房地产企业在建设过程中的资金成本控制

丁 荣

1 前期费用

随着房地产业市场的竞争加剧，如何搞好成本控制，使经济效益最大化已经成为房地产企业提高自身竞争力的重要途径。工程的前期费用包括土地成本、专业费用、规划报建费、施工报建费几项。现经笔者调查，以一具有典型代表性的地块为例，分析房地产项目的开发成本情况。

1.1 土地成本

1)土地出让金:52亩×115万元/亩=5 980万元。

2)契税:5 980万元×4%=239.2万元。

小计:6 219.2万元。

1.2 专业费用

1)规划设计费:138 200 m2×6元/m2=82.92万元。

2)单体设计费:138 200 m2×10元/m2=138.2万元。

3)地质勘探费:15万元。

4)测量放线费:138 200 m2×0.6元/m2=8.29万元。

5)景观设计费:21 540 m2×20元/m2=43.08万元。

6)工程监理费:138 200 m2×10元/m2=138.2万元。

7)决算审计费:138 200 m2×10元/m2=138.2万元。

小计:563.89万元。

1.3 规划报建费

1)城市基础设施配套费:

住宅:119 672 m2×70元/m2=837.7万元;

非住宅:14 148 m2×110元/m2=155.6万元。

2)地方教育附加费:119 672 m2×50元/m2=598.36万元。

3)墙改费:138 200 m2×8元/m2=110.56万元。

4)白蚁防治费:138 200 m2×2.5元/m2=34.5万元。

5)规划科技服务费:

用地许可证阶段:0.7万元;

规划许可证阶段:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75万元;

非住宅:14 148 m2×2.3元/m2=3.25万元。

6)市容环卫费:138 200 m2×5元/m2=69.1万元。

7)日照分析、交通分析费:13.32万元。

8)规划公示费:

公示牌制作费:大于1万m2，2 412元/幢×1=0.24万元;

公示费:800元/幢×6=0.48万元。

9)环评费:0.8万元。

10)面积测绘费:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75万元;

非住宅:14 148 m2×2.4元/m2=3.39万元。

11)晒图、打图费:3.0万元。

小计:1 863.7万元。

1.4 施工报建费

1)散装水泥费:138 200 m2×1.5元/m2=20.73万元。

2)质监费:138 200 m2×1元/m2=13.82万元。

3)劳保基金:此项费用并入工程费。

4)审图费:138 200 m2×1.5元/m2=20.73万元。

5)合同鉴证费:138 200 m2×0.3元/m2=4.14万元。

6)防雷审查费:138 200 m2×1.1元/m2=15.2万元。

7)建筑工程交易费:138 200 m2×0.3元/m2=4.14万元。

8)印花税:138 200 m2×0.3元/m2=4.14万元。

小计:82.9万元。

2 房地产企业施工阶段费用

施工阶段的工程成本是指建筑房地产企业以工程项目作为成本核算的对象，在施工过程中，所耗费的生产资料，转移价值和劳动者的必要劳动，所创造的价值的货币形式，或者说是工程项目在施工过程中，所发生的全部生产费用的总和。

2.1 建安工程费

1)土建工程费:138 200 m2×1 500元/m2=20 730万元。

2)水电设备安装工程费:138 200 m2×200元/m2=2 764万元。

3)电梯设备安装工程费:公寓楼:15台×50万元/台=750万元。

4)空调、通风设备费:14 148 m2×200元/m2=282.96万元。

小计:24 526.96万元。

2.2 配套费

1)前期三通一平费:270万元:a.施工水费:5万元;b.施工电费:20万元;c.场地平整:5万元;d.围墙:50万元;e.施工道路排水:5万元;f.售楼中心建造、装修费:200万元。

2)道路、排水:21 539.78 m2×(1-47.8%)×300元/m2=337.3万元。

3)景观绿化:21 539.78 m2×39%×340元/m2=285.6万元。

4)供水工程费:138 200 m2×25元/m2=345.5万元。

5)供电工程费:138 200 m2×65元/m2=898万元。

6)电信工程费:138 200 m2×1.5元/m2=20.73万元。

7)有线电视工程费:138 200 m2×1.5元/m2=20.73万元。

8)智能化工程费:138 200 m2×20元/m2=276万元。

小计:2 738.86万元。

2.3 成本

直接成本:(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=35 995.51万元。

不可预见费:35 995.51万元×3%=1 079.86万元。

管理费用:35 995.51万元×3%=1 079.86万元。

财务费用:35 995.51万元×40%×10%=1 439.82万元。

总成本合计:

(七)+(八)+(九)+(十)=39 595.05万元。

销售净收入:

1)销售收入:

a.商业部分:14 148 m2×10 000元/m2=14 148万元。

b.住宅部分:119 672 m2×3 600元/m2=43 081.92万元。

小计:57 229.92万元。

2)销售税费:

a.营业税及其他:57 229.92万元×5.61%=3 210.59万元。

b.企业所得税:57 229.92万元×15%×25%=2 146.12万元。

c.土地增值税:按预征计算法。

d.商业用房:14 148万元×4%=565.92万元。

住宅用房:43 081.92万元×1%=430.81万元。

小计:6 353.44万元。

3)营销费用:57 229.92万元×2.5%=1 430.74万元。

4)销售净收入:1)-2)-3)=49 445.74万元。

利润:销售净收入-总成本=49 446万元-39 595万元=9 851万元。

3 施工阶段成本控制中存在的问题

1)对成本控制认识上存在误区。2)施工阶段成本控制体系不够完善。3)忽视了工程项目的质量控制。4)缺乏相应的激励机制。5)对施工过程缺少有效管理。

4 结语

房地产企业施工阶段的成本控制是一个非常复杂的问题，涉及的内容很多。在竞争日益激烈的今天，企业之间所比拼的就是质量和价格，而成本又是制定价格的基础，所以如何在保证质量的前提下，降低工程项目的成本已经成为施工企业能否持续发展的基本条件。本文通过对工程项目成本控制中的一些问题的分析，提出了进行成本控制的一些建议，希望房地产企业能把成本控制作为企业的核心任务。

[1] 赵永图.浅谈施工项目中的成本控制[J].山西建筑，2009，35(4):269-271.