已建成住宅小区地下车库规划建设的实践与思考

　　［中图分类号］Tu984.１２［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００９ — ２２３４（２０１1）０２ — ０138 — ０１
　　
　　随着经济的发展，停车难成为城市发展的重要社会问题，停车矛盾突出，尤其是住宅区内停车位更是远远不能满足需求。在城市土地资源短缺的情况下，地下车库建设是解决停车难问题的重要手段，在具备条件的已建成住宅小区建设地下车库，能够更好地解决老城区的停车需求，但地下车库的规划建设引起的纠纷频繁出现，笔者结合自身实践，对该类建设项目进行探讨。
　　一、停车难产生的原因
　　（一）停车场规划建设历史欠账多。受当时经济发展水平的制约，早期部分住宅小区及公共建筑没有考虑停车位，或配建指标不到位，也没有预留可供改建成停车场的储备土地。建设时间较早的住宅小区及公共建筑，有的规划时即未考虑地下车库，有的规划时有地下车库，实际建设时未按规划数量和面积建设。据调查，齐齐哈尔市中心城区建设规模在2万平方米以上并且人口稠密的小区有55个，规划地下车库79个，实际建成43个，只占规划数量的54%，其中有8个住宅小区未规划地下车库。地下车库规划建筑面积37.16万平方米，实际建设面积22.36万平方米，只占规划面积的60%。
　　（二）随着人民生活水平的提高，对于机动车的购置需求大幅增加。2010年6月末，齐齐哈尔市机动车保有量33万辆，中心城区机动车数量占到了齐市机动车保有量的1/3。其中私家车24万辆，已经成为机动车保有量迅速上升的主要动力。近两年，齐市新车的数量以惊人的速度增长，仅个人用车平均每天落户180余辆。随着有车一族队伍的增大，小区内的停车场完全不能满足车辆停放的需求。一些高档住宅小区和年轻人较多的新建小区车满为“患”，想找停车位越来越难，已成了不少有车一族的心病，也成为社会各界关注的热点。
　　（三）停车产业没有得到足够的重视，停车场规划建设缺乏政策扶持。目前，缺乏较为完整的停车场规划建设管理的法规，对停车场规划建设，停车场管理及地下车库建设等问题难以实现规范管理。
　　二、已建成住宅小区实施地下车库建设中存在的问题
　　对已建成住宅小区地下停车场进行改扩建，虽能极大缓解停车难问题，但在实施中也存在诸多困难，尤其是居住小区内涉及居民的切身利益，处理不当极易引发矛盾。
　　（一）土地权属问题。根据物权法73条、76条规定，已建成小区内的道路、公共绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有，增建或续建项目必须征得三分之二以上的业主同意。根据物权法147条规定，住宅销售后，占用范围内的建设用地使用权一并处分，原建设单位已无建设用地使用权。
　　（二）地下车库建设对周边建筑的安全影响问题。周边建筑已建设完成，再进行地下车库改扩建，措施不当易对周边建筑地基产生不利影响，引发安全问题。由于媒体多次报道地下车库建设引发周边建筑出现安全问题的案例，居民对地下车库的规划和建设产生担忧和抵触心理。
　　（三）影响居民生活问题。地下车库施工过程中不可避免会对周边居民正常生活造成影响，如施工噪音、造脏和影响出行等问题，一些建设单位和施工单位因抢工期，没有妥善处理与居民关系等问题，经常与周边居民产生矛盾，也造成居民对地下车库规划建设的抵触心理。
　　近两年，齐齐哈尔市中心城区在已建成住宅小区进行地下车库修建性详细规划5项，规划方案公示后，均引起周边居民强烈抵触，除1项因具有明确的建设用地使用权，经过和居民的反复协商和调整规划方案得以实施外，其余均因土地权属不明确和居民强烈反对而无法实施。
　　三、已建成住宅小区地下车库规划建设的出路
　　（一）明确地下空间开发利用的权属问题。地下空间开发利用首先要明确权属问题，产权不清、主体不明将不可避免地导致地下空间开发利用的诸多问题，如地下建筑的权属问题、地下空间开发利用的管理主权等。依据物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。地下空间已经从土地本身中分离出来，成为具有权利主体的一部分。地下空间权的出现，是目前城市发展的客观需要，也是城市立体化开发利用的必然趋势，地下空间权具有法律依据，也具有重要的现实意义。通过地上空间与地下空间权属的分离，更加有利于城市空间的开发利用，避免由于权属不清而导致的管理上的混乱，为地下空间规划和管理提供了基础。
　　（二）对地下空间的开发利用进行统一规划和管理，遵循地上空间与地下空间开发整体协调的原则。地下空间具有用途变更的困难性，位置的固定性，开发利用的不可恢复性等特点，因此在开发利用地下空间时必须进行全面合理的规划和有效的管理。早期大部分地下空间的开发利用是在当初原有人防工程的基础上改建而成，地下空间的规划和管理缺乏统一性。地下空间的开发具有一次性的特征，进行地下空间的开发时必须要进行详细、周密的规划。由于许多地市尚未进行地下空间开发利用的总体规划，容易造成开发利用的混乱局面。近年来，随着地下挖掘技术不断成熟和更新，各地已经出现不同程度的地下建设（包括已有的防空设施的改造利用和地下商业街的开发），对城市地下空间开发利用做科学合理的规划已迫在眉睫。
　　（三）地下空间的开发利用应有必要的法律法规和政策支撑，扶持和引导地下车库的规划建设。在已建成住宅小区规划建设地下车库必然会对业主产生一定影响，且为小区内改建、重建建筑物的重大事项，根据物权法第76条规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因此政府应有必要的政策扶持，明确新建地下车库的产权、销售及管理方式和对业主的相应补偿，取得大部分业主的同意。
　　（四）地下车库规划建设必须考虑周边房屋建筑安全，并尽量减小对居民正常生活的影响。根据物权法第第91条规定：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。因此，地下车库规划建设必须考虑周边房屋建筑安全，在规划方案时必须妥善设定地下车库与周边原有建筑的安全距离，在建设时采取必要安全措施。如周边已有房屋建筑，在其中挖建地下车库，更需要投入大量的安排，施工之处既要做围护，又要做支撑，围护桩根据具体的工程与楼宇进行设计。据同济大学地下岩土设计院院长贾坚接受新民网采访时称，措施得当的话，地下车库施工对周边的建筑不会有影响。周边其他建筑出现裂缝问题，往往是施工组织安排不当导致的。已经发生影响的话，应该立即停工，对原因进行分析，出具安全性的施工组织方案。
　　四、结语
　　1.城市地下空间是城市土地资源的重要组成部分，是潜力巨大，开发价值极高的土地资源，也是解决我国城市建设用地紧缺问题的主要途径之一，应当引起地方政府的高度重视。
　　2.地下空间合理开发利用的前提是明确城市地下空间的权属，为地下空间规划和建设提供基础。
　　3.地下空间的开发利用应当进行详细、周密的规划，通过超前规划、强制配套等举措，保证车位供给量。
　　4.地下空间的开发利用应有必要的法律法规和政策支撑，完善地下车库规划和建设的管理办法。
　　5.地下车库规划建设必须考虑周边房屋建筑安全，并采取必要的安全措施。