社会福利视角下的长沙市经济适用房保障政策分析

齐 华

（长沙民政职业技术学院，湖南长沙 410004）

社会福利视角下的长沙市经济适用房保障政策分析

齐 华

（长沙民政职业技术学院，湖南长沙 410004）

文中回顾了长沙市经济适用房保障政策历程，对长沙市经济适用房实物补贴与货币补贴进行比较分析，相对于货币补贴政策，实物补贴政策能够实现帕累托改进，能够增加社会福利，是一种更为有效的制度安排，将使有限的政府补贴惠及更多的中低收入家庭。当前长沙市经济适用房保障工作重点应集中于解决实物补贴保障政策在具体执行过程中出现的各种问题，而不是调整保障政策。

经济适用房；实物补贴；货币补贴；帕累托改进；社会福利

一、长沙市经济适用房保障政策现状分析

1、长沙市经济适用房保障政策历程

长沙市经济适用房保障工作自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）发布开始，从理清思路、构建体系入手，着力完善政策，逐步形成了实物补贴形式的经济适用房保障体系；2005年3月，根据《经济适用房管理办法》相关规定，长沙市一方面继续加大经济适用房供应量，另一方面严格控制购买对象，严格控制户型标准，严格限定价格，严格限定面积标准；2006年3月，长沙市将经济适用房标准进行调整，暂停办理30周岁以下未婚户购房手续；2007年，长沙市加大经济适用房建设力度，实行经济适用房政府回购出售和公示制度；2008年7月，长沙市出台《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，改革经济适用住房保障政策，推行经济适用住房货币补贴，停止实物补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题，这标志着长沙市经济适用房保障政策从实物补贴转向货币补贴。

2、长沙市经济适用房实物补贴与货币补贴的比较分析

实物补贴是指政府通过免收土地出让金，对各种批准的费用减半征收，严格控制开发商利润不超过3%［1］，对销售价格实行政府指导价，在住房顺利出售的条件下实现对中低收入家庭的补贴，实质是一种通过对生产者进行补贴间接对中低收入家庭进行补贴的方式。从长沙市的实际情况来看，2007年商品房均价为3601元/平方米，经济适用房均价为1750元/平方米，比商品房均价少1851元/平方米，这部分差值相当于政府给予的补贴［2］。

货币补贴是指在消费领域对中低收入家庭直接提供货币补贴来提高中低收入家庭解决住房问题能力的补贴方式。从长沙市的实际情况来看，根据2008年7月公布的《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，凡是符合长沙市经济适用住房申购条件的保障对象，2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，按照每套经济适用房平均面积60—80平方米计算，政府优惠了约1000—1333元/平方米左右［2］。可见，实物补贴的政策还是让长沙市经济适用房保障对象享受到了更多的优惠。

二、实物补贴与货币补贴的社会福利分析

经济适用房保障的目的是为了解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题，进而促进社会公平、和谐，增加社会福利。因此，判断一项保障政策实施的成果应在于其是否增加社会福利，按照福利经济学的观点，如果政策的调整能够实现帕累托改进，即通过资源的重新配置达到使某个人的福利增加而不会使其他人的福利减少，则意味着社会福利增加，反之，则减少。

如图所示，假设在一个完全竞争的房地产市场中，中低收入家庭对住房的需求曲线为D，市场上的住房供给曲线为S，两者相交于均衡点H，市场上的均衡价格和均衡量为P与Q。此时，政府实行实物补贴政策，采取对开发商用地补贴、税收减免等降低其成本，在其它条件不变的情况下，由于开发商边际成本的下降，市场中住房供给曲线S向右下方平移至S'，S'与D相交于新的均衡点H'，这样形成了新的住房均衡价格P'和均衡量Q'，从图中可以看出，在H'上，市场上住房价格下降，开发商供给量增加，这就是实物补贴的结果。如果政府没有提供这些优惠，那么要达到供给量Q'，开发商所要的价格为P*,从图中可以看出图形P'P*H*H'即为政府以实物补贴方式向经济适用房购买者提供的隐形补贴。

在既定供给量Q'的情况下，政府为了达到同样的政策效果，取消实物补贴而采用货币补贴的方式，政府向中低收入家庭提供货币补贴，提高了他们的购买力水平，因此，需求曲线D向右上方平移至D'，新的需求曲线D'与供给曲线S相交于H*，形成了新的均衡价格P*。在P*的价格水平下，如果没有政府的货币补贴，那么市场中的住房需求量是Q*。可以看出图中AQ*Q'H*即政府为达到相同政策效果而需支付的货币补贴［3］。

因此，在既定住房供给量Q'的情况下,政府提供的实物补贴额为P'P*H*H'，而货币补贴额为AQ*Q'H*。如果要比较两种补贴额的大小，在图中可以转化为比较四边形P*P'MA与MQ*Q'H'的大小。在其它条件不变的情况下，根据弹性定理，住房需求富有弹性（>1），曲线平缓，四边形MQ*Q'H'面积大于四边形P*P'MA的面积，政府提供的货币补贴额大于实物补贴额，实物补贴政策优于货币补贴政策，实物补贴政策调整为货币补贴政策，则社会福利减少；反之，价格需求缺乏弹性。

图1 实物补贴与货币补贴的社会福利分析

（<1），曲线陡峭，四边形P*P'MA大于四边形MQ*Q'H'的面积，政府提供的实物补贴额大于货币补贴额，货币补贴政策优于实物补贴政策，实物补贴政策调整为货币补贴政策能够实现帕累托改进，社会福利增加。

三、长沙市住房需求价格弹性的测算

从以上分析可以看出，长沙市经济适用房保障政策到底是实物补贴优于货币补贴还是货币补贴优于实物补贴，取决于长沙市住房需求价格弹性的大小。

其中Q表示长沙市住房需求量，用住房的销售总面积来大致反映，住房的销售总面积用商品房销售面积和经济适用房销售面积之和来计算；m是一个正常数；p表示住房销售均价；a为幂指数；n为残项。

其中，c=lnm。对（2）式两边对p求导，并整理得：

需求价格弹性ε=a

下面用表12000—2007年长沙市住房销售量与价格时间序列数据来测算长沙市住房需求价格弹性。

利用SPSS统计分析软件，计算结果如下：

方程拟合优度R2结果良好，且方程很好地通过t检验和F检验，因此计算结果是可以接受的。

综合以上计算：长沙市住房需求价格弹性ε=1.561，因此，长沙市住房需求富有弹性（>1），实物补贴政策优于货币补贴政策，长沙市经济适用房实物补贴政策调整为货币补贴政策不能实现帕累托改进，社会福利减少。

表1 2000—2007年长沙市住房销售量与价格

四、结束语

长沙市经济适用房实物补贴保障政策在具体执行过程中出现了许多问题，如申请对象信息真实性审查难、部分经济适用房标准过高、空间布局不合理等等。也正因为如此，2008年7月，长沙市出台《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》，改革经济适用住房保障政策，但是从上面的分析中可以看到，面对较高的长沙市住房需求弹性，相对于货币补贴政策，实物补贴政策能够实现帕累托改进，是一种更为有效的制度安排，将使有限的政府补贴惠及更多的中低收入家庭。因此，当前长沙市经济适用房保障工作重点应集中于解决实物补贴保障政策在具体执行过程中出现的各种问题，而不是调整保障政策。

［1］李宏瑾，蔡键.公平目标、社会福利与经济适用房建设［J］.南方金融，2009，（1）.

［2］何慧兰.长沙市经济适用房现状分析及合理开发研究［D］.长沙：湖南师范大学，2009.

［3］林荣茂.经济适用房划拨用地补贴与货币补贴的福利、效率与产权分析［J］.中国土地科学，2006，（4）.

F293.31 < class="emphasis_bold">［文章标识码］ A

A

1671-5136（2011） 03-0075-02

2011-08-26

齐华（1981—）,男，山东潍坊人，长沙民政职业技术学院社会管理学院讲师、硕士。研究方向：房地产经济、房地产金融。