关于莱芜市房地产业健康发展的调查与对策

◎ 莱芜市环卫处 王 艳 莱芜市房管局 古宪军

房地产业既是国民经济的先导产业，也是现代服务业的重要组成部分。房地产行业的发展不仅关系到每一个居民的切身利益，而且也涉及到其他众多行业的发展。笔者近期对山东省莱芜市房地产业发展情况进行了调查，并提出房地产业健康发展的相关对策。

一 莱芜市房地产业发展现状及特点

（一）房地产开发情况

截止2009年底，该市共有房地产开发企业62家，管理和技术人员900人。其中二级资质3家，三级资质8家，四级资质17家，暂定资质12家，项目资质19家。近三年来，该市房地产开发投资除2008年受金融危机影响下滑外，整体呈上升趋势。三年累计完成投资42.89亿元，其中，2007年完成房地产开发投资13.55亿元；2008年完成房地产开发投资12.84亿元，同比下降5.23%；2009年完成房地产开发投资16.5亿元，同比增长31.8%。2009年投资增幅首次超过全国、全省平均水平。2009年，全国房地产开发投资同比增长16.1%，全省增长19.1%，增幅位于全省前四位。三年累计竣工面积214.62万平方米。其中，2007年，施工面积210.07万平方米，竣工面积69.37万平方米。2008年，施工面积207.53万平方米，竣工面积78.99万平方米，同比增长13.87%。2009年，施工面积244.4万平方米，竣工面积66.26万平方米，同比下降12.73%。

（二）商品房销售情况

近三年累计销售商品房19175套，2007年该市共销售商品房6429套，总建筑面积66.87万平方米；2008年，该市共销售商品房5677套，总建筑面积60.18万平方米，同比下降10%；同期全国商品房销售面积同比下降19.7%，全省增长2.9%。2009年我市共销售商品房总套数7069套，总建筑面积77.03万平方米，同比上涨28%，高于全省同期水平；同期，全国商品房销售面积同比增长42.1%；全省增长25.9%。

近三年该市商品房销售价格稳中趋升，但总体较全省同期平均水平略低。具体为：2007年该市商品房平均价格2690元/平方米，全省房屋平均价格2914.98元/平方米。2008年该市商品房平均价格3061元/平方米，同比上涨5%；全省房屋平均价格3073.45元/平方米，同比上涨5.43%。2009年该市商品房平均价格3290元/平方米，同比上涨7.04%；2009年全国商品房成交价格达到4695元/平方米，同比上涨24%，较去增长813元，全省平均房价为3514.56元/平方米，同比上涨14.38%。

（三）房屋登记交易情况

近三年共办理各类房屋登记34324宗，其中2009年在国家经济形势企稳回升、房地产优惠政策接续出台和我市刚性需求放量的综合作用下，房产登记交易特别是存量房交易同比出现较大增长。2007年办理各类登记11762件，其中转移登记6535件。2008年办理各类登记7478件，其中转移登记2734件，同比下降58%。2009年办理各类登记15084件，其中转移登记3994件，同比增长46%。

二 莱芜市房地产业存在问题及发展市场分析

（一）莱芜市房地产业存在的主要问题

通过调研分析，莱芜市的房地产市场总体上是平稳健康的，市场主要是自住性消费、刚性需求，投机少，房价基本上没有出现大起大落的情况。但具体来讲，由于该市房地产开发起步较晚，起点较低，不同程度地存在一些制约发展的问题。主要是：

1、房地产开发企业整体实力不强，竟争力差，且没有形成品牌。全省二级资质以上开发企业254家，而该市仅有三家，全省一级资质企业有38家，该市没有一家，62家开发企业中项目资质占30%以上，年度有开发经营项目的企业不足35家，缺少龙头企业，企业总体实力不强，企业品牌意识较弱，竞争力不足。

2、市场供应结构不尽合理。近年来，居民消费理念日趋理性，消费模式趋于多样，随着房价的整体上升，消费者特别是中低收入家庭，对中小户型的住宅需求明显增加，部分开发企业在项目开发前未充分考虑项目的区位、市场需求和发展趋势，开发的套型以大户型居多，中小户型相对较少，造成市场供应结构现状与实际需求还有不相适应的地方。

3、房地产市场秩序有待进一步整顿和规范。目前，该市房地产市场还不同程度地存在重开发、轻管理，个别开发企业利用信息不对称与不透明，违规销售、不按期交房等，不仅扰乱了房地产市场秩序，还造成消费者因无法正常办理房产证，引发投诉、信访等社会问题。同时，城中村及建成区周边村借拆迁改造名义出售小产权房等，都对正常的房地产市场造成一定冲击。

（二）莱芜市房地产业健康发展市场分析

房地产业是国民经济的重要支柱产业，对推进城市化进程、提升城市品位和形象、拉动经济增长和相关产业发展等都具有重要的作用。据统计，每增加1亿元房地产开发投资，就会带动其他产业总产出增加1.6亿元，每100元房地产业的消费，大概可拉动120元相关的消费需求，每增加100个房地产业的就业，大概可以拉动200个其他部门的就业。这种对经济的直接拉动作用是任何一个行业无法比拟的。该市在房地产业健康发展方面具有以下几个特点：

一是城乡一体化发展为房地产业健康发展注入了生机。该市2008年被确定为山东省统筹城乡一体化试点城市，按照规划，该市1070个村将集中规划为500多个集中居住区，必将腾出大量建设用地，同时，2010年该市政府决定用三年时间改造城中村800万平方米，这都为投资房地产业带来了前所未有的发展机遇。

二是该市区位优势为房地产业快速发展带来更加便利条件。该市于2006年提出接轨济南，融入济南都市圈的战略思路，经过几年的发展，济青南线经该市贯通，毗邻济南的雪野旅游区已初具规模，去年中国国际航空体育节暨第二届全国航空运动会在雪野旅游区成功举办，并将举办地永久选择在莱芜，缔造出一座“航空运动之城”，在拉动旅游产业的同时，将极大地扩展莱芜房地产业投资空间，拉动商业地产、投资性地产的快速增长，使莱芜以刚性需求为主的房地产业，变为刚性需求、投资性需求并进的发展格局，居住地产、商业地产及投资性地产将实现有机结合，这些都将拉动开发投资的持续增长。

三是潜在的需求为市场健康发展提供了空间。从市场经济法则看，决定房地产业发展的要素是市场供求关系，有需求才有供给，房市走势最终取决于购买力。就该市来说，首先是刚性需求大。目前该市城镇化率为50%，根据该市统筹城乡一体化目标，2012年城镇化率将达58%，届时新增城镇人口10.16万人，按人均住房面积30平方米计算，则需新增住房面积305万平方米，每年需新增住房面积76万平方米。其次是改善性需求大。随着经济的发展和居民生活水平的提高，居民住房改善性需求也将进一步加大。按目前我市城市人口11万户计算，每户增加10平方米，即需新增住房面积110万平方米。

因此，无论从房地产业的支柱产业看，还是从产业机会、消费需求、发展空间看，该市房地产业都具有健康发展市场潜力。

三 促进房地产业健康发展的对策

（一）科学制定房地产业发展规划

一是着力打造新的聚居区。并集中建设各类学校、体育公园、文化中心、现代化的大卖场等配套性的商业地产，逐步发展成为新的聚居区。二是推进老城区改造。主要是企业搬迁和城中村改造。着眼城市的可持续发展，坚持精品意识，提升城市整体功能和改善居民居住水平。大力开展以地招商、以项目招商，吸引社会资金参与，重点组织市内外开发企业积极参与旧城改造项目和新社区建设。三是大力发展农村房地产市场。加快推进集中居住区建设，引导、支持房地产开发企业开发建设农村集中居住区，激活农村房地产市场。

（二）鼓励农民进城购房，增加住房有效需求

探索“以宅基地换住房”方式，出台农民以宅基地换取中心镇、小城镇集中居住区住宅政策。鼓励自愿放弃宅基地使用权的农村居民进入城镇（市）购买商品住房，可在购房地就近安排解决其子女入中小学完成义务教育。保留其土地承包经营权，鼓励依法自愿有偿进行流转。

（三）加强对房地产市场监管，形成公平的市场环境

加强对虚假广告、合同欺诈或验收不合格房屋交付使用以及恶意弃建配套设施等行为进行查处，积极构建诚实守信的市场环境，提高房地产企业诚信经营意识。全面监测全市房地产市场运行状况，分析市场供求，搞好市场预测和监测分析。同时，大力培育发展房地产中介市场，为交易双方提供便利。