浅析高房价的原因及解决措施

河海大学 孙璐

浅析高房价的原因及解决措施

河海大学 孙璐

中国高房价已经成了一个不争的事实，并且影响了人民的生活，影响了社会的稳定。在市场经济中，房屋属于商品，价格受市场供需的影响，笔者从供给和需求两方面分析中国房价高的原因，并希望通过平衡供求关系，使房价回落到一个合理水平。

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近年“两会”中，房价成为各方关注的一个焦点问题。2010年政府工作报告指出：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”专家对近几年的政府工作报告进行了统计，发现2004年和2005年，温总理在作政府工作报告时，“住房”一词只提及了一次，到2008年、2009年已提及二十多次。2010年“住房”一词提了十余次，并且首次明确提出遏制房价过快上涨，“坚决遏制”的表态更能彰显政府决心。中央政府有如此的决心抑制房价高涨，但中国市场的房价为什么还在不断提高？

一、高房价原因

（一）正常生活需求

中国城市人口迅速增加，住房需求加大。首先，上个世纪70年代中期至80年代初是中国人口的出生高峰，这次高峰期对中国现在的住房紧张也造成了一定压力。根据第五次全国人口普查数据，2000年在全国人口构成中，20～29岁的人口占总人口的15.98%，而30～39岁的则占到18.82%。而这一年龄正是结婚成家的年龄，住房是他们要解决的一个重要问题，这种对住房的需求具有极大的刚性。其次，随着中国经济的发展，城市化进程的加快，越来越多的农村人口到城市工作，并希望在城市安家立业。大量农村务工人员进入城市，希望在城市中解决住房问题。再次，随着中国高校不断扩招，越来越多的人通过上大学而进入到大城市。毕业后，大多数人希望留在大城市中生活，除了大城市的机会多，待遇好等优势，毕业生的老师、同学等人脉关系也在本城市，留下发展对自身更有利。毕业生工作几年后会结婚成家，导致城市中住房需求加大。

（二）炒房现象严重

中国近年来长期实行低利率政策。从1996年以来，中国人民银行连续7次降低人民币存款和贷款利率。低利率形成人们储蓄的替代效应，提高了人们的投资意愿和消费意愿。由于中国金融产品品种单一，房地产成为人们投资和消费的一种选择。同时由于房地产价格不断攀升，人们看到房产升值的巨大潜力，很多人购置多套房屋，待价而沽，赚取利益。根据第五次人口普查数据，全国城市家庭有8.4千万多户，无房居住的有10万多户，占总户数的0.134%。而房屋达到六间及六间以上的户数占到总户数的2.78%。全国城市平均每户住房是2.27间。炒房囤积加大了市场需求，在无形中影响了房地产市场的正常供求关系，破坏了房地产市场的稳定，导致房价虚高。

（三）土地资源有限

中国人口众多，土地资源有限，并且随着现代化进程，越来越多的人涌入城市，造成城市人口密集，城市不断扩张，城市用地日益紧张。2003年全国城市发展平均征用土地 1605.6平方公里，2006年全国城市平均征用土地1396.5平方公里，2008年平均征用土地1344.6公里，虽然每年平均征用土地面积呈下降趋势，但城市发展迅速，城市土地矛盾日益突出。

通过表1，可以发现，城市人口不断增加，城市的规模不断扩大，但是土地资源是不可再生资源，土地总量是有限的。土地供给小于需求，根据市场供求规律，土地价格必然会提升。土地价格上涨导致房地产开发商开发成本上升，房价不断攀升。

（四）土地出让金高

中国土地价格过快上涨，除了供求不平衡原因外，还因为政府土地出让金不断上涨。在中国，土地出让金大约要占到开发成本的15%至30%。根据调查，目前中国地价平均占到23%。与国际相比，美国是28%。 2008年我国人均GDP首破3000美元，美国是46588美元。也就是说，按人均GDP来说，美国是中国的15倍，而中美两国的地价占房价的比例是基本持平的。

那地方政府为什么要收这么高的土地出让金？归根结底是因为中央政府获得了财政收入的大部分，但直接承担的职责少，地方政府获得财政中的小部分，但要承担多种职责，诸如：医疗、社会基本福利、基础建设等。

通过表2，可以发现中央本级财政占了全国财政收入的50%以上，但中央本级财政支出不到全国财政总支出的30%。地方政府承担了过多的职责。在财权、事权不统一的条件下，卖地成为地方政府补充财政收入的一项主要措施。在这种背景下，地方政府缺少抑制房价的热情和动机，并且百姓的一部分财富通过土地出让金转化为地方财政，百姓负担加剧。

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中共十六大提出要使百姓“住有所居”，住房是人民生活要解决的一个重要问题，如果房价长期持续走高的现象，必然会影响人民的正常生活，不利于社会稳定。政府，尤其是中央政府，应该把解决人民住房问题摆到一个相当重要的位置，利用市场价值规律，调节房地产市场的供求关系，使供求尽量达到平衡，积极解决人民的住房问题，使居者有其屋。

二、解决高房价措施

（一）通过开征物业税抑制炒房现象

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求所有者每年缴纳一定税款，而且缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有为课税前提、以财产的价值为计税依据。开征物业税，一方面可以把土地出让金分摊到每一年中，减轻购房者购房的压力。同时对空置的房屋增收物业税，加大了炒房成本，抑制炒房现象，减少需求量，使需求恢复到一个正常水平。另一方面，开征物业税相当于把一次性得到的土地出让金划分成几年收入，对政府的财政收入不会有损失。同时，由于房产价值升高，物业税升高，政府的财政收入还会有相应的增加，同时可以缓解地方政府的财政压力。

（二）合理规划城市用地

在中国几十年的住房改造中，为改善城市形象，很多老房、旧房被拆除，其中也不乏刚刚盖了十几年的建筑，让位于更新、更高档的商业用房。这其中有开发商投机牟利的因素，更重要的是政府没有进行合理的统筹规划。现在大城市发展的趋势是市中心房屋越来越少，更多的居民搬到郊区购买价格相对较低的房屋，拆迁带动的城市不断向外扩张增加了对城市用地的需求，在城市边缘又大量引起农业用地城市化的过程，导致一系列问题。政府应该协调好城市及周边土地开发和建设发展中长期规划的问题，合理配置资源，规划城市用地，使城市有序发展。

（三）合理划分中央地方财权事权

房价高的一个主要原因是地方政府过高的土地出让金，土地出让金成了地方政府补贴财政收入不足的一个重要方法，这就使得地方政府缺少抑制高房价的动力。要解决高房价的问题，就要减少土地出让金，使其恢复到一个合理水平，但又不能盲目的减少地方收入，其结果只能使得地方无钱办事。这就要合理划分中央和地方的财权事权，达到财权事权的统一，防止地方政府以卖地增加收入。在税收分配中，可以适当加大地方财政收入的比例，一些大税种可以完全给地方财政，提高地方财政在全国财政收入中所占的比例，深化税制改革。或者，中央政府承担更多的职责，减轻地方财政的压力。

（四）构建多元的市场供应主体

在目前的中国市场，是单一的房屋供应渠道——基本上都通过开发商建造的商品房来满足需求，而没有诸如自建房、合作建房这样的供应方式与商品房形成竞争关系，加之保障性住房供应严重不足，商品房成为主要产品，开发商这一群体在事实上具有了垄断定价权。根据供求关系理论，在寡头垄断之下，价格很容易被寡头协商定价而操控。因此，政府应该增加房屋的供应渠道，增加房屋供应形式，使房屋建造者之间形成竞争，打破垄断，使市场价格更加透明化。同时，政府应该加大投入力度，建设廉租房、经济适用房等，解决低收入者的住房问题。

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袁晓军）