房价真“拐”了吗?

马红漫

房价将向左还是向右？当一向自诩坚挺的一线城市中心楼盘也祭出打折大旗之时，“拐点论”显然占据了舆论的上风。这预示着，房价坚冰正在消融。

房价拐头向下是民意所指，而限贷与限购两把调控“杀手锏”可谓是功不可没。现在的问题是，限贷已然对刚性购房者形成误伤；限购则是权宜之计，时刻面临着因其退市而引发投资资金回潮的威胁。当楼市调控各方博弈渐入深水区之际，亟待优化既有制度，明确带领房价向下回归理性区域。

当新盘打折信息铺天盖地之时，却有网民戏称“房价降10万，利息涨20万”，形象地指出了日渐高昂的融资成本蚕食了楼市调控绩效。其中的重要原因就在于，调控政策限制二套以上住房贷款的精神被商业银行“超水平”执行了，并渐次形成了房贷“一刀切”之势。

今年10月中旬，建设银行北京分行率先上浮首套房利率至1.05-1.1倍，此后部分银行陆续跟进，刚需购房者的贷款成本水涨船高。以一套优惠前总价110万元商品房为例，首付40万元，70万元按揭30年，如果可以拿到8.5折利率优惠，还款总额为148万元，支付利息78万元，月均还款4000元；而在该商品房推出九折优惠后，总价100万元，首付30万元，现在只能申请到基准利率甚至上浮5%，以基准利率计算，70万元按揭30年，还款总额为168万元，支付利息98万元，月均还款4600元。恰好印证了“房价下跌10万，利息上涨20万”的结论。

商品房是大额消费品，能够潇洒地一次付清者凤毛翎角，贷款买房依然是主要融资途径。但在房价与房贷此消彼长，刚需买房者把原本给开发商的钱加价转交到了银行手中，而自己却并未得享楼市调控的益处。误伤楼市刚需问题，需要主管部门予以指导，明确要求银行向首次自主购房者提供优惠利率等，规避限贷政策剑走偏锋。

就在许多人为当下贷款买房是否合算而纠结之时，新的隐忧接踵而至，诸多城市的楼市“限购令”将在今年年底到期。

如今房价松动主要体现在新盘，在部分地区甚至出现了一、二手房价格倒挂的局面，这反映出了开发商通过去存货来回笼资金的心情急迫。如若限购令如期退出市场，则必然会吸引各路游资纷至沓来，前期房价调控成绩也将会因此而“归零”。

青岛、石家庄等地接连发声表示，限购令未来何去何从将视国家政策而定。业界不少人对此解读为，限购政策是不可能在短期内退出的。

但是，限购令是一项行政强制措施，早晚是要被取消的。更何况，地方政府在平台债还债高峰陆续到来、地方直接融资尚受《预算法》制约的背景下，是否能够秉持对限购令的执行力度，仍有待观察。事实上，发力于终端房价的调控政策，已然影响到了上游土地市场，让长期以来地方政府所倚重的土地财政受挫。数据显示，截至11月中旬，全国15个主要城市合计土地出让金为6897亿，同比去年同期减少了1034亿，减幅比例达到13%。而此前，佛山等地“宽限令”的朝令夕改，就足以透露出地方政府对限购令暧昧态度的端倪。就此而言，某些地方的樓市限购政令很可能在未来某一时点被“弹性执行”，给楼市带来巨大的冲击。

其实，地方政府对楼市调控政策执行不积极是一个老问题，只有弱化地方财政与土地市场间的经济纽带关系，才是治本之道。

可以说，现在就给房价拐点下结论为时尚早。楼市调控是一项长期的攻坚战，在以限贷、限购为“先锋军”抑制交投活跃之势后，还需制度化约束来维系长效机制。通过扩容民间资本准入领域、引导社会游资合理流向、减免商品房从立项到销售各环节的行政性税费、改革制度降低土地出让成本等综合举措，推动商品房市场彰显消费品属性。到那时，对于房价我们才可以拍着胸脯说，“拐了！”