我国廉租房保障制度的研究与建议

○杨 菁 崔 野 赵 岩

（1、中央财经大学信息学院 北京 100081 2、内蒙古工业大学机械学院 内蒙古 呼和浩特 010051 3、中国电力投资集团公司电力工程有限公司 山东 海阳 265116 4、内蒙古工业大学管理学院 内蒙古 呼和浩特 010051）

一、我国廉租房保障的沿革

20世纪70年代末，我国开始了城镇住房制度改革。在这一过程中，建立住房保障制度一直是我国住房制度改革的重要内容，包括廉租房制度、公租房制度、经济适用房体系等。其中，作为向城镇低收入群体提供低租金住房的廉租房是我国住房保障体系的重要组成部分。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，首次提出最低收入家庭可租赁由政府或单位提供的廉租房；廉租房可从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；廉租房的租金实行政府定价；承租廉租房实行申请、审批制度。2003年12月，建设部、民政部等六部委共同发布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，就国务院与地方政府的责任分工、廉租住房房源、租金标准、住房面积控制标准、申请审批制度、管理等方面都做了原则性的规定。2005年7月，建设部和民政部再次颁布第122号令《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，对廉租住房的具体实施环节做了更详细的规定。我国又在2006年出台了“国六条”来保障廉租房的建设，并在2007年颁发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，尤其是胡锦涛同志在党的十七大报告中提出“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，都体现出我国廉租房制度的不断完善。

从1998年国家出台廉租房政策至今，我国的廉租房保障经历了一个从试点城市探索到全面范围实施的过程，在保障低收入家庭基本生活水平、缓和社会矛盾方面做出了贡献，在提高社会效率的同时也促进了社会公平，由于廉租房价较格低，减轻了低收入人群住房方面的经济压力，让一部分低收入家庭获得了实惠。

二、我国廉租房保障的现状

自出台廉租房政策以来，我国的廉租房建设取得了较大的成就。至2006年底，全国657个城市中己有512个城市建立了廉租房制度，占总数的77.9%。全国累计己有54.7万户低收入家庭通过廉租房住房保障改善了住房条件。仅2006年，新增的受益家庭就达21.9万户。2008年全国用于廉租房建设的资金300多亿元，全国在建的廉租房63万套。到2008年底，通过新建、购置廉租房及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250万户的住房困难。同时累计发放租赁补贴达229万户。2009年中央加大对财政困难地区廉租住房制度的资金投入，用于各地廉租房建设的资金投入达330亿元。此外中央代地方增发的国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租房建设和保障性安居工程。但是，由于廉租房建设的地区发展极不平衡，廉租房建设中还存在着一些问题。

1、部分地方政府重视不够，导致廉租房房源供给不足

一些地方的政府由于考虑到廉租房供应将拉低房价，压低被称作地方“第二财政”的土地出让金，不仅会影响当地政府的经济利益，也会影响当地GDP增长速度，从而影响到官员的政绩考核。加之现在并没有严格的评估和奖励、惩戒机制，拒不执行廉租房政策的地方得不到任何处罚，致使政策设计理念与政策执行实际效果差距较大。

2、配套政策不完善，对享受廉租房政策的低保人员资格的认定和退出机制不完善

目前我国的统计与审核机制不够完善，对符合廉租房政策的保障家庭认定存在一定的漏洞，致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便车，而确实有需要的家庭却得不到应有的保障。同时，一些城市还缺乏对廉租户实行动态的管理及退出机制，缺乏事后监督，致使一些廉租户有机可乘，部分家庭把廉租房租给他人。这既加重了政府的财政负担，也使许多本该享受到廉租房政策待遇的人享受不到应有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障条件的人却不肯退还所占有的社会资源，从而造成资源分配上的不公，效率的降低。廉租房退出机制不完善，己成为廉租房制度向前推进的瓶颈，也是实现社会公平、保证资源使用效率的障碍。

3、资金筹措渠道单一，缺乏社会力量参与的激励机制

目前我国的廉租房建设资金主要来源于政府的财政补贴和住房公积金增值收益，而这些资金有限，不能满足廉租房建设、购买的需求，并且大部分政府实际上并没有将土地出让的收益用于廉租房的建设，这无疑对廉租房制度的资金来源形成很大的制约。

4、廉租对象覆盖面狭窄，需求旺盛与房源供给短缺并存

我国廉租住房制度规定的保障对象是最低收入家庭，因而一些中间层家庭和农民工群体却无法享受这一政策。目前各城市出台的廉租房政策，保障对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户，而那些在城市中既买不起房、又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障范围内，致使这些人群处于住房保障体系政策之外。因此，相对狭窄的保障范围，使得很多群体在参与分配之前就遭受到制度上缺陷所带来的机会不公平。同时，已经纳入保障范围的对象也有很大一部分无法享受到应有的保障住房，从而出现廉租房排队进入时间长的现象。

三、廉租房制度完善的途径

通过以上分析可以看到，我国廉租房建设虽然已经取得了很大的成就，但仍无法满足社会的需要，并且廉租房的制度也需要继续不断完善发展，才能更好的保障低收入群体的利益。廉租房制度的本身涉及到我国社会公平及效率问题，从社会公平的角度来看，廉租房是由政府出资牵头，通过各种形式的补贴保证低收入家庭在无力承担商品房的情况下，同样能住上一定条件的住房。在兼顾社会公平的同时，政府也要考虑在低收入家庭内部的公平和效率问题，对经济情况比较困难的家庭要优先照顾，同时廉租房也不能只进不出，造成资源的浪费和利用效率低下。因此，下文提出若干关于廉租房制度完善的具体建议。

1、完善廉租房供给制度，加大廉租房供应力度

我国目前的国情是人多地少、城市化进程加快、经济高速增长、城乡收入差距悬殊和家庭规模小型化，这就决定了我国住房需求大于供给是一个长期的、明显的局面。我国廉租房有关管理办法规定，实物配租的廉租房来源应以收购现有旧住房为主，城市廉租房兴建应尽量避免过度集中，以免出现城市贫民窟现象，同时政府应对相应的配套设施及物业管理进行必要的保障。在新建廉租房时可以考虑在公交等基础设施系统完善的城乡结合部兴建，以降低土地成本、分流人口，形成多中心的城市格局。

2、廉租房的产权和日常管理必须划归政府所有，由政府进行合理的租金定价

产权划归政府可以确保政府对廉租房房源的控制和管理，使已不符合廉租房政策的租住户能够尽早的退出，以便其他困难家庭能够受到应有的保障，在最大程度上节约资源，提高资源的使用效率，同时也便于政府对廉租房小区的维护和管理，为租住者提供应有的配套服务和保障。政府在进行廉租房租金定价时既要进行必要的成本核算，也要充分考虑到市场同类住房的租金，确保廉租房租金远低于市场价格。同时政府应根据廉租房的地段和房龄进行差额定价，方便低收入家庭根据自身的情况进行选择。要保证政府对廉租房的监管，防止利用廉租房名义进行的寻租行为。

3、建立有效的准入、退出和动态跟踪机制

建立自上而下的专门机构统一管理廉租房相应的工作，定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，当承租人收入状况好转、不再符合廉租房租赁条件时，应及时进行清退，使廉租房始终处于一种动态合理状态。承租廉租房要签订租赁合同，期间不得转租转让、调换或改变用途、无故闲置或者拖欠廉租租金；期满要求续租的，经重新审查，符合条件者，准予续签续租；租赁期间中途退房，可无条件予以终止合同关系。同时，要建立完善审查机制和方法，尽量缩短审查时间。廉租房退出机制的建立和完善，对廉租房资源的高效利用有着积极作用。

4、完善廉租房资金的筹措机制，形成多元化的资金来源渠道

第一，对于一些地方财政困难、没有足够财力用于廉租房兴建和征购的政府，需要中央财政给予必要支持。通过财政拨款获得的廉租房资金，在政府预算支出中，将其作为专项资金设立。

第二，住房公积金增值收益，可用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充资金。

第三，在城市土地收益特别是增加的城市土地收益中，划出一定比例作为廉租房修购资金。

第四，通过发行债券、在出售公房收入中划出部分廉租房修购资金、接受企业和个人捐赠、发行“廉租房修购彩票”等方式，确保廉租房建设有稳定的资金来源。

第五，利用房地产信托基金解决廉租房问题。政府每年只需要投入用来保障廉租房租金和资本市场回报率之间缺口的预算资金或社保资金即可，使有限的政府资金带动较大规模的社会资金用于收购充足的廉租房源，满足广大低收入家庭的住房需求。

5、建立实物补贴与现金补贴相结合的补贴方式

包括由政府提供公有的廉租房的实物形式的补贴，和政府提供资金补贴、保障对象自行寻找住房的现金补贴。对于普通低收入家庭来说，应以采取现金补贴为主，这样方便低收入家庭根据自己的特点和需求进行选择；对于一些行动不便或者无力在市场上自主寻找住房的人，则应以实物补贴为主，这样也减少这些家庭在寻找住房时遇到的实际困难。这种政策的复合型和多样性，即可以实现对低收入家庭的住房资助和补贴，同时也提高了政府补贴的实际效果。

总之，廉租房制度是我国目前必须采取的一种社会保障方式，需要同医疗保障、失业保障、养老保障一样得到应有的关注和重视。只有这样，才能真正实现人民的安居乐业、衣食无忧。

[1]李爱娟：我国廉租房保障问题及对策研究[D].湖南师范大学硕士学位论文，2009.

[2]庞秀艳：我国公共政策的公平价值取向：解读“廉租房”政策[J].淮南师范学院学报，2008（2）.

[3]马骁、孙玉娟：从社会公平角度审视我国廉租房制度建设[J].上海房地，2009（12）.

[4]康萍：我国住房补贴的理论分析和对策研究[J].企业经济,2004（9）.