关于利用房地产税费改革抑制高房价的思考

河海大学 王晨

关于利用房地产税费改革抑制高房价的思考

河海大学 王晨

房价过快上涨不仅无法保障民众基本的居住权利，而且也不利于房地产市场地健康运行。本文主要以房地产税费的调整为视角，从现行房地产税费概况入手，论述现行房地产税费的相关缺陷。同时，探讨如何利用一系列具体的房地产税费改革措施有效地抑制偏离事实需求的高房价，稳定房地产市场预期，减少房地产投机行为，从而有效促进房地产市场平稳健康发展。

房地产税 高房价 地方财政

随着改革开放的不断推进，房地产市场得到了快速的发展，但是近年来，由于房地产税费改革步伐相对缓慢，出现了房地产税费征收不合理，导致了以投机或投资为目的的炒房行为大量增加，从而引起房价居高不下，房地产市场畸形膨胀，扩大了社会贫富差距，增加了房地产市场运行的不稳定性，加剧了楼市泡沫化进程，一定程度上影响了社会稳定。我们知道房地产兼具消费品和投资品的双重属性。房地产市场上的需求，也可分为自住性需求和投资性需求两种。改革房地产税费后，不仅可以有利于抑制房地产投机性偏好，而且降低了房地产投资的税负优势，将土地财政与高房价软性切割维护广大普通百姓的切实利益。同时，新房地产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。

一、房地产税费概况

从目前国家房地产税费政策来看，由于房地产的形成需要一定的时间和过程，房地产税费征收大致要经过四个环节，每个环节都会涉及到不同的房地产税费的征收。其中，第一个环节即土地出让时，开发商要向国家缴纳土地出让金、契税、印花税、耕地占用税；在第二个环节也就是房地产开发建设过程中，主要涉及到印花税、城市维护建设税、营业税以及教育附加费；在第三个房地产建成投入市场转让时，将会涉及到营业税、印花税、教育附加费、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、契税；最后一个环节则是房地产保有使用阶段，会涉及到房产税、城镇土地使用税、城市房产税。

结合各个环节来看，在房地产开发到保有使用的过程中，国家主要向房地产开发商征收各种房地产税费，而所有的房地产开发商将每个环节上缴的税费全部稀释在了房价之中，房地产税费地征收，可以说，在某种程度上是促成高房价的一个重要原因，直接关系到广大购房百姓的切身利益。一个合理有效的房地产税费制度对于房地产市场健康运行至关重要。

二、现行房地产税费缺陷

（一）房地产税费立法体制不健全

1、税费分离现象明显

根据国家规定，房地产所有税费均列入地方财政收入体系，但是，其中所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的基本要素的调整权也绝大部分集中在中央，地方对于征税对象、税率、纳税人、计税依据、减免税等税制要素几乎没有什么调整权，同时，地方只有调整本地区土地出让金等一系列房地产费用的权力，产生出许多不规范甚至违法现象现象。从而一方面不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场，另一方面也不利于房地产税费制度的完善。

2、房地产税费立法相对滞后

对于部分房地产税收，其基本法规已经出台10多年甚至50多年，但是其基本内容包括征收范围、纳税人、计税依据、税率、减免税规定等基本没有修改，很多法规已经不适应当前中国的经济情况和相关法律、法规的变化要求。例如，1951年出台的 《城市房地产税暂行条例》、1986年出台 《房产税暂行条例》、以及1988年出台的《印花税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》等，新一轮房地产税费立法极为迫切。

（二）税费设置不科学

目前中国与房地产直接有关的税种多达14种，占我国实际征收税种数量（21种）的一半以上。有些税种重复设置，内外税制不统一，例如，企业所得税、房产税均实行对内对外两套税制：内资企业缴纳城镇土地使用税，外资企业缴纳土地使用费；有些税种的设置不符合目前各国通行的做法，例如：城市维护建设税、土地增值税、契税，在国外都很少见；有些税种是我国计划经济时代的产物，已经不符合当前市场经济发展的要求，例如：耕地占用税、固定资产投资方向调节税类似行政罚款。其中有些税费已经不能适应房地产市场的发展，存在着重复征收，交叉征收，增加纳税人负担，税率偏高，计税依据与当前世界各国通行做法不符等一系列不合理现象。

（三）税费负担不公平

目前我国房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现象极为明显。房地产商在土地出让、房地产建设开发以及房地产使用权转让的三个环节中必须要承受高昂以及名目繁多的土地出让金、营业税、印花税、教育附加费、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、契税，这样一来房地产开发企业不得不将沉重的税负转嫁给广大的消费者，让消费者承担高房价带来的压力。同时，在房地产保有使用阶段，房地产保有者则相对承担较轻的税费负担，甚至不承担任何房地产税费，这样就极易使得房地产投机性偏好的增加，加大国内外热钱对房地产炒作，从客观上又加快了房价的上涨速度。广大的普通购房者只能被动地接受日趋泡沫化的高房价。

（四）地方财政依赖房地产税费

1、房地产税费与地方财政

由于我国在1993年进行了相应的分税制改革，重新划分了中央与地方的财权与事权，中央得到了全国财政收入的主要部分，地方分享其余财政收入，但地方政府却相应地承担了更多的事权，加大了地方财政的支出压力。地方财政为了弥补财政支出缺口，以及近年来地方政府进行盲目扩张式的基础设施建设以提高地方GDP总量，不得不拼命地提高土地出让金，土地出让金从本质来说只是国家向土地开发商收取的一种 “租金”，并不是严格意义上的税收，因此在征收的时候大量存在不规范甚至违法的现象，当土地出让金不断上涨，地方政府财政则相对充裕，缓解了地方财政压力，久而久之形成了土地财政。

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2、地方财政与高房价

当地方政府为了扩大自身财政收入不断人为提高土地出让金以及其他与房地产相关的费用后，虽然在一定程度上会因为交易成本的大幅增加而抑制房屋的炒作，打击投机，但由此增加的那部分税费最终会通过税负的转嫁由购房者来“买单”，而不是开发商。也就是说，这些房地产税费非但没有起到抑制房价的作用，相反还增加购房者的实际负担，成了加速房价上扬的“助推器”。这样一来，政府在调控楼市的过程中扮演了既是打压高房价又是制造高房价的双重身份，这种情况如果不从根本上解决，楼市调控将会竹篮打水一场空。

根据表1相关数据，对1993——2008年商品房住宅销售与地方财政收入进行回归模型分析，判断两者之间是否存在着一定的关系

（1）假设商品房住宅销售额是地方财政收入的一种决定变量，两者之间存在正相关关系。

（2）建立计量经济模型。根据表1的商品房住宅销售额、地方财政收入两者数据，令：Y=地方财政收入，X=商品房住宅销售额。利用OLS普通最小二乘法估算得：

根据估算结果发现，本次回归模型线性拟合优度达到94.08%，解释变量T值达到14.92116，同时，由于是时间序列数据，杜宾 — 沃特森比DW=2.418817，经检验后不存在自相关问题，完全能通过检验。这就说明，两种变量之间存在正相关性，当商品房住宅销售额不断增长，房价不断攀升，地方政府的财政收入也随之水涨船高，当然该处变量只是影响被解释变量的一种，但表明地方财政收入与商品房价格存在着密切关联。

三、完善房地产税费制度的初步思考

（一）改革土地出让金支付方式

房地产税费改革的目的是尽最大努力保证地方政府的财政收入，房地产开发企业以及广大普通的购房者三者达到帕累托最优状态。土地出让金作为国有土地出让使用权所支付的费用不应当一次性收取。从本质上来讲土地出让金实际上就是地租的概念，土地出让金一次性征收就相当于把未来70年的地租都一次性预收了，这就造成财政机制上现任政府 “寅吃卯粮”，把未来政府应获得的收益都纳入现阶段的财政收入了。但往往地方政府为了当前利益往往会把土地出让金抬高到脱离真实地价的高度，使得地方政府客观上绑架了商品房价格。将土地出让金划分成不同阶段收取，在土地出让时按照不同地区土地保有量及真实价值支付，然后每年按照土地价值升值的一定百分比支付，体现土地真正的价值。根据第一部分商品住宅销售额与地方财政收入的回归模型分析而知，只有将高昂的土地出让金与地方财政收入做一个“软切割”，使得地方政府改变一次性地征收土地出让金来增加地方财政收入，对高房价与地方政府进行“松绑”。这样一来，不仅极大地降低了房地产商的开发成本，而且有利于打破泡沫化的高房价。

(二)设立统一的房地产税

1、房产税是打压投机性炒房的关键

根据近期国务院发布的关于调控高房价的 “新国十条”来看，其中具体部署要重视发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，同时，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于政府的此项宏观调控，最为关键的就是设立统一的房地产税，增加房屋保有阶段的成本，打压房地产炒作行为。制定严密可行的房地产税收政策。对多套购房和投机购房炒作的行为，实行严密的梯级累进的税收政策，让炒房者有心买房，但交不起高价税而作罢不买。这样才能打击炒房行为，扼制房产泡沫，解决商品房购后大量空置问题。

2、房地产税改革原则

统一的房地产税是在房屋保有阶段向保有者征收的税，在改革的过程中，应当坚持体现保障公民基本居住需求的政策取向，同时应保证“富者多交”，符合“二八原则”，即20%的高收入者承担80%的税收，各地居住条件低于当地平均水平以下的居民，无需纳税或只需交纳很少的税。最后要体现抑制房地产投机的原则。

3、房地产税改革的具体步骤

开征房地产税要分为三个阶段。首先在试点的基础上，推开对经营性房地产征收新的房地产税，第二阶段，对现有的全国的住宅进行登记，然后对投资性、投机性的以及高档的别墅住房先开征新的房地产税；第三阶段，逐渐地扩大到对一些非基本住宅的征税。同时要保证每一个家庭的、自用基本住房的基础的，这一部分可以不征税，因为中国的土地是公有的，每一个公民都有权利在公有土地上享受自己的住宅。但是超过基本住宅的，其他的非基本住宅，一律要征收房地产税。

（三）房地产税改革的配套措施

为了更好地推进房地产税改革，一方面需要加快制定评税机制、技术、机构设置、人员配备；同时完善对房地产市场基础数据的收集和整理，并建立永久档案，加快个人住房信息系统的建设；加强新税宣传，转变纳税人纳税习惯和意识。

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