北京七月商品住宅市场分析报告

◎ 中国不动产研究中心 王 姗 黄 蕾

7月的北京商品住宅市场成交量出现了回升，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，本月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，较6月的4961套，大幅上涨15.42%，这是继调控政策出台以来成交量首次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，较6月的4241套增加16.95%，而现房全月成交套数为776套，相对于6月的720套呈现出小幅上升。经过几个月的观望，成交量终于走出低估开始反弹，开发商通过降价推动更多的成交，部分消费者也因为价格降至心理价位选择入市。

另一方面，成交均价和开盘均价连续两个月回落，成交均价降至18877元/平方米，跌幅为3.22%；开盘均价也回落至22500元/平方米，下跌3.61%。可见，新政的后续效果逐步显现，入市项目大多适应低迷的市场行情，采用低价入市的策略。

表1 2010年7月北京商品住宅市场主要数据一览表

从本月的数据可以看出，经过几个月的观望，政策影响已被市场部分消化，在短期内不会出台政策的预期下，开发商和消费者都针对市场行情做出了决策。我们认为，本月成交量出现回升，正是市场回暖的开始，而成交均价和开盘均价的下跌，更是促进了下一阶段成交量企稳回升。在市场各方的高度关注下，本次复苏或以平稳回升为主。（见表1）

一、行业政策

1.二季度宏观经济数据

国家统计局7月16日发布的数据显示，二季度中国国内生产总值(GDP)同比增长7.9%，增速比一季度加快1.8个百分点。这是中国经济自2007年三季度以来同比增速连续七个季度回落后的首次加速。规模以上工业增加值同比增长9.1%，增速有所减缓，4月份增速比3月份小幅回落了0.3个百分点，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3个百分点。值得关注的是，4月份汇丰银行（HSBC）公布PMI开始出现下滑，5月份汇丰PMI比4月份下降2.5个百分点；5月份中国物流和采购联合会（CFLP）公布的PMI指数比4月份下滑了1.8个点，其中11个分项指标中10项都在回落。二季度数据的不乐观，使市场各方对下半年经济形势开始出现担忧，新经济刺激政策或将卷土重来。

2.中央要求县处级副职以上干部购买房产须申报

7月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅日前共同下发《关于领导干部报告个人有关事项的规定》。其中第四条规定：领导干部应当报告下列收入、房产、投资等事项。房产包括领导干部本人、配偶、共同生活的子女为所有权人或者共有人的房屋。此次新《规定》首次提及县处级副职以上（含县处级副职）干部必须申报本人、配偶、共同生活的子女的房产以及股票、基金等经济投资情况。

3.银监会：坚持房地产调控力度不放松

7月20日，在中国银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会议上，针对近期有些地区逐步放宽对第三套房贷款以及对外地人在本地购房贷款的情况，刘明康指出，是要继续贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神，严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求，坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性。同时，要进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

二、市场运行数据

1.供应情况

（1）可售商品住宅套数

在可售商品住宅供应套数方面，2010年7月北京市商品住宅可售房屋套数共计93,806套，与6月相比有小幅上涨，涨幅为4.82%。其中，可售期房套数为62,434套，环比上涨6.38%，未签约现房套数基本与上月持平，为31,372套。商品住宅库存量已连续多个月维持在10万套以下，特别是调控政策出台后三个月，市场也并未重现08年底09年初的高库存量，可售商品住宅数量不足仍然是市场供应的主要问题。（见图2-1）

（2）可售商品住宅面积

截止至2010年7月31日，北京市可售房屋面积共计1228.16万平方米，环比微涨3.60%。其中，期房和现房的可售面积出现了不同程度的上扬，可售期房面积小幅上涨至796.95万平方米，涨幅为4.72%，可售现房面积为431.28万平方米，环比6月的424.50平方米，微涨1.60%。（见图2-2）

2.成交情况

（1）成交房屋套数

根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2010年7月北京的商品房签约总量为10619套，环比6月的10243套，小幅回升3.67%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，较6月的4961套，大幅上涨15.42%，这是继调控政策出台以来成交量首次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，较6月的4241套增加16.95%，而现房全月成交套数为776套，相对于6月的720套呈现出小幅上升。

图2-1 2009-2010北京商品住宅期房现房可售套数趋势图

图2-2 2009-2010北京商品住宅期房现房可售面积趋势图

图2-3 2009-2010北京市商品住宅签约套数趋势图

图2-5 2009-2010北京市商品住宅签约面积 单位：万平方米

图2-6 2009-2010北京市商品房成交均价

（2）成交房屋面积

2010年7月北京的商品房签约总面积为117.14万平方米，环比6月的101.22万平方米大幅上涨15.73%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约面积为64.33万平方米，快速上涨21.86%。

在期房方面，7月期房网上签约总面积为68.65万平方米，其中住宅签约面积为51.89万平方米，环比6月的41.49万平方米，上涨25.07%。

在现房方面，北京商品房市场7月现房签约面积为48.28万平方米，其中住宅签约面积为12.44万平方米，环比6月的11.30万平方米，上扬10.09%。

（3）成交价格

2010年7月，北京市商品住宅成交均价出现回升，达到18877元/平方米，环比微跌3.22%，在6月成交均价小幅回升的情况下，本月成交均价又出现了小幅回落，可见市场信心并未完全建立，市场回温尚需时日。

3.取证开盘情况

7月份,北京新开盘项目仅有10个，新增供应2938套，环比分别减少48.4%。同时，在持续的政策调控下，商品住宅项目开盘均价第二个月出现了下降，整体开盘均价22500元/平方米，环比下降1636元/平方米，降幅为6.8%。

三、舆情指数排行榜

中国不动产研究中心通过监测房地产主流常用网络发布的内容，提取数据计算得出舆情指数。舆情指数越高，说明该房产商或房产项目在特定时间段内受到舆论批评越多。2010年7月中国不动产研究中心舆情指数排行榜如下：（如表2、表3）

表2

表3

CRRC简介：

中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，全国工商联房地产商会提供行业指导，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。