中国房地产上市公司财务绩效评价探讨

宁波浙电房地产开发有限责任公司 史天杰

中国房地产上市公司财务绩效评价探讨

宁波浙电房地产开发有限责任公司 史天杰

房地产上市公司建立财务绩效评价体系，就是在数理统计和运筹学原理的指导下，选择一定的指标体系，通过定性和定量分析，按照一定的财务分析方法，准确评价一个企业的经营效益。房地产上市公司通过建立财务绩效评价体系能够正确评估企业的实际经营状况，找出存在的问题和可以采取的对策，实现企业效益的有效提高，促进企业的发展进步。本文根据我国房地产业在经济发展中的战略地位和我国房地产上市公司自身的特点，提出设计一套符合我国房地产上市公司特点的有效的财务绩效评价体系，实现对房地产上市公司的经营绩效的科学评价。

房地产 上市公司 财务绩效评价

一、建立房地产上市公司财务绩效评价指标体系的必要性

从实际情况可以看出，我国房地产上市公司的生存和发展是不平衡的，还存在不少问题，其中一个重要原因就是没有能够有效地的监督、评价企业运行中存在的主要问题，并根据这些存在的问题及时进行战略调整，及时解决这些问题，避免企业发展误入歧途。归根结底，是没有及时建立适合房地产企业发展需要的绩效评价体系，从而及早发现问题。在企业发展中，财务指标是至关重要的，许多问题都可以归结为财务问题，许多问题都可以从财务指标上得到反映，所以最重要的是建立一套有效的财务指标体系去反映企业的经营状况。为此，本文提出要设计一套适用于房地产上市公司的财务绩效指标评价体系，以实现帮助企业经营者及时发现企业经营中存在的问题的最终目标，为企业的经营提供有效帮助。

根据我国房地产上市公司实际的现状和发展中的问题，本文在下面重点提出建立房地产上市公司财务绩效评价指标体系的整体设计思路，通过这些指标的建立和完善，经营者可以正确估计企业目前的经营业绩，整体把握经营状况，尽早找到企业的主要问题，实现企业市场竞争力的不断提高，使企业获得长远发展。

二、我国房地产上市公司财务绩效评价指标体系的设计思路

对于房地产上市公司的财务绩效评价，本着为经营者提供参考的目标，依据房地产上市公司的发展现状及可能出现的诸多问题，结合房地产开发负债水平高、资金运转周期长、风险大等特点，本文设计以下的指标体系。

（一）我国房地产上市公司偿债能力指标体系

目前房地产上市公司的主要资金来源结构呈现单一化的特点，主要资金往往都来自对外间接融资吗主要是金融机构的贷款，企业自有资金比较少，甚至是相当少，房地产上市公司对资金市场的变化敏感。房地产上市公司由于这样的资金来源结构，导致融资风险比较大，容易出现财务问题，所以要特别关注偿债能力的问题，偿债能力指标体系的建立尤为重要。

一般来说，企业的偿债能力有长期和短期之分，财务上能够反映长、短期偿债能力的指标也很多，本文以速动比率、已获利息倍数和资产负债率作为主要的代表性指标：

1.速动比率：速动比率最主要特点是可以比较准确地反映了企业对各种日常经营债务支付的速度和效率，反映企业的即时支付能力，是短期偿债能力的核心指标之一，在反映短期偿债能力方面是最常用也是最具代表性的指标之一。

2.已获利息倍数：该指标是企业长期偿债能力判断的一个重要指标之一，考虑到房地产上市公司一般都负债较多，利息压力比较大，需要可以有效反映付息能力的指标反映房地产企业的特点。

3.长期偿债能力指标可以表明企业对债务的承担能力和偿还债务的保障能力，是反映企业财务安全和稳定程度的重要指标。其中最主要的有资产负债率和股东权益比率。由于这两个指标之和等于100%，是一对互补指标，本文选取其中的资产负债率。

考虑到偿债能力对房地产上市公司的意义和积极作用，本文的三个指标分别从短期和长期两个方面反映企业偿债能力。其中根据行业的负债压力大，利息支付十分关键的特性，引入已获利息倍数。由此，建立起了反映房地产上市公司偿债能力的指标体系。

（二）房地产上市公司营运能力指标的设计思路

房地产企业开发经营资金运转周期长，少则两三年，多则四五年。房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营风险。这就要求在考核房地产企业时重点关注营运能力，确保资产正常周转，才能够降低经营风险，使企业获得平稳发展。

目前财务上评价企业营运能力指标包括流动资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率等。本体系选取了流动资产周转率、应收账款周转率和总资产周转率。

1.流动资产是房地产上市企业短期内可以调动的资产，变现比较快，周转迅速，。流动资产周转率是房地产上市公司流动资产周转速度的主要评价指标，能够有效评价流动资产的综合利用效率，其作用不可小视。

2.按照一般的分类可以将流动资产分为存货和应收账款两类，存货周转率和应收账款周转率是流动资产周转率的细化。选择应收账款周转率来评价营运能力也是考虑到目前分期付款方式导致应收账款成为房地产上市公司核心的资产之一，应收账款周转率是房地产上市企业对应收账款管理效果的直接反映。房地产开发企业的存货主要包括在建开发产品和置存的准备出售产品，存货周转率与销售情况有很大的关联，可以通过盈利能力得到一定的体现，同时在分析流动资产周转率时，通过比率的分解可以同时对存货周转率做出分析，所以本体系中未囊括存货周转率。

3.总资产周转率是反映企业总资产在一定时期内创造了多少销售收入或周转额的指标，反映了总资产的周转速度和利用效率。总资产周转率是评价企业营运能力的关键指标。

由此，房地产上市公司营运能力评价指标体系包括了流动资产周转率，应收账款周转率及总资产周转率，重点突出且全面的评价了该行业的资产营运能力。

（三）房地产上市公司盈利能力指标的设计思路

盈利能力反映了房地产上市公司获取收益的水平高低，而企业存在的根基就是获利，能否盈利反映了企业的竞争力和发展后劲。

一般认为，评价企业盈利能力的指标主要包括净资产收益率、总资产报酬率、营业利润率、盈余现金保障倍数、资本收益率、成本费用利润率等。本文的主要指标是净资产收益率、总资产报酬率、营业利润率等三项。

1.净资产收益率是立足于股东的角度来考核企业获利能力和投资回报能力的重要指标。通过分析净资产收益率指标，一方面可以得知企业的投资效益状况，另一方面可以了解企业管理水平的高低。该指标还是股东考核其投入企业的资本保值增值程度的基本途径，为了使股东权益最大化，吸引投资，它也是企业管理者努力经营的指标。因此，净资产收益率是衡量企业盈利能力的主要核心指标之一。

2.总资产报酬率反映资产利用的综合效果，是评价资产获利能力的基础指标。

3.营业利润率体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的营业利润就无法形成企业的最终利润。通过对该指标的进一步分析，能够充分反映出企业成本控制、费用管理、产品营销、经营策略等方面的成绩与不足，可以通过它反映出企业销售，管理和成本费用控制等方面的综合效果，是评价盈利能力的重要指标。

综上，盈利能力指标体系可以从从净资产的获利能力，总资产的获利能力和营业利润占营业收入的比重等角度全面评价房地产行业的获利情况。

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（责任编辑：罗宁）