稳定楼市是政府之责——访陕西省房地产研究会会长王圣学

◎ 文/记者 秦曦

2010年4月以来，国家先后出台了一系列宏观调控政策，北京、上海、深圳等一线城市对这些政策都有了不同程度的反映。那么，这些政策对于西安的房地产市场有什么影响？西安楼市会不会再度陷入调整期？老百姓普遍关心的房价问题会不会继续上涨？面对西安建设国际化大都市等诸多利好因素，西安楼市的走向将如何？

带着这些问题，本刊记者采访了陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学。

记者：王会长，您认为目前陕西的房地产市场运行情况如何？

王圣学：西安的楼市几乎占到全省的70%以上，所以说陕西的房地产主要指的是西安。

根据西安市房屋管理部门发布的“2010年4月份西安商品房市场月度分析报告”显示：4月份西安商品房销售面积为141.96万平方米，同比上年增幅达52%，环比增长23%。与此同时，4月份西安商品房新批预售面积为137.02平方米，环比上月增幅达到1.3倍。因此，可以说陕西的房地产市场的增长势头还在上升，只是销售有所下滑而已。

记者：记得2009年有一段时间买房子和买白菜一样，楼市显得很疯狂。您认为西安的房价高吗？为什么？

王圣学：的确，2009年下半年以来，西安楼市热得很不正常，而也正是因为股市低迷、CPI(居民消费价格指数）升幅过快，以至于人们对物价预期不足，所以想办法给自己手里的钱找一个出口。因此，投资楼市才成为了大家的共识。

就拿西安来说，以往每年能卖700万～800万平方米，2009年则卖了近千万平方米，有的地产公司甚至将未来3年的房子都卖了。因此，我判断，目前西安房地产的泡沫估计在30%以上。

至于说当前的房价，客观的说，比起重庆、成都、武汉这些同类城市，西安的房价还不是很高，但是涨幅有些过快，尤其是2009年下半年以来，简直有些太疯狂了，房价是一天一个样，几乎失去了理性。而在这种情况下, 许多老百姓抱着追涨杀跌的心态去买房，房价越低越观望,房价越高越想买,唯恐赶不上趟。正是这些原因助长了西安楼市的畸形发展，因此，才导致了西安当前的房价逼近每平方米6000元大关，西安楼市的表现用过热来形容一点也不为过。

记者：导致西安房价走高的原因是什么？

王圣学：导致西安房价持续上涨的原因很多，我认为，首先是客观上地价、原材料、人力资本、管理费用等的普遍上涨导致了房价的上涨，这一点无可厚非。

另外，导致西安房价上涨的一个重要的原因就是一些外埠公司的进驻，如中海地产、万科地产、上海绿地、广州珠江、北京首创、和黄地产等地产巨头在西安市场的成功操盘，他们在提高了西安房地产开发品质和理念的同时，也在客观上推高了西安的房价。

还有一个原因就是和2008年金融危机时期政府的过度救市有关，尤其是在西安，这种政策效应非常明显，说到底，其实就是地方政府不愿意看到房价降下来。

众所周知，2008年末遭遇金融危机，楼市惨淡原本很正常，而且也理应有一个过程。但事实是2009年的楼市并没有持续惨淡下去，而是在经历了短暂的“寒冬”后逆市上扬、迅速升温，而且一路飘红，其主要原因就是中央政府特别是地方政府出台的一系列救市政策催热了楼市。

按照正常的规律，当楼市回归到一定的理性之后，应该在2009年的第四季度出现复苏迹象，但是因为政府的强力救市，减免税费，买房补贴，使得整个楼市逆势而上，让这个复苏大大提前，甚至不仅仅是复苏，而且还被抬得很热。这个结果和经济规律是不一致的，也出乎所有业内人士和专家的预料。当然，这也必然导致了房价的持续上涨。

事实上，我也是当时为数不多的少数几个反对政府救市的人，我的意思不是说政府不能救市，而在于怎么救，因为房地产是一个产业链很长的产业，可以说触一发而动全身，不救很可能对我们整个国民经济伤筋动骨，但是过度救市则是矫枉过正，特别是在一系列救市政策的刺激下，买房的人越来越多。

房价越高，流入楼市的资金就越多，甚至有的国企还将保增长的资金拿来买地，导致“地王”频现，以至于到现在，不仅是中低收入阶层买不起房，甚至连中高收入者也开始买不起房。一些地方政府之所以不愿意房价降下来，主要是因为很多政府的财政主要是靠土地财政支撑，他们不希望看到开发商破产。

记者：那么，您对本次房产新政怎么看，对西安房地产市场影响有多大？

王圣学：我认为，中央此次调控房地产市场的决心不能低估。因此，此轮调控对房地产市场的影响是肯定的。

尤其是2010年全国两会后，随着三个“地王”的相继出现，国家再次出台了更为严厉的“国十条”，也就是所谓的房产新政，该政策的核心就是坚决遏制打击投机房地产市场，这个政策可以说是进入新世纪以来我们国家出台关于房地产政策中最为正确的一次，精确打击，矛头直指投资投机，而且加大保障房政策。对此，我是完全支持的。

同样，政策的出台对于西安市场的影响也是肯定的，最直接的影响就是西安和全国的楼市一样，人气大减、市场萧条、量跌价升。另外，政策的出台也会引起市场的观望情绪加大。

但是政策出台是阶段性的，对于西安市场来说，到底影响有多大还有待于观察，再过一段时间，估计第三季度才能见分晓，而且目前购房者和开发商双方正在博弈，因为开发商是不缺钱的。

记者：您认为中央此次调控政策能不能达到预期效果，为什么？

很多政府的财政主要是靠土地财政支撑，他们不希望看到开发商破产。

王圣学：此次国家出台政策的核心是打击投资和投机，推进保障房的建设，这可以看作是对2009年一系列矫枉过正政策的弥补。至于说能不能起到应有的作用，关键是各级政府能否很好的把中央政府的调控政策执行到位。如果执行不好，必然导致土地供应减少，反而会引起新一轮的上涨。

而要真正抑制住房价，还必须从以下两个方面入手，一是坚决打击囤地圈地等投机行为，二是加大保障房建设力度，满足不同阶层的住房需求。

此轮调控政策能否达到预计效果还有待观察，但可以肯定的是，政策调控对于2万～3万的不正常高房价能够起到一定的抑制作用。如果高房价仍旧得不到遏制的话，还可能再出台更为严厉的政策。

记者：面对国际化大都市定位等各种因素，您认为西安楼市的未来走向如何？

王圣学：在今后一段时间内，西安房地产的规模和需求还会继续加大，而西安房价总的来说也是一个小幅上涨的趋势。尽管近两年西安房价持续走高，群众意见较大，但我认为，目前西安楼市还在可控范围之内。

记者：您对年轻人置业有什么好的建议？

王圣学：“居者有其屋”是一种理想的生活模式，但并不等于人人都需要买得起自己的住房。因此，年轻人买房应该量力而行，不一定结婚就买房，自己有能力可以买，买不起也不要勉强，因为买房是有一定标准的，一是看房价收入比。二是看个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比（要把利率风险考虑进去）。三是看家庭负债余额（即家庭的各种负债，如汽车贷款、私人借款、教育贷款等）与家庭总收入比。

年轻人应该改变住房观念，买不起房可以租房，千万不要盲目跟风，更不要一买房就希望一步到位，否则就会因为过度消费而成为“房奴”。这会影响自己一辈子。

记者：最后，请您预测一下未来乃至更长一段时间内的西安的房地产市场发展趋势？

王圣学：我说过，西安是一个以开发区为主导的经济发展模式，目前，西安大大小小的开发区有好几十处。

因此，在这样的情况下，西安的房地产市场的发展空间还很大。而且在今后10到20年期间，随着西安的城市规模和人口规模不断扩大，西安的房地产市场还将持续发展，只是我们不希望房价上涨过快，而是希望房价平稳，不要像4月份那样涨的失去理智。

这里我要强调的是，我们的政府应该负起责任，中低收入者以及流动人口的住房问题不能完全都交给市场。我们也高兴的看到，西安“十六条”注意到了这点，突出的有三点，一是政府加大了廉租房、经济适用房建设，今后5年建设150万平方米，可以解决3万户低收入家庭的购房问题，非常值得期待；二是今后土地供应的70%用于保障房建设；三是强调外来流动人口的住房问题，西安市目前有200万流动人口，政府将其住房问题纳入今后5年的保障房建设中，对建立和谐社会有很大好处。

因此，我相信，通过大家的努力，尤其是政府在这几个突出方面加大建设速度后，无疑对平抑西安的房价、解决普通老百姓住房问题都将产生积极的作用。