海南，不止是梦想

◎ 本刊记者 黎林峰

旅游地产方兴未艾

数据显示，自2005年以来，海南房地产开发投资连续保持高位增长，年平均增幅在35%以上，房地产开发投资占城镇固定资产的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面积年平均增长率达24%以上；商品房销售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房销往岛外，其中年均销往境外约400套；购买对象遍布全国各省、直辖市、自治区，以及俄罗斯、美国等20多个国家和港澳台地区。2008年，房地产开发投资额达189.3亿元，商品房销售面积达337万平方米，销售额177.7亿元。2009年1月-5月份房地产开发投资完成85.78亿元，占城镇固定投资总额的31.02%，同比增长49.1%；全省商品房施工面积为1402.13万平方米，同比增长41.2%，其中本年新开工面积306.69万平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累计销售面积184.35万平方米，同比增长2.42%。

海南岛有着长达1528公里的海岸线，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占一半以上，这位海南的旅游地产发展提供了极为广阔的发展前景。旅游地产理所当然成为海南房地产最大的特色，也当仁不让地成为海南房地产的招牌。毫不夸张地说，它最大限度地张扬了海南沙滩、阳光、献花、水果的热带风情，将资源化为财富，将财富与资源融合，一次次创造了中国房地产神话。

海南也是锻炼、培养人的地方，中国房地产界涌现的诸多明星级的地产大腕如冯仑、潘石屹、刘博等等，都是在海南房地产摸爬滚打攫取了第一桶金后，才有了后来在中国房地产界的叱咤风云。

海南旅游房地产如今在国内知名房地产企业拥有特殊的战略地位，万科、富力、鲁能、新世界、中信、华润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。

如仅闻名遐迩的三亚亚龙湾，就汇集了希尔顿、喜来登、红树林、伯尔曼、利兹卡尔顿、凯莱等国际知名品牌酒店，建成了亚龙湾五号、公主郡、申亚、高尔夫球场、商业服务中心等旅游房地产及其配套项目，已经成为国内外旅游度假的知名品牌。

如今，海南的房地产开发已经从海口、三亚等中心城市向周边地区辐射，如文昌铜鼓岭国际化生态旅游区、乐东龙沐湾旅游度假区、昌江棋子湾旅游度假区进入大规模开发建设阶段。

统计显示，目前已开工建设的项目总投资超过数百亿元，一大批高端旅游度假酒店、度假村、旅游房地产如火如荼地建设着。

国际旅游岛催热楼市

2009年岁末，前往海南的游客达到了历史巅峰。今年2月20日从海南省旅游委举办的新闻通气会上传来的消息称，今年春节黄金周7天，海南全省共接待国内外游客105.78万人次，较去年增18.49%。

从全国四面八方涌进海南的人们，除了去享受温暖的阳光和沙滩，更多地把目光盯住了海南的楼市。在国务院颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》前后，海南楼市再次炙手可热，达到了历史新高。有业内人士向媒体透露，仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就超过了2008年全年销售量的总和171.12亿元。数据显示，2009年海南房地产完成投资278个亿，占到我国房地产投资总量的0.78%。

据媒体报称，三亚凤凰岛是奥运火炬在中国的第一个落脚点。在这个三亚湾与大东海相邻处填海造出的人工岛上建设的三亚凤凰岛项目，2010年1月11日开盘，据称项目开盘前收到的购房诚意金达5000万元。开盘当天推出700套，均价每平米6.5万元，当天便销售一空。“当初这些客户在交诚意金的时候，连户型都不问。”三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐这样告诉记者。

三亚凤凰岛绝非个案。据《南国都市报》报道，售楼处甚至不让购房者看房，许多岛外居民来三亚，不论价格高低就直接把房买走。不仅濒临一线海景，所据海岸线长达12公里的某大型项目均价涨至13000元/平米，就连地处腹地的文昌，最高房价亦高达14000元/平米。

国务院办公厅2009年12月31日发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(简称《意见》)称，要保持海南房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。

分析人士指出，在获批建设国际旅游岛后，中央给予了海南大量的优惠政策，这些优惠政策包括免关税、免签证和放航权，并且在财税、融资、土地利用、签证、航权、教育、医疗、会展等方面采取由中央提出总体意见，相关部委专门出台更加具体的配套政策的措施。这些优惠政策必将加快岛内吸引资金的步伐，不仅能够有效推进海南旅游业的发展，同时还会带动岛内全行业的发展。

海南的地产版图在横空出世的“国际旅游岛”概念下，被争相涌入的发展商迅速改变：北起海口南至三亚的东海岸线上，正在开发的休闲地产大盘超过20个，总投资额超过1000亿元，工地的围挡连绵数百公里长，发展商触角还在向海南内陆延伸，海南省五指山、琼中的楼市也因此水涨船高。

一时间，用火爆已经不能形容海南楼市当时的状况。

“疯狂，非常疯狂！”据业内人士透露，海南国际旅游岛规划获批消息公布后的第一天，海南清水湾的“星海传说”开售，推出600套房子，酒店式公寓均价为1.7万/平米，别墅均价则为3.5万/平米，结果四小时内全部卖光。

再现地产泡沫？

海南楼市的疯狂自然而然令人想起1993年的海南房产泡沫。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。房地产信贷不良率高达80%以上。

国务院44号文件《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的出台催热海南地产，这种资源优势推动与投资商大量涌入造成的房价地价大幅上涨，会不会再现当年的地产泡沫？

分析人士指出，1993年的海南房产泡沫产生有着特殊的社会背景，当时的中国正处在经济改革的关键时期。

时隔十七年，我们来简单回顾一下当时的经济社会情形。

1993年1月5日至10日，全国经济体制改革工作会议在北京召开。会议指出，1993年的改革工作，要紧紧围绕建立社会主义市场经济体制的改革目标，进一步解决经济发展和经济体制中的深层次问题，既在体制转换的一些重要领域取得实质性进展，又能促进国民经济更好更快地发展。

1993年3月8日，国务院批转国家体改委《关于1993年经济体制改革要点》，要求各地各部门根据实际情况认真贯彻执行。《要点》提出，本年经济体制改革工作的主要任务是：继续贯彻落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，以转换国有企业经营机制、转变政府经济管理职能为重点，围绕把企业推向市场这一中心环节，加快企业改革；以加快价格改革为契机，配套推进财税、金融和计划体制改革；大力发展市场体系，加快以改革进口管理体制为重点的外贸体制改革；全面推进社会保障制度和住房、土地使用制度改革；提高综合改革试点水平，切实做好新体制建设的基础性工作。

1993年4月1日，中共中央召开经济情况通报会。4月13日，海南省召开庆祝建省办特区五周年大会。

1993年12月1日至4日，全国经济工作会议在北京召开。会议指出：我国国民经济在去年快速发展的基础上，今年继续保持快速发展的势头，总的形势是好的。对于经济快速发展中出现的突出矛盾和问题，党中央和国务院及时采取了加强和改善宏观调控的措施，经过各级政府和各个部门的共同努力，已经取得了积极成效。

该年度，据国家统计局统计，全年国内生产总值为34634.4亿元，比上年增长13.5%，其中，第一、二、三产业分别增长4.7%、19.9%和10.7%。全社会固定资产投资总额13072.3亿元，比上年增长61.8%。

我们注意到，当年经济运行中的主要问题是：市场价格涨幅过高；固定资产投资在建规模过大；基础产业和基础设施发展缓慢。“加强和改善宏观调控”是当年全国经济工作会议上作出的结论，也是当年经济工作的重要内容。

具体到海南楼市，当时市面上仅有30%左右的房地产被用于居住和商务活动，而70%的房地产属于炒房，被投机者囤积起来，以致大量资金被套牢，造成楼市泡沫影响经济健康进程，以至于最终资金链断裂，银行被大量不良信贷拖累，泡沫破裂。

海南省委书记卫留成认为上个世纪90年代海南的房地产泡沫形成的原因主要有四点，一是海南处于建省办经济特区之初，法律法规不够健全，土地市场管理不规范；二是政府宏观调控能力较弱，市场投资主体鱼龙混杂，不少银行盲目融资甚至直接参与房地产投资；三是当时全省的规划和各市县的规划都没有做好；四是当时全国的经济总量和对海南房地产的真实需求都较小。

而这四点在今天都已发生了根本性变化。当前的“海南热”与国家政策指引有着直接关系。国家对海南大量优惠政策的出台及海南独特的地理位置与资源优势吸引开发商与投资商大量涌入，造成海南房价地价大幅上涨。分析人士指出，与1993年相比，如今海南全岛的规划包括国际旅游岛的规划相对完善，政府的调控能力也较1993年更为增强，“开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛”作为海南发展前景的规划更加明晰，“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”、“全国生态文明建设示范区”、“国际经济合作和文化交流的重要平台”、“南海资源开发和服务基地”、“国家热带现代农业基地”的战略定位也进一步提升了海南发展的后劲。这些方面都说明与1993年相比，海南省房地产市场的发展具备了更加稳固的基础。

理性引导海南楼市

尽管有国际战略作坚强的后盾，一套房子从2009年10月的每平方米13500元，到今年1月，房价就涨到了每平方米24000元。无论如何，疯涨的房价还是暴露出海南房地产市场中存在着一定程度的盲目性和投机性。

在“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”、“全国生态文明建设示范区”、“国际经济合作和文化交流的重要平台”、“南海资源开发和服务基地”、“国家热带现代农业基地”的战略定位之下，房地产只能是大战略格局下的一个分支组成，如果因此超前透支政策和资源，结果只会加剧海南原有的不平衡格局。

不少有识之士对海南火爆的房地产业泼了冷水，过度扩张的房地产给城镇基础设施带来巨大的压力。因为历史的原因，海南部分市县还缺乏城镇污水处理设施，现有的污水处理设施和管网不能承担快速增长的压力。同时垃圾处理等设施也赶不上建设速度。

“十一五”期间，海南开工建设25个污水处理项目，确保2010年全省所有市县都必须建成生活污水处理厂。据了解，这25家污水处理厂总设计规模73.3万吨/日，目前已具备39.4万吨/日的污水处理能力。

与此同时，正在抓紧建设的路网、电网、通信网、水路交通网、空中交通网等基础设施都在围绕国际旅游岛的核心紧张地进行中。

今年3月20日，海南省人民政府副省长姜斯宪在博鳌国际旅游论坛地产与旅游主题论坛上发表演讲。姜斯宪发言开始就表示：“海南不会重蹈覆辙，我们对海南房地产市场长期稳定发展有信心。”

他说，今年1月15日，面对海南房地产价格上涨过快的问题，海南省委、省政府作出“两个暂停”的决定，即明确在今年3月底之前，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。随后，海南又先后出台了若干具体规定，尽可能公开市场信息，规范房产交易和土地转让。

这些举措实施后，被外界广泛解读为旨在抑制投机性购房，控制地产泡沫产生。

姜斯宪在演讲中指出，海南省委、省政府把加强保障性住房建设作为今年的一号民生工程。今年拟开工建设的保障性住房包含廉租房、经济适用房、双限房、公共租赁房以及棚户区改造等超过十万套。“如果这些计划能顺利完成，可直接或间接使全省约八分之一的城镇家庭从中受益，也有利于抑制房价上涨。”姜斯宪说。