遏制政策下房价上涨的的原因及对策

王会超,郝春新

(河北联合大学研究生学院,河北唐山 063009)

遏制政策下房价上涨的的原因及对策

王会超,郝春新

(河北联合大学研究生学院,河北唐山 063009)

房价;政策;公租房;招拍挂制度

2009年我国房价持续飙升,部分城市甚至出现一房难求的怪状。由于房价的飞速上涨,越来越多的家庭沦为新一代的房奴。针对持续上涨的房价,我国近期出台了一系列的遏制房价的政策,但效果并不理想。本文针对房价逆遏制政策而上涨的现象进行了剖析,并提出了相应的对策。

从 2009年底至今,在遏制声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下,北京、唐山、石家庄等一线二线城市的房价并没有应声而落,相反,房价呈现出加速上涨的态势。自 2009年6月开始,70个大中城市房价同比涨幅由负变正,之后加速上扬,至 2009年 12月达 7.8%,2010年 1月为 9.5%,2月为10.7%,3月份更是达到 11.7%。在目前国家遏制调控效果不佳状况下,如何遏制房价继续上扬变得越发紧迫和严峻。

一 城市房价上涨的原因

城市房价上涨的原因是多方面,虽然近期国家出台一系列税收、信贷等方面的遏制政策,但由于一些遏制政策只是流于形式或者力度不够,再加上大多数潜在购房者都对未来房价上涨持肯定态度等诸多因素导致房价继续上扬。

1 政策在执行过程中被弱化

在经济适用房购买上政府虽然规定了供应对象和销售价格,但在实际操作层面却出现了不少漏洞。许多经济适用房并没有卖给该买的家庭,一些人已经有了自住房,又借政策及操作层面漏洞获得经济适用房,或以租养贷、或加价转让甚至炒卖房号,用紧缺的政策保障性住房牟利。按照政策,经济适用房未住满 5年不得按市场价出售,尽管目前大多数经济适用房未过 5年之限,但许多经济适用房已按照市价出售也是不争的事实。出售时多采用“黑白合同”的方式进行交易,这种方式不但能成功办理手续,还可逃过个税,令有关部门很难查处。更为严峻的是,尚有更多经济适用房临近 5年大限,暴利会导致经济适用房业主尤其是“投资者”涌入交易市场。如果目前上市交易政策及经济适用房的“商品”属性不发生改变,那么隐含政府补贴、具有保障性质的住房将就此转化为高价商品房,无法再惠及中低收入家庭。

2 潜在刚性需求者提前购房

在去年底国家系列调控政策出台后,购房者的恐慌心理有所缓解,但“两会”后,国家并没有出台进一步的紧缩性政策,房价再次抬头,购房者害怕房价再涨,许多打算推后购房的买者也不得不提前加入抢房大军。据国家统计局 4月份公布的数据显示:近期的购房者中,约有 60%左右的人群,因为害怕房价再疯长而不得不提前购房。这部分人群中以刚性需求为主,包括购买婚房、落户、学区房等。大量的潜在需求在三、四月份,一下子变成刚性需求,势必造成房价的持续上涨,而房价的继续攀升,又会再一次刺激潜在需求者的需求动机,这样周而复始的恶性循环,势必造成房价居高不下。

3 短时间内供需失衡状况难以改善

从去年年底国家出台的取消营业税优惠政策,到今年4月份出台的二套房首付不得低于 50%等诸多强有力政策,其指向非常明确,即遏制投机需求。这一系列的政策在一定程度上确实将不少投机者拒之门外。但随着城镇化速度加快,再加上我国每年会有几百万的大学生涌入城市,刚性需求一直很大,因此,购房需求尽管在国家政策的调控下有一定下降,但降幅不会很大。在房屋的供给方面,由于 2009年房屋需求旺盛,各大房地产商现有库存不是很多,而新开发的房屋需要至少 1年的时间才能上市,所以短时间一手房供应不会大幅度增加。在二手房市场,虽然国家出台的取消二手房营业税优惠政策在很大程度上打压了一些投机者的投机行为,但我国二手房供应的主体并不是投机者而是有一定经济实力的中产阶级,他们大多处在40到 50岁之间,对房地产政策有很强的承受能力,在经过一段时间的博弈,二手房市场必然回到卖者手中,所以跳价再次出现也并不偶然。

4 土地招拍挂制度的欠缺

在国资委的责令下 78家央企退出房地产业,这在很大程度上打击了央企频频制造地王的气焰,一定程度上对地方国企和民营企业也起到了警示作用。但央企退出后,地价依然快速上涨,除了土地资源稀缺、房价上涨推动、部分企业炒作等因素外,也是招拍挂的出让制度所致。这一制度虽然确保了土地出让过程的阳光透明,但也易将争夺激烈的土地价格推向“失控”的边缘。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性,既需要竞争主体的适当调整,更亟待游戏规则的合理改革。

5 金融危机影响还未彻底消除

金融危机刚刚过去,我国的经济还处于恢复发展阶段,投资渠道狭窄,投资渠道不确定因素还很多,而作为优先从金融危机走出来的房地产必然成为许多投资者青睐的对象,因而大量资金聚集房地产业必然造成房地产业的虚假繁荣。此外,由于近期人民币升值的呼声越来越高,大量外币通过各种正规和非正规渠道进入我国房地产,也使得本来就供不应求的市场变得愈加吃紧。

二 平抑房价的对策

刚刚走出金融危机来的我国经济,还不能经受太过刚性的调控政策。如果调控政策尺度把握不好,很有可能把经济再次推向 2008年的冰点。所以调控政策既不能太刚性,也不能太软弱无力,把握好调控尺度,综合运用税收、土地、金融等调控手段,努力稳定市场预期是我国目前遏制房价过快上涨的总体方向。

1 应严厉打击经济适用房违规出租出售行为

经济适用房作为国家保证中低收入家庭住房问题的政策性住房,在购买时包含了许多商品房所没有的优惠政策,因此它的价格要远低于商品房的价格。而目前我国在经济适用房出租出售方面管理并不到位,许多经济适用房没有到期就上市交易或者被变相出租,这势必造成经济适用房并不能很好的起到政策保证的作用,最终侵害低收入家庭的权利。

在打击经济适用房违规出租出售方面,我们应该出台更强有力的政策措施。建立经济适用房身份证系统,对购买经济适用房的住户进行严格身份审查,做到每一单元的适用房都要有明确的住户档案。当住户需要出租出售的时候,交易双方必须同时符合交易要求的才能进行交易,对于不按要求交易的售房者和购买者要进行严厉打击。有条件的城市,应建立灵活多样的经济适用房回购体系,这样才能最终确保经济适用房真正惠及最需要的人群。

2 应加快公租房建设,完善住房体系

一般而言,一个社会都存在 30%左右的低收入群体。解决这部分群体的住房问题,既不能完全由政府保障,走福利分房的老路;也不能完全由市场调节、走商品购置的新路。目前,我国已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等 5种保障方式。然而,这些保障方式只覆盖了城市原住民和农民工,大体占低收入群体一半。新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”,则被堵在了现有体制的覆盖之外。

其实,香港、新加坡等地解决“夹心层”,大多采用由政府出资建设公租房并取得了良好的效果,仅香港的“公屋制度”,就解决了 30%以上、约 200万人口的居住问题。我国应该吸收其合理的国外公租房经验,建设适合我国经济社会发展的公共租赁住房体系,以重点解决“夹心层”住房问题,并与前 5种保障方式相叠加,形成 “5+1”保障性住房体系,力争实现城市保障性住房的“全覆盖”。

3 应尽快完善招拍挂制度,构建灵活多样的土地出让制度

土地招拍挂引入了市场竞争机制,很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,是一种相对公平和合理的出让方式。但由于我国人多地少,土地资源紧缺,完全靠市场机制调节土地供需则会在很大程度上加速土地价格的攀升,毋庸讳言,近期出现的地王及土地财政问题与现行招拍挂制度不能说没有关系。

依据不同地区和城市土地供应情况、经济发展水平以及土地财政依赖程度不同,招拍挂制度的改革和完善可采取以下模式:

“分类出让”模式。即将高档商品房和普通商品房用地“区别对待”,对高档商品房等用地采用传统的 “价高者得”模式,但对普通住宅建设用地进行“综合评标”,综合地价、房价、户型、面积等多种指标,选择提供最佳方案的开发商,或对普通住宅用地在拍卖时设定一个封顶价格。同时,保证有足够的保障性住房用地通过非招拍挂的方式出让。这样,一方面可以实现土地出让金的最大化,另一方面又能满足普通居民的住房需求。

“限房价、竞地价”模式。即对出让地块限定房价,在此基础上,由开发商竞地价,这类似于现行限价房项目竞地价的方式。此外,还可以在限房价的前提下,采取多因素衡量的“综合竞价”方式,也就是开发商们除了要竞地价,还要竞争设计方案、绿化节能、中小套型建设规划、土地节约集约程度等多项指标。这样,可以有效遏制高地价带动的高房价。

“捆绑限价”模式。即将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出,明确出让土地中保障性用房的比例和价格,在此基础上进行招拍挂。开发完成后政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房,这相当于对部分商品房进行限价。

4 应密切关注游资动向,遏制异地炒房行为

由于金融危机的影响,世界各国的经济还普遍处于低迷状态。我国经济在国家一系列政策的刺激下率先从危机中走出,尤其是房地产业异军突起。面对世界经济的普遍低迷,国际投机投资渠道的减少,再加上人民币的升值预期和我国一些地区发展前景良好,大量游资流入我国特别是流入了房地产业,这就埋下了隐患。对此,我国应当吸取他国经验,对游资规模进行清晰界定,高度重视,做到防患于未然。在操作层面,政府一方面应提高对没有真实性贸易背景资本流入的警惕性,加强对居民和非居民的个人结汇、外商投资企业资本金结汇以及其他外汇资金流入结汇的真实性审核,防止外汇资金大量结汇后进行投机性的活动;另一方面,应关注外贸差价,尤其是关联公司间价格转移利润的迹象,防止游资通过经常项目大量偷偷流出。与此同时,还应合理控制人民币升值预期,将中美利差保持在合理范围内,加大贸易检查和制裁的力度,保持资产价格的合理估值水平,限制资产市场价格的过快上涨。

[1] 陈佳贵,刘树成,汪同三.2005年中国房地产发展报告[M]1北京:社会科学文献出版社,2006,21222

[2] 陈伯庚.增加供给与遏制投资投机双管齐下才能稳定房价[M]1中国经济时报,20072328

[3] 刘佐.中国房地产税收 [M]1北京,中国财政经济出版社,2009

[4] 中国人民银行网站,2009年中国房地产金融报告,2009

Ra tes r ise aga in st con trol Ana lysisand Coun term easures

WANG Hui2chao,HAO Chun2xin
(HebeiUnited University,Tangshan Hebei063009,China)

p rice policy linked system of public bidding,auction and rental.

In 2009 China’shouse p rices continue to soar and som e citieseven em erge strange phenom enon,that is,itwas difficult to geta room tolive in for local residents.A im ing at the rap id p rice rise,more andmore fam ilies becom e a new generation of house slaves.For rising house p rices,China recently introduced a seriesof p rice regu2 lationalpolicies,but they were p roved to be ineffecitive in reality.In this paper,analyzes the phenom enon and p ropose counterm easures against rising housing p rice.

F293135

A

167322804(2011)032005020003

2010207220