住房公积金利率管理研究

夏恩德 石章铭

住房公积金利率管理研究

夏恩德 石章铭

(黄石理工学院经济与管理学院,湖北黄石 435003)

文章对住房公积金资金运行的重要工具——利率进行了初步的探讨,首次提出了住房公积金利率管理的五大原则,并对利率设计应考虑的社会经济和国家政策两个层面进行了多因素分析,列出了当前该领域存在的问题,给出了建立和完善富有弹性的利率形成和管理机制的政策建议。

住房保障;利率管理;平衡协调;差别利率

住房公积金制度是我国一项基本住房保障制度。住房公积金利率是实现制度目标的一项重要工具。住房公积金的资金管理可以分成三个方面:一是住房公积金来源的管理,也就是缴存管理,这项管理形成住房公积金资金的供给;二是住房公积金沉淀资金的管理,这项管理主要目标是确保住房公积金资金的安全有效运作,能提供充足的流动性;三是住房公积金贷款管理,这项管理形成了住房公积金的需求管理。这三个方面的管理本质上是对住房公积金资金的供求管理。

作为住房公积金缴存主体来说,他们关心的是住房公积金缴存的机会成本和未来收益之间的对比情况。这里的机会成本包括将储蓄资金用于其它投资途径可能形成的收益、通货膨胀成本,而未来主要收益则并不一定是要求经济收益,更多地表现为住房保障需求的实现。只有能够形成机会成本小于未来收益的稳定预期,人们才愿意积极主动缴存住房公积金,从而形成住房公积金稳定的供给。

作为接受住房公积金缴存人员的委托、具体负责资金的运用和管理各级住房公积金的管理中心,一是要确保资金的运用能有一定的收益,补偿起码的管理费用,并能补偿缴存者一定的机会成本,实现缴存资金的保值;二是在互助信用的基础上,为参与住房公积金的缴存者提供最优惠的住房贷款;三是在有可能的情况下,为廉租房和经济适用房提供必要资助。

一、住房公积金利率管理概论

(一)住房公积金的利率管理

住房公积金利率管理的含义是指在住房公积金日常管理过程中,通过对资金利率的调节,实现住房公积金以最小的成本来满足广大居民住房保障目标的实现。

这说明,住房公积金利率管理的内容就是要减少住房公积金的运行成本,通过低成本地运作,提供成本低廉的资金来实现住房保障目标。

(二)住房公积金利率管理的表现

利率是资金的价格,是资金供求关系达到均衡的结果,利率的变动又会影响资金的供求。由于住房公积金的住房保障功能是通过将住房公积金缴存人员存入的资金在这些人员中作转移支付来实现的,因此,利率实际构成资金供应者的收益和需求者的成本。利率管理的实质也就表现为确保能补偿缴存资金的机会成本,并在此基础上为住房购买者提供相对商业利率更为优惠的购房贷款。由于住房公积金是一项政策性的金融工具,而且具有互助性质,缴存者机会成本的大部分补偿,实际上已经体现在优惠贷款利率里,利率管理主要是解决针对通货膨胀的保值、维持管理费用的必要收益和促进住房公积金充分有效使用。

(三)住房公积金利率管理的原则

住房公积金利率管理作为住房公积金管理的核心问题,必须依据住房公积金管理的原则来具体运行。具体来讲,应该遵循以下几个原则。

(1)保障性原则。住房公积金制度设立和管理的根本目的,是为了让参与到住房公积金缴存的人员能够以比市场上优惠更多的利率来获得购房贷款,从而实现住房保障功能。因此,住房公积金利率管理最重要的方面,就是如何保障住房公积金缴存者能够获得优惠利率购房贷款,实现住房保障目标。因此,住房公积金利率管理不能完全按照市场规则来办事,也不能过于强调公平性。

(2)平衡性原则。首先是归集与贷款的资金平衡,即住房公积金存贷比应该达标。住房公积金贷款属于政策性住房信贷业务,中国人民银行、财政部、国务院住房制度改革领导小组《关于政策性住房信贷业务管理暂行规定 》(银发 [1994] 313号)第 13条中要求:“政策性住房信贷业务纳入全社会信用规划,实行比例管理,住房贷款与住房存款的比例按照 80%执行。”在住房公积金流动性管理手段较少的情况下,对存贷比的控制无疑是一个非常有效的手段,应尽快将该指标纳入住房公积金管理的核心内容。资金归集政策及其规模是要以住房需求为依据的,存贷比过低或过高都是有问题的,要通过政策完善或加大工作力度调节来达到平衡[1]。其次是贷款利息收入与存款利息支出的平衡。住房公积金的利率管理,必须处理好住房公积金资金的流动性、安全性和收益性三者之间的关系。住房公积金不是商业性质的基金,而是政策性互助储蓄基金。因此,追求收益性不是它的主要管理目标。面对变换不定的住房市场,适应快速变化的住房需求,就要求住房公积金能及时提供充足的资金来满足。资金的安全性必须放在首位。《住房公积金管理条例》规定,管理中心是直属城市人民政府的、不以营利为目的的独立事业单位。在财政事实上少给或不给补助的情况下,为了维持日常管理,适当的获取资金收益是必要的,也是补偿性原则的要求。因此,合理的住房公积金利率政策,就要使贷款利息收入与职工存款利息支出达到基本平衡,并略有结余。

(3)补偿性原则。人们把钱缴存到住房公积金来,一个很重要的原因是想借助住房公积金的互助信贷便利所提供的优惠利率,因而不会很强调住房公积金资金缴存后的收益性问题。但是,这并不意味着人们真的就不关注缴存住房公积金的机会成本。一旦住房公积金提供的优惠利率不能补偿人们的机会成本,比如,高通货膨胀造成的实际利率为负数的情况,那么,就不会有人愿意缴存住房公积金,也就没有互助资金可以提供给人们实现住房保障。因此,住房公积金的利率管理,必须确保人们缴存的资金能在一定程度上保值和增值。尤其是低收入家庭,其购房能力明显低于高收入家庭,很少有机会使用住房公积金来解决住房问题,那么,其缴存的住房公积金就有一个保值增值的问题[2]。

(4)统一性原则。统一性原则有两个方面。一是区域范围的统一。住房公积金利率是资金的时间价格。住房公积金作为一项住房保障制度,目标的一致性决定了工具的一致性。住房公积金基准利率在全国应该是统一的。二是利率区间的统一。考虑到全国各地经济和社会发展水平的差别以及住房公积金管理工作的不平衡性,住房公积金的利率统一不是绝对的,而是相对的。因此,利率要有一个区间,由各地灵活掌握,这是原则性和灵活性的统一。

(5)稳定性原则。住房公积金利率是固定价格 (贷款利率),管理中心无法视存货 (资金)多少予以调整,在住房公积金属地化管理的情况下,不论资金流动性多少,无法运用贷款价格杠杆调控住房公积金贷款需求。不仅如此,由于商业银行自营性住房贷款利率上调幅度大于同期住房公积金贷款利率,导致两者之间利差越来越大,即住房公积金流动性偏小,住房公积金贷款需求反而越来越旺,其结果是流动性越来越小。但是,央行每次调控房地产市场泡沫及调整商业银行利率时,都要跟风似的调整住房公积金贷款利率。实质上,住房公积金贷款是一项惠民政策,受惠对象大部分是中低收入家庭的职工,因而不应该将住房公积金贷款利率频繁调整,至少在一年以内应保持相对稳定性。住房公积金利率是一个住房保障工具,而非宏观调控工具。

二、影响住房公积金利率管理的因素

(一)经济因素

依据前面住房公积金利率管理中的保障性原则和补偿性原则,住房公积金利率管理必须在维持一定收益的前提下,强调资金的流动性和安全性。同时,住房公积金又不是以赢利为目的的商业储蓄基金,这里的收益是以适当补偿管理费用、缴存人员的机会成本为基础的。具体包括以下几个方面。

(1)通货膨胀成本。通货膨胀风险是利率风险的重要表现,实际利率是名义利率与通货膨胀风险之差值。现代金融理论早已经说明,资金的流动是对实际利率十分敏感而不是名义利率。但是,住房需求不仅对实际利率的变动,而且对名义利率的变动同样敏感。在这样一个前提下,一旦出现较高的通货膨胀使得实际利率为负数的情况,就不会有人愿意缴存住房公积金。而此时,为了提高名义利率使得实际利率为正,又必然使住房公积金贷款利率上升,削减优惠幅度,从而使人们对住房公积金的保障功能失去信心。因此,如何控制和调节住房公积金利率,在弥补缴存者机会成本和确保贷款者住房目标之间平衡,是住房公积金管理者必须考虑的因素。

(2)市场利率。在提供住房贷款方面,市场利率与住房公积金贷款利率是可以相互替代的。尽管在吸引住房公积金资金缴存的时候,市场利率也成为人们决策的依据,但是人们缴存住房公积金的目的不是为了获取收益,因此,市场利率在这里可以被忽略,人们对缴存资金的预期收益近乎为零。但是,这个预期为零的条件是要求住房公积金贷款利率必须远远小于市场利率,从而消除两者之间的替代性,使得人们能享受到优惠利率。因此,市场利率必然成为住房公积金贷款利率制定时的一个重要参考指标。

(3)管理费用率因素。在制定住房公积金存贷款利率时应考虑该因素,即考虑住房公积金归集、贷款业务的运行成本。换句话说,管理中心业务运行过程中,必须自求收支平衡,不可能亏损运行。

(4)房地产价格指数。近几年,我国房地产市场发展较快,价格涨幅过大,房地产价格指数急剧攀升。同样,在制定住房公积金存贷款利率时应考虑该因素。

(5)住房公积金贷款损失率。由于住房公积金贷款大部分向中低收入职工家庭倾斜,势必形成住房公积金贷款不良比率的上升,加大了贷款风险。从理论上讲,住房公积金贷款的损失率要大于商业住房贷款的损失率。因此,在制定住房公积金存贷款利率时应考虑该因素。

(二)政策因素

(1)行业管理政策。住房公积金贷款属于政策性住房信贷业务,要受行业政策的影响。住房公积金利率作为一项敏感性很强的政策性金融工具,必然要受到行业政策的影响。

(2)货币政策。住房公积金利率作为我国利率体系中的重要组成部分,它的形成和波动,不可避免的要受到货币政策的影响。不论它如何以低于市场利率的优惠来实现住房保障,它的最终走向和趋势却必须和基准利率保持协调。因为住房公积金资金的来源和使用,最终要受到货币供应量变动的影响。

(3)住房保障政策。住房公积金的住房保障目标是保障居民的基本居住权利,不是保障住房欲望。这是两个不同的概念。利率的制定,必须保证符合国家政策的住房需求得到充分体现。比如,对小面积住房、经济适用房、首套房等要尽可能的优惠;对“大房、豪华、多套”等购房需求者,尽可能的推向商贷市场,这样才能体现住房公积金管理的公平与效率原则。

三、我国现行住房公积金利率管理中存在的问题

(一)利率管理主体不明确,协调机制失衡

现行住房公积金存贷款利率的确定,是中国人民银行会同国务院建设行政主管部门商定,而实际上该利率最终由央行确定,利率水平和结构实行高度集中统一。由于央行在指定利率的时候,更多的是从货币政策调控目标和金融市场的角度出发,很少考虑住房公积金管理的特殊性,因此,住房存贷款利率很难根据住房公积金的自身特点作出灵活调整。

(二)利率调整不合理

目前住房公积金“低存低贷”利率机制的设计,其初衷是考虑到住房公积金并不强调资金的收益性,只是在有一定收益并能给予缴存者一定机会成本补偿和维持运转费用情况下,将所有资金尽可能的提供给需求者。这样,管理层的思路就是用低利率收益维持成本,并且用低利率收益将资金尽可能推向市场。而低的收益水平就确定了能提供低廉的贷款。然而,把这种“低存”和“低贷”联系在一起的贷款利率与存款利率差就必须保持在一个大于零的水平。但现行的利率机制中,住房公积金存款、贷款利率并不紧密联系,每一次调息度可能造成利率差的浮动,从某种意义上说,仅仅是“低存”和“低贷”,而不是一种有机的、自求平衡的“低存低贷”。

(三)利率优惠不够

根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金的存贷款利率必须执行央行制定的国家统一利率政策,并且不允许浮动。住房公积金只有被动地对利率的执行义务,而没有对利率浮动的决定权利,无法展示住房公积金利率的惠民特点,住房公积金执行利率属被动行为[3]。现行的住房公积金贷款利率与商业银行相差不大,优惠的幅度不足以让人心动,住房公积金利率政策缺乏弹性,加之银监部门从未就商业银行和开发商合作坑民的不正当竞争的违规行为进行过查处,更使住房公积金优惠大打折扣。

(四)利率风险管理滞后

由于缺乏有关利率风险管理的系统软件,利率风险管理的基础数据采集和信息加工处理困难,并且利率风险管理方法和手段也严重滞后,造成住房公积金管理中心对宏观经济政策以及央行货币政策的变化反应迟钝。一旦遇到利率的频繁调整,便对突如其来的利率风险无所适从。

四、住房公积金存贷款利率应参考数学模型

(一)住房公积金存款利率

商业银行给予住房公积金管理中心的定期、活期存款根据央行规定的利率分别结息。住房公积金管理中心给广大缴存职工支付利息的上年结转存款利率、当年新增的活期存款利率,均应采取紧盯央行公布的商业银行市场利率,并在此基础上实行差别利率制的原则,既要满足中高以上收入家庭的购房需求,又要保证低收入家庭职工虽缴存了住房公积金,但因资金困难买不起住房所产生的存款利息收入。

(1)低收入家庭 (指其年收入 <所在地城市在职职工平均年收入 70%),其人均工资性收入略高于最低生活保障线水平,仅仅维持简单的日常生活,没有能力购买住房改善自我居住条件。因此,为保障这一类收入群体的合法权益,住房公积金管理中心给广大缴存职工支付利息时,其上年结转部分存款利率按照央行公布的一年期定期存款利率执行。

参考数学模型为:C1=a(1-X)

式中:C:住房公积金管理中心给缴存职工支付利息时的住房公积金存款利率;a:央行公布的商业银行一年期定期存款利率;X:利息税率。

(2)中等收入家庭 (所在地城市在职职工平均年收入的 70%≤年收入 <300%),其人均工资性收入较高,除去基本生活费用外,仍有一定的资金结余,并且有改善自己居住条件、购买一套自住房的意愿。因此,针对这一类收入群体,住房公积金管理中心给广大缴存职工支付利息时,其上年结转部分存款利率按照央行公布的一年期定期存款利率的 80%执行。

参考数学模型为:C2=a(1-X)×80%

(3)高收入家庭 (年收入≥所在地城市在职职工平均年收入的 300%),其人均工资性收入偏高,除去基本生活费用外有较大的资金结余,并且有改善自己居住条件购买一套高档次自住住房的强烈意愿。因此,针对这一类收入群体,住房公积金管理中心给广大缴存职工支付利息时,其存款利率上年结转部分、当年新增的活期存款部分,统一按照央行公布的一年期定期存款利率的 50%执行。

参考数学模型为:C3=a(1-X)×50%

(二)住房公积金贷款利率

确定住房公积金贷款利率,必须遵循“保障性、平衡性、补偿性、统一性、稳定性”五条原则,在存款利率的基础上,综合考虑管理成本、贷款损失和适度的增值收益等因素,确定一个基准贷款利率,并允许依据不同收入群体、是否为第一套住房、购房面积大小,在一定范围内上下浮动。

其数学模型为:D=(C+G+S+L)×(1±调整系数 10%)

式中:C:住房公积金存款利率;D =贷款利率;G:管理费用率;S:贷款损失率;L:增值收益率。

概言之,住房公积金存贷款利率设计要充分,需体现住房公积金制度的保障作用,真正向低收入家庭贷款倾斜;存款利率设计可使中低收入缴存职工获得相当多的收益,提高应对物价上涨的能力;贷款利率要不加重“房贷族”的还贷负担。

五、完善我国住房公积金利率管理的建议

(一)明确利率管理主体

住房公积金利率管理的核心问题是利率该如何确定和确定在什么水平上,解决这个问题的关键是设立一个有力的利率管理主体和建立一套完善的利率作用机制。这样一个利率管理主体,必须能充分站在广大住房公积金缴存人员利益的立场上,按照住房公积金利率管理的目标,独立自主的通过利率管理来调节住房公积金资金的运用,通过完善的利率作用机制来确保住房保障目标的实现。同时,在当前住房公积金主要由各级管理中心具体实施的情况下,必须赋予各级住房公积金管理中心一定的权限,允许他们根据住房公积金资金实际供求状况、地方住房市场发展情况和金融市场发展情况,在一定区间内独立地作出利率管理决策[5]。

(二)加强住房公积金资金的跨区配置

住房公积金目前不能进行地区间的资金横向流动、同一省市范围内的纵向流动,极大地影响了住房公积金的使用效益。各地住房公积金管理中心在资金运营上均是独立核算、自求平衡。例如,一部分地区贷款需求量大,个贷使用率达 90%以上,归集资金不能满足贷款的需求;大部分地区个贷使用率仅 50%左右,仍有一小部分定期存款;少数地区个贷使用率更低,不足 20%,还有大额定期存款躺在商业银行里“睡大觉”。东部、中部、西部管理中心不能实现资金的自由流动。因此,有必要建立全国性的资金调配中心,用利率作为调控杠杆,在更大范围内实现住房公积金互助功能;另一方面,为无处可用的资金开辟新的收益途径。当前,可试行建立区域调配中心,并逐步推向全国。

(三)建立更富有弹性的利率形成和管理机制

利率作为资金的价格,必须充分包含市场变化的信息并及时作出调整。在当前体制下,不利于通过利率杠杆调节住房公积金资金的供需管理,也不利于实现用最优惠的利率保障住房需求的初衷。因此,有必要给予住房公积金利率更多的弹性空间,比如,依据住房面积大小、住房市场价格高低、资金供求关系等现实的市场因素、经济因素和政策因素来调整利率水平,实现其充分有效的运行。

(四)加快住房公积金制度改革和完善工作

加强住房公积金利率的管理,确实是一个很重要的课题。但住房公积金制度面临的诸多问题,是要用系统论的方法来解决的。笔者认为,必须以科学的发展观为指导,根据中国的实际情况,推进改革与创新工作,积极探索符合中国国情的住房金融政策体系。

[1] 易平.基于公平与效率视角的完善我国城镇住房公积金制度研究[J].特区经济,2006(8).

[2] 李琨.建立住房金融体系的重要性和迫切性[J].中国经贸导刊,2006(20):38-39.

[3] 孟晓清.论政策性住房金融与住房公积金制度[J].山东财政学院学报 (双月刊),2005(2):54-56.

[4] 夏恩德,周治文,刘新春,等.关于黄石市住房公积金管理的思考[J].黄石理工学院学报 (人文社会科学版),2007(4):1-5.

[5] 夏恩德,石璋铭.住房公积金属性研究[J].经济问题,2009(9):69-71.

(责任编辑 陈咏梅)

On I nterest RateManagement of Housing Fund

X IA Ende SHI Zhangm ing
(School of Economics andManagement,Huangshi Institute of Technology,Huangshi Hubei 435003)

The interest rate has been the important instrument for housing fund operation.Thispapermakes an initial research about the issue and puts for ward five principles to manage the interest rate of housing fund for the first time. And then itmakes a several factors analysis on interest design at the level of social economy and national policy.The paper also points out some problems in this field and presents some advices to establish and improve the flexible mechanis m of interest rate.

housing support;interest rate management;balance and coordination;differential interest rate

F293

A

1671-7422(2010)05-0016-05

10.3969/j.ISSN.1671-7422.2010.05.005

2010-07-08

夏恩德 (1959— ),男,湖北黄梅人,教授,本科。