员和智能系统的设计者进行岗前培训，掌握智能化系统管理的技能。重点开展智能化培训、电脑培训、外语培训，培训复合型高素质人才。同时，应确立全过程考核，使培训效果落到实处。智能化居住物业管理公司建立竞争激励机制，遵循市场经济规律，确保在市场竞争中的有效性，提高市场占有率。由于物业管理市场竞争的不完全性，可通过奖惩制度、岗位责任制、员工福利制等，不断激励企业全体员工，提高企业内、外部的竞争力。与此同时也应聘请专业化的管理人才，贯彻ISO 9001族标准，结合企业实际情况，建立、细化并在实施过程中不断完善规范化的管理标准，使有关管理与服务行为程序化、制度化。

4)建立智能设备维修管理制度。智能化设备由于各种原因造成意外事故而使设备或系统器材损坏，应通过定期对其进行检查和保养，进行预防性维护延长设备使用年限和运行效率，提高智能化居住建筑设备的利用率和使用价值，避免发生重大设备故障。为适应智能化建筑管理需要，应建立完善的定期检查及维修保养制度，对智能设备与系统建立档案，智能测试，定期维护，以防为主提高系统可靠性，尽量减少维修。预防性维护包括改良性维护，定期对设备和系统更新和改造升级，保证设备和系统能够不断满足智能建筑功能需要。对于专业化水平较高的智能化设备设施管理，可以委托给专业化的设备保养维修公司，专业化物业管理公司与设备维修公司间分工合作;而对于一些使用风险较高的设备，可以考虑购买第三者责任险，以降低物业管理公司的潜在设备风险。

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[2]齐锡晶.物业管理理论与实务[M］.北京:中国建材工业出版社，2002.

[3]陈瑞正.物业管理标准作业规程[M］.天津:天津大学出版社，2003.

[4]吴冬琴，梁 明，厉保军.基于Arc Engine的小区物业管理系统的研究[J］.技术与创新管理，2010，31(1):111-114.

[5]温治强.物业管理创新与服务品质提升[J］.中国新技术新产品，2010(3):199.

[6]李宗华.浅谈小区智能化系统建设[J］.电脑知识与技术，2006(3):124-126.

[7]江拥辉.浅谈智能化小区基于网络的物业管理系统[J］.科学之友，2010，12(4):65-66.

[8]崔 琦.智能建筑物业管理存在的问题及其对策[J］.长春工程学院学报(社会科学版)，2005，6(2):48-49.

[9]汪 牧.智能化小区物业管理问题及对策[J］.经营管理者，2009(10):116-120.