七月房地产政策走向十大看点

◎ 本刊记者 黎林峰

低迷的市场、持续下滑的成交量，触发了对宏观经济的担忧，适度调整政策方向的论调又再次抬头。与房地产调控或将误伤宏观经济的观点相左，业内人士认为，新政三个月，房地产市场深层次的问题并没解决，轻言放松或改变政策方向还为时过早。

我们按时间顺序可以梳理出七月房地产政策走向的十大看点，从中不难发现，调控基调和方向没有放松，一系列的政策动向表明，调控政策的连续性和稳定性毋庸置疑。

看点一：国土部四大举措积极调控

7月4日，国土资源部在大连举行全国国土资源厅局长座谈会。会议透露，2010年的供地指标要比2009年10万公顷供地指标增长80%，达到18.5万公顷，其中保障性住房用地高达70%。这是2010年4月15日国土资源部下达保障性住房供地指标后，对2010年土地供应计划，特别是对民生用地加大供应计划的进一步明确。

国土资源部部长徐绍史在会上表示，下半年要积极参与房地产调控。根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

看点二：重庆市率先推出公租房暂行办法

7月10日，重庆市公布了国内第一个政府公共租赁房的管理暂行办法--《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》。该办法规定，这些公租房的租期为5年，如果承租人在租赁期内超过政府规定收入标准的，“应当退出公共租赁住房”。 上述《暂行办法》明确了重庆公租房建设资金的四个来源渠道，分别是中央安排的专项资金，财政年度预算安排资金，土地出让收益的5%，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券等。重庆市还规定，如公租房购买者要出售，只能“由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。”租金每 2年调整一次。

看点三：住房城乡建设部、银监会公开否认楼市调控将松动

7月12日，针对近日部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道，住房和城乡建设部有关负责人表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施。住房和城乡建设部将督促各地继续严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

银监会新闻发言人同日也表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

看点四：70大中城市房价15个月来首度环比下跌

7月12日，国家统计局发布数据显示，6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%，涨幅比5月缩小1个百分点，涨幅连续两个月缩窄；环比下降0.1%，这是自去年3月以来，全国房价首次出现环比下跌，5月份为上涨0.2%。6月全国商品房成交面积9200万平方米，成交金额4000亿元，比5月大幅提升。整个上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前5月回落7.1个百分点；商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅较前5月回落13.0个百分点。

玉环市国土资源局掀起业务报件内审复核“大革命”（王亿宁）...................................................................6-32

上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米， 同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96 亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221 亿元，同比增长 84.0%。6月份，全国房地产开发景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

看点五：住房和城乡建设部强调全面提高住房保障工作水平

7月15日，住房和城乡建设部在广州市召开了保障性住房管理工作座谈会。会上，住房和城乡建设部副部长齐骥强调，要建管并重，全面提高住房保障工作水平，同时指出要抓紧制定公共租赁住房政策措施。

齐骥表示，保障性住房管理工作仍然存在认识不到位、各地区管理工作不平衡、使用和交易环节日常管理问题突出等问题。

齐骥要求，各地要结合当前住房保障管理工作中存在的问题，重点抓好三个方面的工作，努力提高保障性住房管理水平。一是加强准入审核管理。要合理确定准入条件，规范审核流程，创新审核手段，公开分配过程。二是强化使用过程管理。要完善合同管理，实行动态管理，强化日常服务，健全退出机制。三是建立健全监管机制。要加强内部监督,实行办事公开,强化社会监督，建立诚信档案。

齐骥还就近期住房保障重点工作进行了强调。一是抓好今年保障性安居工程的开工建设，确保全年工作任务顺利完成。二是加快保障性住房建设规划编制工作。三是抓紧制定公共租赁住房政策措施。四是强化保障性住房工程质量监管。五是组织开展对保障性住房准入对象和入住之后使用情况的核查。

看点六：公积金贷款支持建设保障房

7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时透露，国务院已批准利用住房公积金贷款支持保障房建设，并确定北京等28个城市作为试点地区。

7月28日，湖南省长沙市获得住房和城乡建设部批准，允许使用公积金贷款支持保障房建设，并成为全国28个获批试点地区中，第一个对外披露具体项目的城市。

上述批文依据的是2009年10月住房和城乡建设部联合七部委下发的一份文件。这份《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，允许各地利用住房公积金结余资金的 50%发放保障性住房建设贷款，并规定必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设。据悉，在该文件下发之后，全国有30个省市向住房和城乡建设部提出了试点申请。

依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，公积金只能用作廉租房建设补充资金。目前，借助国务院批复试点的方式，试点城市可以运用大批闲置的住房公积金存款，用于资金紧张的保障房建设。

看点七：保险资金、企业年金有望进入公租房领域

7月19日，在上海市政府的金融工作会议上，上海市市长韩正透露，在上海的公共租赁房建设上，保险资金和企业年金有望进入这个领域。

韩正说，目前研究的方案有两个。一个是上海的每个区都建立公租房运营公司，市、区各级政府都出资，然后从银行贷款，之后购买享受了优惠政策、价格低廉的房屋进行出租。用租金来付息还本。韩正说：“这个方案可行，但规模肯定做不大。”另外一个方案是运用非财政预算资金，例如保险资金、年金等这些低成本资金。这些有政府背景的资金存在银行里的利息回报非常低，年息只有 1.7%-1.9%。用这些低成本资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋，然后交给区里作为公租房，每个区成立一个运营公司，租金回报就是这部分低成本资金的回报，肯定要比 1.9%高得多，而且政府可以承诺担保。由于公租房的租金回报长期、稳定，而且公租房产权还有增值的空间。因此非常适合这些低成本资金。当这部分资金要退出的时候，政府可以收购，当然是以比较便宜的价格回购。

7月20日，中国保监会一位人士表示，“保险资金投资不动产、PE的政策还在走程序；投资政策方面，近期不会有新的动作。”

业内人士认为，险资不动产的投资可能会先行开放进入公租房。因为投资公租房更符合国家宏观经济战略的安排，亦颇具长期市场投资潜力。

企业年金的投资政策也有松动迹象。7月13日，人力资源和社会保障部基金司调研员王强曾透露，人社部正在修订《企业年金基金管理试行办法》，可能将提高企业年金投资股票等权益类产品的比例。

看点八：上海加大改善民生工作力度

上海市长韩正 7月27日在上海市第十三届人大常委会第二十次会议扩大会议上，针对未来上海房地产市场调控的方向表示，当前主要做好两项工作，首先坚决贯彻落实国务院有关房地产调控的各项政策措施。其次，要结合大城市的实际，建立起科学调控需求的有关政策。在谈及住房问题时，韩正表示，今年下半年，上海将以推进保障性住房建设为重点，继续加大改善民生工作力度。下一步，上海市委、市政府将继续坚持“两个体系、三个为主”的方针推进住房改革。“两个体系”即市场体系和保障体系，“三个为主”，即以市民为主、以居住为主、以普通商品房为主。韩正透露，经过上海市委、市政府研究，下半年，拟进一步放宽申请廉租房和经济适用房的准入条件。“一方面是经济适用房要放宽准入，另一方面，今年下半年要在中心城区全面推开，有条件的郊区也逐步推开。”韩正进一步透露，上海还将加快推进公共租赁房建设，目前正在研究和细化公共租赁房可持续运作机制。“我们正在研究一套可持续的、科学的运作机制，由政府主导，市场化的运作机制可以在其中体现，目前社会资金的进入，各方面积极性都非常高，我们考虑以后公共租赁房的管理、运行和产权可能是完全分离的，具体方案还在细化。”

看点九：上海房产调控细则下半年出台

7月29日，上海市发改委主任周波向市人大常委会做《关于上海市 2010年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》中透露的数据显示，今年以来，上海商品住房价格过快上涨势头得到初步遏制，成交量亦大幅下降，最高销售面积降幅达 86%。周波在报告中还指出，预计上海商品住房全年成交比上年大幅下降。周波透露，2010年下半年要做到“三个稳定”：稳定市场预期，全面落实国家房地产调控政策，出台本市房地产市场调控实施细则，坚决抑制投机炒作，进一步规范房地产市场秩序。稳定新房供应，加强房地产开发企业建设销售全过程监督，规范新建楼盘开发建设和上市供应节奏，避免市场供应出现骤升骤降。稳定土地供应，保证经营性用地特别是住宅用地供应力度，探索优化土地出让方式确保工地计划全面落实。

看点十：上半年住房用地实际供应量同比增135%

中国政府网7月31日消息，国土资源部对各省(区、市)2010年1-6月住房用地供应情况进行了汇总分析，上半年住房用地供应呈现四个特点：一是住房用地供应总量大幅增长。根据各地上报数据，全国31 个省(区、市)和新疆生产建设兵团2010年1-6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量(2.4 万公顷)相比增加约135%；二是住房供应结构更趋合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房(以下简称三类住房)用地供应量为4.2万公顷，占1-6月住房用地实际供应量的75%；三是保障性住房用地增长明显。1-6月，全国保障性住房用地实际供应量9472公顷(其中棚户区改造中保障性住房用地为3526公顷)，与去年同期实际供应量(4073公顷)相比增加约133%；四是整体上东部地区落实力度大。从全国来看，东部地区落实情况较好，其中，天津、北京和江苏等省(市)政府高度重视，提前谋划，及时组织土地供应，优先安排保障性住房用地，土地、规划、资金三到位，实现了时间过半，任务完成过半，目前计划落实比例分别达到 90%、60%、50%以上。