浅析新政下武汉房地产市场现状及对策

■赵欢欢

住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，近年来，国家加大了对房地产市场的宏观调控。

一、武汉房产新政概况

最近，房地产市场频出重拳，继史上最严厉的调控政策“京八条”横空出世后，上海和重庆也相继开征“房产税”。北京、上海、厦门、深圳等地相继出台房产“限购令”之时，湖北省政府也下发了“鄂五条”。作为中部最大的省会城市武汉，也推出了“汉六条”：“十二五”期间，全市将建设各类保障性住房1000万平方米以上，解决20余万户困难家庭的住房问题。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究责任。合理增加中心城区普通商品住房建设用地供应。首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房则禁贷。此次楼市调控细则，与以往不一样是，首次提出了严格执行问责制度。调控细则称，武汉全面落实稳定房价和住房保障工作责任制，健全完善考核问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的单位，要严肃追究责任。此次调控，对于武汉房地产市场意义是重大的。

二、新政下的房地产市场现状

新政颁布以来，已初现成效，武汉房地产市场呈现出以下几个特点：

1、房地产开发投资增幅回落。经历了几个月的政策观察期，许多中小企业商管理层开始感觉到资金层面压力，缩减了房地产项目投资。同时，银行2011年四次上调存款准备金率，银行进一步收缩信贷规模，导致新一轮大的房产投资项目资金吃紧，使很多开发商放缓了新建房地产项目的进程。

2、保障性住房开发持续扩大。房地产企业将新建项目的重心放在保障性住房的开发上。调控细则对保障性住房供地予以明确，“十二五”期间，每年保障性住房土地供应量，不少于全市年度住房用地供应总量的20%。同时，要求优先保证以保障性住房为主的各类住房用地的供应，要在普通商品住房建设项目、棚户区改造项目、“城中村”改造等项目中配套建设保障性住房。

3、商品房销量持续缩减。来访低、成交降、观望浓--新政出台后，这是武汉房地产市场近几个月的整体基调，然而，众多开发商对于价格的坚挺又使得房价高居不下，眼下武汉楼市陷入一种胶着状态，市场观望氛围浓厚。武汉市房管局公布的“武房指数”显示，受限购、限价和加息等调控政策的影响，一季度武汉商品住宅销量比去年四季度下降近20%，成交均价为6526.7元/平方米，比去年四季度下降0.71%，楼市成交持续低迷。

三、房地产市场发展对策

（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供给

1、进一步加大保障性住房建设力度。切实把保障性住房建设作为一项民生工程来抓，认真落实保障性住房建设政策，实现2011年保障性住房建设总量在2010年的基础上翻一番。千方百计增加廉租住房供应，加快廉租住房建设，按照应保尽保的原则，严格把关，加强对廉租住房的动态管理。坚持廉租住房租售并举，完善廉租住房共有产权制度，对于符合廉租住房保障条件的家庭，要在自愿的前提下，分别采取出售、出租和发放租赁补贴等方式，满足低收入住房困难家庭最基本的住房需求。适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。积极探索廉租住房、经济适用住房等保障性住房的政策衔接，逐步统一为政府保障性住房。

2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。住房建设规划重点明确保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房的用地供应规模和建设规模，优先保证保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地的土地供应，年度供应量不得低于住房建设用地供应总量的70%。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

（二）加大市场监管力度，继续整顿规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。政府部门要严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为。国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从严控制商品住房项目单宗土地出让规模。物价部门要加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

（三）进一步加强商品房销售管理。在审批商品住房项目预售许可时，要以栋(幢)为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售。

楼市重拳调控下，随着保障型住房配套建设，人均16平方米以下家庭住房问题将基本解决；限购令对武汉中心城区的新房价格估计不会受到太大影响，下降空间不会太大。但成交量应该会比较大幅度的下滑，炒房团将暂时退出市场。开发商的产品结构将会调整，由100平方以上的中大户型改为以开发中小户型为主，客户以初次置业者为主要目标客户群。开发的土地开发思路变化将从中心区的抢地高潮转为远郊开发或二三线城市的开发。总的来说，房地产市场长期健康有序发展的状况，会随着新政的渗透，慢慢显现出来。