开征“房产税”的影响及障碍分析

黄玉英

（浙江树人大学管理学院，浙江杭州310015）

目前房地产价格畸高在全国已经是一个不争的事实。高扬的房价，大大超出普通百姓的承受能力，影响了国民的消费水平，也严重地影响了经济发展。为了平抑房价，各级政府出台了各种相关地方政策进行调控，由于种种原因，房价仍然居高不下。因此迫切需要出台“一剂猛药”，有效遏制投机炒房，以达到对房价严厉调控的目的。税收，是政府调控房价的有效手段之一。现行税制中与房地产相关的税法有以下几种：销售不动产的营业税及附加税、土地增值税、土地使用税、现行房产税、契税、印花税以及转让房产时所缴纳的相关个人所得税和企业所得税等。而新开征的“房产税”主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，或许会替代上述几种或全部相关的税种。

一、物业税到房产税的发展历程

理论上看，无论是现在还是将来，有关个人房产类税种的征收在所难免，但从实行的过程看，情况不容乐观。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分别在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。当时提出的税种名称为“物业税”。

在2009年中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

物业税开征也是2009年“两会”上讨论的重点，在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识，按照房屋面积征税，基点内免征，基点外征收。

然而，近年来各地专家对征收物业税的障碍及弊端多有探讨及分析，似乎有终结物业税之势。2010年5月盛传，上海将征收“住房保有税”，具体方案将有望于最近的会议上得到进一步确定。由此看来，物业税的终结在所难免。

据媒体相关报道，在提交的上海“住房保有税”方案中，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

2010年9月15日，《证券日报》发表了国家税务总局扬州税务进修学院教授高金平的文章。文章认为，加征物业税暂不具备出台条件，要抑制房价过快上涨，可先调整现行的住房房产税政策。

2011年在上海与重庆两地终于正式试行了“房产税”，至此，物业税在正式实行之前就提前结束了使命。目前两地房产税的实施细则与物业税有相当大的差距。理论上切实可行的物业税，为什么推出时会遇到重重困难？物业税的终结对新房产税实施有哪些借鉴作用，笔者将对此进行深入的探讨分析。

二、物业税开征障碍对房产税的经验借鉴

最初提议的物业税，虽然在理论上可以起到调节公平尺度、缩小贫富差距的作用，而且也能给政府提供稳定的税收来源，但在我国实行物业税的难度非常大。国内许多专家对此也提出了不同的观点，归纳起来主要表现在以下几个方面：

第一，物业税是否应该与土地出让金合并。施正文（2008）从物权法的角度分析提出，物业税不应该与土地出让金合并，在初始从国家取得土地使用权时需要支付出让金，而对于续期的住宅建设用地，不应当再收取土地使用费，应当通过征收物业税来取得收入。［1］但以夏杰长（2004）为代表的一些专家，则论证了土地出让金并入物业税的必要性和可行性。［2］

第二，物业税的征收对象、税率及优惠房产的判断问题。国外房产类税收的具体类型有三种：一是仅对土地征收，如乌克兰、肯尼亚等，这实际上就是土地税；二是仅对建筑物征收，如坦桑尼亚（其土地为国有）等；三是对土地和建筑物同时征收，这是大多数国家的做法，如美国、英国、印度、日本、波兰等。

当时物业税拟参考第三种，即对土地与建筑物同时征收，税率的设置直接影响纳税人的税额负担，过高过低都会影响房产税的执行效果。对于税率和优惠判定，专家也有不同的看法。黄志良（2009）认为，税率应该设计为与现行的房地产方面的税额规模相当，应该为累进税率。免征额不应该是第一套房，而是应该按人均居住面积；以及纳税申报应该按月预缴并由单位代扣代缴。而更多的专家认为，第一套房应该免征，从第二套房开始起征；应该是按房产评估价的一定比例征收物业税。［3］

第三，房产的评估价格问题。张金娟（2008）认为，物业税最大难题就是房产价值的评估问题。［4］李拉、李文增（2009）也认为，目前开征物业税还存在着相当大的问题，主要是需要建立一个权威和公正的评估机构，而目前条件尚不成熟，所以认为目前不宜征收物业税。［5］

上述各专家从不同的角度对实行物业税的主要障碍进行了分析，由于这些无法解决的障碍，物业税最终无法实行。虽然目前在上海与重庆推出的房产税与上述物业税实施细则并不相同，但可以借鉴物业税终结的教训，对目前正在试行的房产税存在的法律问题及征收难题进行深入的探讨及反思。

1.房产产权的问题。西方很多发达国家都征收房产类税种，但这些国家的土地是私有的，土地所有权及房屋所有权都属于业主。从法律上讲，我国已经征收土地出让金，最长只有70年土地使用权的房产，不应该征收房产类税种。

2.优惠房产的户口歧视问题。在税收优惠的细则上，上海与重庆两地都涉及到“当地户口”问题。对“当地户口”居民的优惠即是对外地户口的居民形成了“户口歧视”，违背了“法律面前人人平等”的原则。如果房产税在全国范围内开征，容易引发大面积的不良情绪，影响社会和谐。

3.计税依据的问题。从上海与重庆房产税的实施细则来看，计税依据均为“房产交易价”，这个价格包括了“土地出让金”及房地产的建筑成本费用。新购房者在购买了土地使用权与房屋所有权后，还要另外交税，这样不但不会使房产价格下降，还将大大加重购房者的负担。如果是房产投机，高额的税收成本最终必然转嫁到消费者头上，导致房价更加上涨。

除上述因素外，还有一系列相关的问题。比如，征税成本相对较高，税款收入无法形成固定的财政收入，更重要的是，无法形成对楼市的调控。而征收房产税的初衷是抑制高房价及房产投机。如果不能解决这个问题，房产税的实施将会偏离当初的征收目的，成为纯粹增加财政收入而征收的“税种”。

三、房产税实施的结果分析

重庆房产税的征税主体是拥有独栋商品住宅、新购高档住房及新购第二套（含第二套）以上的普通住房，且在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人，由此看来，征税的对象主要目的抑制“豪宅”。

上海房产税则规定凡在上海市新购住房的购房人，都要进行房产税优惠认定。优惠条件是上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米，其新购的住房暂免征收房产税，其他情况一律按规定交纳房产税。征税的主要目的是抑制“房产投机”。

截至2011年2月28日，上海、重庆房产税开征整整一个月。根据新华社3月1日报道称，房产税实施一个月来，重庆市已收取17笔房产税，共有149978.01元税款入库，被征收的对象大多为外地炒房者和高档住房所有者，而上海房产税目前仍无具体入库税款消息。上海市税务局办公室负责媒体联络的相关人士表示，至今还没收到过第一笔房产税。

从两地试行房产税实行的结果来看，新税政对房价产生的影响并不大。据重庆市政府房地产研究中心特约研究员王雪松介绍，房产税的实施对整个市场的成交数量及成交结构来说，几乎没有什么影响。

四、结语

一个新税种的推出应该以实现征收目的为原则，否则就失去了征收的理由和基础。复旦大学经济学教授、中国经济研究中心主任张军（2011年）在接受张黎采访时指出，房产税并不能调节收入分配及抑制投机性需求，也不能起到降低房价的作用，因此从各方面看来，都不符合国情，也不符合逻辑。［6］复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰（2011年）认为，房产税对抑制房价作用有限，但对普通老百姓负担太重，在政府财政完成向“公共财政”转变之前，房产税不宜开征。［7］

房产税在重庆和上海的试行，并没有起到降低房价的作用，反而引起了一系列的征收问题及法律问题。因此笔者认为应该取消房产税在全国的推广，改由其他行政措施加强对楼市的调控。当征税条件成熟时再全面推广房产税，以促进房地产市场的平衡与健康发展。

［1］施正文.《物权法》实施与开征物业税［J］.税务研究，2008（9）：53－56.

［2］夏杰长.我国开征物业税的效应与时机分析［J］.税务研究，2004（5）.

［3］黄志良.关于我国物业税制度设计的几点思考［J］.会计师，2009（9）：46.

［4］张金娟.我国物业税设计中的基础问题的探讨［J］.中国房地产金融，2008（8）：16－19.

［5］李拉，李文增.开征物业税应缓行［J］.产权导刊，2009（8）：10－12.

［6］张黎.采访张军：房产税恐不符合中国国情［J］.社会观察，2011（2）：56－60.

［7］陈杰.开征房产税条件尚不成熟［J］.中国房地产，2011（1）：45－46.