楼市中的博弈

◎ 文/图 记者 王非

在国家新一轮楼市政策调控下，北京、上海、深圳等一些一线城市纷纷采取降价优惠的措施，但购房者观望气氛仍浓。作为二线城市的西安，其反应如何呢？

理财师眼中的投资危机

“政府的有效遏制，已经让投机者很难赚大钱了。”国家一系列强有力的楼市调控政策实施后，西安佳友信托投资理财师郭铭近日正在犯愁，4月初，调控政策的出台让西安楼市的投机大门紧闭。可以预计，整个楼市调控会让大笔热钱撤出，这些热钱后市可能流向哪里？哪些投资又可以成为抗通胀的最佳理财产品呢？这些都成了郭铭想要找到的答案。

作为资深投资理财师，郭铭从事理财工作已有八年多。他的客户大都是在西安靠卖服装发家的温州人，因为他消息灵通、人脉资源多，推荐的投资项目回报率高，深受客户信任，在业内颇有声誉，许多企业家和投资客纷纷找他规划投资理财。可最近房产调控政策的集中发布，让这位理财专家头痛了，“股市、楼市、黄金、基金……这么多的投资品种，我却不知道该怎么投资了。”

郭铭笑着说：“前两年，我很容易就能找到收益颇高的投资项目。可现在，股市连跌、楼市调控、黄金已高、期货波幅巨大……市场不明朗的因素太多，面对投资我两眼一抹黑，根本找不到北。”

在古城商界颇具人气的那些资深理财师目前大多与郭铭有着相似的感受。西安金鼎投资有限公司研究中心分析师刘磊说：“由于上半年国家一系列强有力调控政策的出台，整个投资市场的运作已经越来越规范，那些投资客往常根据主观判断，认为存在高额利润的投机产业正在逐渐消失。”

受国家楼市调控政策影响，大量楼市投资或潜在投资资金处于退出或规避状态。许多理财大客户都暂停了楼市项目的投资，改为观望。“今年年初，至少60%的VIP理财客户都计划买房投资。可在国家政策出台后，二套首付50%、贷款利率上调，炒房的成本增大，再加上目前房价虚高，投资房产的高利润已经消失，这些客户大都取消了买房计划。”郭铭说，此轮房产调控可能会是“全民炒房时代的终结”。

如今在西安100个购房者中间，大概有47%是刚性需求，2 0%是由小到大、由一到二的改善性买房，投资性买房的大约不超过30%，纯粹是短期炒房的只有5%

开发商眼中的房价成本

一个炎热的下午，记者在陕西鑫华房地产开发有限公司见到了沈治军总经理。“以前你们记者约我时，我不是在工地忙就是在销售部，现在终于有时间聊天了。”他自嘲地笑道，自从国家实施房产新政和西安“十六条”公布后，连日来，这位房地产开发公司的老总明显感受到政策带给他的卖楼危机。

“今年3月份，我的楼盘一口气卖了53套，整天忙得团团转。而昨天我打电话问销售部经理上周的情况，结果只卖了12套，面对高额的银行还贷压力，让我也发愁啊。”据沈治军介绍，如今在西安100个购房者中间，大概有47%是刚性需求，20%是由小到大、由一到二的改善性买房，投资性买房的大约不超过30%，纯粹是短期炒房的只有5%。

“由于新政规定二套房50%的首付款，利率也提高了，那些可买可不买的人就开始犹豫了。前段时间有19个老客户想在我们的新盘购买二套房，当初答应他们25%的首付，可如今政策要求首付款必须达到50%后，立马有12户打电话说不买了，剩下的则表示再考虑考虑。与此同时，各地政府关于房产调控政策的细则出台，也给市民带来了房价要跌的感觉，所以那些真正想买首套房的人也产生了观望情绪。”沈治军说。在谈到西安的房价到底会不会降时？沈治军说道：“西安不像“北上广”那些一线城市，房价虚高的泡沫其实并不大。除非是在主城区的繁华地段，交通方便、商业成熟的单栋楼盘，容积率高，地理位置优越，这样的房子我们叫‘绝版’，虽然价格很高，但不愁卖不掉。”为了让记者相信西安房地产泡沫并不大，沈治军专门让记者看了施工单位的一位注册建造师给他们核算的房价成本。“西安300万一亩地的楼盘，一般每平方米成本要4000多元。这中间，地面造价1000元，基建1800元，配套设施100元，城市配套费是固定的280元，其他费用比如电梯等200元，此外还有11%税收，若均价卖5000元，那么税收就是550元，这些加起来基本成本就是4000多元，最后还有绿化、道路、照明等公共设施以及宣传推广等费用。这样算来，如今开发商的新楼盘利润其实并没有多少暴利。”

记者发现，2010年扎堆上市的西安各大城区新盘中，价位与在售的楼盘项目基本持平，有的甚至还在互相攀高。城东及浐灞等项目均价已接近每平方米5000元，北城项目保持在每平方米5500元，城南项目已经接近每平方米6000元，高新区和曲江新区的楼盘已经超过每平方米6000元，不少高端住宅更是触摸到万元的高度。

投资客眼中的炒房利润

自从楼市新政发布以来，本来就很热门的“房地产话题”可谓是愈发火爆。财经大腕、房地产老总、草根网民多方舌战楼市新政利弊。那些嗅觉敏感的炒房客也似乎嗅到了“低价快涨”下的楼市危机，西安部分炒房客开始退定、抛盘出货，逃离市场的迹象初露端倪。

西安市民陈莉安从3月初一直寻找合适的二手房，她通过网络和中介看了不少房源，但总体感受是黄金地段的房源很少，而且价格较高。所以一直没有下决心出手。但这两天陈莉安明显感觉到，无论是网上的还是中介店里的房源，都发生了明显变化，一是房源多了，二是黄金地段的房源也多了。“在西安永松路、南二环等一些黄金区域和路段，忽然冒出一大批优质房源，地理位置十分优越。”陈莉安说，这些区域平时房源很少，想买都买不到，“像南二环东段西部家具城一带，最近几天就冒出不少房源。还有永松路上的一个小区，原来从没见过有房源，突然冒出十多套来。”陈莉安说，她从房产中介了解到，这些新房源的房主都有多套房子，是政策调整让他们选择了赶紧出手。

通过这家房产中介的帮助和联系，记者在多次努力下终于采访到了一位地道的炒房客。“我已经成功卖出了六套房，除一套自住外，还有三套留作升值的。”在西安炒房8年的张魁升难得闲下来，他说：“房产永远是稀缺资源，长期看仍是不错的投资方向，只是现在的投资成本太大了，高额回报已经越来越难。”现年43岁的张魁升，出生在温州一个农户家庭，他18岁就离家，24岁随亲戚来西安做服装生意。2003年以后，觉察到房产投资利润的张魁升开始把精力用在看房、买房上。通常他会开车跑遍整个西安，货比三家后购买有升值潜力的房子，通常过上一年后再让中介挂牌出售。

今年4月初“国十条”出台后，张魁升明显感受到了新政带来的楼市压力，于是他索性卖掉了闲置的两套房产。说到利润，他说：“2007年前买的房子现在基本都翻了一番，特别是我买的那些好地段的房子，去年卖的时候已经升值超过120%”。张魁升的炒房经验是，把能挣到的利润分两次实现，这样利润没有减少，但风险最小。当他预计一套房子能从2500元/平方米涨到5000元/平方米，当上涨至3200元/平方米的时候，张魁升就选择出售，然后再以3500元/平方米甚至更低价位买回来，等涨到5000元/平方米的时候再卖。当然，张魁升也预见到未来投资房产不会像以前那么容易，需要更加谨慎。只要坚持握有少量高品质的房子，才能抵御来自市场和政策的风险。

准婚族眼中的成家尴尬

现如今，房子已经成了爱情和婚姻的入场券。当爱情从浪漫回归到现实生活中后，为所爱的人是否必须购买一套遮风挡雨的房子，成了准婚族最头疼的选择。

在西安龙首北路“中天雅苑”售楼部咨询房价的吴晨兰告诉记者：“本来我们打算租房结婚的，但总觉得不是滋味。没有家的感觉，房东想什么时候让我搬，我就得搬。现在西安到处都在拆迁，房子也不好租，这样怎么能定下心来布置自己的爱巢呢？如果婚后仍租房居住，那么与现在的居住状况有什么区别？没有自己的房子就没有安全感，安全感都没有了还要婚姻干吗？”

所以为了爱情，那些刚步入工作岗位的年轻人大多从先贷款买小房开始，随着收入的提高，逐步实现买大房梦想。在有和无、小和大的过程中他们体验着爱情的真谛。而从小房到大房是绝大多数大城市年轻人圆住房梦的必经之路。目前，西安主城的房价居高不下，一部分准婚族购房者开始持币待购，希望房价能有所降幅。经济基础薄弱的年轻人，尤其是通常只能“两家人合力买套房”，甚至“一个人买房”，而且首付资金困难的外来年轻人，先买套小户型房子结婚，婚后夫妻共同还贷已成为这个群体的选择。

陕西省社会科学院经济研究所的冉淑青认为，西安目前的购房群体中，大多数属于刚性需求。尽管“无证异地购房”停贷、贷款比例限制等系列房贷新政不会对携现金入市的购房者造成太大影响，但是陕西“公开房源、明码标价”政策，却是打击西安地产企业严重的捂盘惜售现象的重磅之举，未来西安房价虽然不会出现大幅度下跌，但上涨过快现象一定会得到有效遏制。