住房公积金建设公共租赁房初探

◎ 天津市住房公积金管理中心 田 浩

为完善住房公积金制度,保障中低收入缴存职工的住房权益,帮助中低收入职工实现“住有所居”目标，现就利用住房公积金直接投资建设公共租赁房（以下简称“租赁房”），向中低收入缴存住房公积金职工出租问题进行初步探讨。

住房公积金建设租赁房的重要意义

用住房公积金建设租赁房，向中低收入缴存职工出租，具有以下五方面积极意义。

首先，用住房公积金建设租赁房是完善住房公积金制度的需要。

以天津市为例， 1992年建立住房公积金制度，截至2009年底，有212万职工建立住房公积金，累计归集住房公积金873亿元，提取住房公积金410亿元，发放个人住房贷款723亿元。

住房公积金制度建立近20年来，在支持缴存职工解决住房问题上发挥了积极作用，但是住房公积金使用是以中高收入职工购房贷款和提取为主，而大部分中低收入职工由于收入低没有能力购房。在全市建立住房公积金的职工中，有150万缴存职工符合住房公积金贷款和提取政策。其中，月收入高于全市在岗职工月平均工资（以下简称“全市月平均工资”）的有62万人，占41.5%，月收入低于全市月平均工资的有88万人，占58.5%；在150万符合住房公积金贷款和提取政策的缴存职工中，已使用住房公积金购房的职工有48万人，占符合住房公积金贷款和提取政策职工的32.2%。其中，月收入高于全市月平均工资的有32万人，占月收入高于月平均工资职工的52%，月收入低于全市月平均工资的有16万人，占月收入低于月平均工资职工的18.1%。

用住房公积金建设租赁房，以低于市场租赁价格向中低收入缴存职工出租，转变以支持购房为主的政策取向，实行支持购房、租房并重的原则，可以改变住房公积金以支持中高收入职工为主的使用结构，使中低收入职工受益于住房公积金，实现“住有所居”，体现住房公积金制度的互助性。

其二，用住房公积金建设租赁房是解决中低收入职工住房的需要。

天津市缴存住房公积金的中低收入职工大多数没有购房能力，但社会又不能为其提供相对稳定的住房来源。截至2009年底，天津市符合住房公积金贷款和提取政策的缴存职工中，有88万人均收入为1905元，其中有72万职工没有直接购房能力。且30岁以下职工有31万人，其月平均收入仅为1724元，更无能力购买住房。按照房价收入比计算，分别达到14∶1和16∶1，是国际通行水平的3.5倍和4倍。这些中低收入职工，尤其是工作年限较短的中低收入职工，很难通过购房解决住房问题。因此用住房公积金建设租赁房，向低收入缴存职工出租，是解决中低收入职工住房的迫切需要。

其三，用住房公积金建设租赁房是为政府解决中低收入职工住房的需要。

随着住房保障政策的逐步完善，对享受政府最低生活保障等低收入人群，可通过廉租房等保障性住房解决基本住房；对中高收入职工，可通过购买商品房、私产房等市场化手段解决住房。但是，处于这二者之间的大多数中低收入职工住房却长期得不到有效解决。特别是在房价快速上涨的背景下，中低收入职工希望政府有效解决其住房的呼声越来越高。因而，利用住房公积金建设租赁房，以低于市场租赁价格出租给中低收入住房公积金缴存职工，既符合国务院关于“倡导住房租赁消费”的要求，减轻政府面临的社会压力和保障房建设资金压力，又是解决民生问题、保障社会稳定的体现。

其四，用住房公积金建设租赁房对稳定商品房价格起到积极作用。

目前，国务院、住房和城乡建设部、国土资源部等部门相继出台了稳定商品房价格、抑制房价过快上涨的措施。用住房公积金建设租赁房，一方面可为房地产市场提供稳定的资金和住房供应，直接起到抑制房价过快上涨的作用。另一方面，能够有效解决中低收入职工特别是工作年限较短、具有刚性住房需求的青年职工的住房问题，从而有效缓解市场供需矛盾，起到抑制房价过快上涨的作用。

其五，用住房公积金建设租赁房可通过建立持续、稳定的投资及回收机制防范资金风险。

持续、稳定的投资及回收机制体现在以下四个方面：一是住房公积金新增归集余额逐年持续、稳定增长，租赁房建设投入资金可得到充分保障；二是个人住房公积金贷款产生的增值收益和租赁房出租产生的租金收入逐年递增且有持续、稳定的增长来源，租赁房建设回收资金可得到充分保障；三是以住房公积金建设的租赁房，以低于市场租赁价格出租，且承租人均为正常缴存住房公积金的职工，其缴纳的住房公积金可用于支付房租，租金收缴的风险可基本控制。四是这种持续、稳定的投资及回收机制，可以保证租赁房投入资金、偿还资金和租金收入在一个封闭的良性机制内循环运行，从而有效防范资金风险，确保资金安全。

住房公积金建设租赁房原则

首先，住房公积金直接投资建设租赁房。

每年用住房公积金净增值收益（扣除计提风险准备金和管理费用）和租赁房净租金收入（以市场租赁价格70%计算，租金收入中扣除25%的租赁房维修基金和管理费用），偿还租赁房建设资金和利息。用住房公积金净增值收益和租赁房净租金收入回收建设资金，使建设资金有持续、稳定的回收渠道，可以在15年内用回收资金充分覆盖投入资金和利息，达到投入资金与回收资金的平衡。以天津为例，从2010年至2025年，可投资租赁房建设资金和利息约680亿元（建设资金约600亿元，利息约80亿元），可建成租赁房1000万平米、套均建筑面积50平米租赁房20万套。到2025年，住房公积金净增值收益和租金收入690亿元，盈余约10亿元，达到投入资金与回收资金的平衡。

每年按住房公积金归集余额的一定比例用于租赁房建设。以天津为例，每年按住房公积金归集新增余额的15%至20%用于租赁房建设，2010至2025年预计可投入住房公积金约600亿元，可建成租赁房约1000万平米，提供套均建筑面积50平方米租赁房20万套。

其二，以增值收益和租金收入偿还租赁房建设资金及利息，达到资金平衡。

其三，定向出租。

租赁房主要解决中低收入的住房公积金缴存职工的基本住房需求，出租对象应符合以下条件：

1.正常缴存住房公积金；

2.未通过住房公积金贷款、提取用于购房的；

3.承租人家庭（承租人及配偶）年收入不高于上一年度本市人均年收入的2倍或新参加工作不足五年；

4.承租人及配偶人均住房建筑面积不超过15平方米或承租人家庭住房建筑面积不超过40平方米。

租赁房建设及管理运作模式

租赁房建设及管理采取管委会决策、公积金中心管理、专门机构运作、资金封闭管理的运作模式。

首先，住房公积金管理委员会决策。

住房公积金管理委员会负责租赁房建设和出租等政策审议决策，租赁房年度资金使用和项目建设计划审核审批。

其二，住房公积金管理中心管理。

住房公积金管理中心负责草拟租赁房建设、租赁等政策；负责租赁房投资与资金回收管理；负责租赁房建设、租赁账户的资金监管；租赁房建成后产权归住房公积金管理中心所有，住房公积金管理中心设立专门部门负责管理。

其三，专门机构运作。

1.政府指定租赁房建设的非营利专门机构，负责项目选址，通过招投标选择承建单位、监理单位，以及租赁房建设管理等工作。

2.政府指定租赁房出租运营的非营利专门机构，负责审查承租对象条件、签署租赁协议、收缴租金、选择物业管理公司等管理工作。

其四，资金封闭管理。

1.租赁房建设机构在银行开立专门账户，用于存放建设资金，不同项目应单独开立资金监管账户。项目建设期按照项目进度支取所需资金，支取资金只能用于项目建设。

2.租赁房出租运营机构在银行开立专户，用于租赁房租金回收、维修基金及管理费用支付。

需政府提供的支持

鉴于住房公积金投资建设公共租赁住房是对住房公积金现有法规、政策的突破，并且是长期的工作，占用资金多，资金回收周期长，资金平衡工作量大，需要政府给予以下政策支持：

首先，确立上位法。

修改《住房公积金条例》将住房公积金投资建设公共租赁住房纳入住房公积金使用范围。

其二，享受土地供应优惠政策。

将住房公积金投资建设的公共租赁房项目建设用地纳入保障房建设用地计划，采取政府划拨方式供应。

其三，税费减免。

住房公积金投资建设的公共租赁房项目的租赁对象为正常缴存住房公积金的中低收入家庭，按照财政部和国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，在建设期及出租期内免交房产税、营业税、城镇土地使用税等税费。

其四，租赁房项目规划、选址方面的优惠政策。

考虑租赁房以出租为目的，租赁房项目在规划选址时应给予以下政策：

1.租赁房项目应按区域分散布置，优选地铁站口交通便利的区域，并有学校、医院、银行、超市等生活配套设施。

2.租赁房项目相对独立，不与商品房、商用房等混建，且单个项目建筑面积控制在5万平方米。