住房产品结构均衡与城市经济协调发展关系研究——以北京市为例

张农科

（北京交通大学经济管理学院，北京市100044）

近几年，部分城市在房地产市场快速发展过程中面临着一些突出的问题和矛盾，如房价上涨过快、住房保障滞后、商品房空置率较高等，不仅不利于房地产业自身的持续健康发展，长远来看，也可能对城市经济协调发展带来严重影响。本文主要以北京市为例，分析住房产品结构均衡与城市经济协调发展的关系以及当前存在的问题，为促进北京住房产品结构均衡提供一些对策和建议。

一、住房产品结构与城市经济协调发展关系的一般原理

房地产市场具有明显的区域性特点，并且由于内部要素的复杂性和产品的异质性，住房产品结构呈现出复杂性和系统性。从住房产品结构与城市经济协调发展的关系来看，主要有五大结构关系：（1）土地交易市场与房屋交易市场；（2）存量房市场与增量房市场；（3）商品房市场与住房保障以及商品房内部高、中、低档之间的关系；（4）买卖市场与租赁市场；（5）住宅市场与非住宅市场。

1.土地市场与房屋市场。土地和房屋之间是源和流的关系，土地供应的规模、布局和时序直接决定新增房屋交易的规模和空间分布，两者的均衡发展对城市经济稳定发展意义重大。首先，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，土地出让价款占地方财政收入的比重从2005年的39%上升到2007年的51.8%，已经成为政府加强城市公共基础设施建设、提升城市经济发展潜力重要的经济基础；其次，土地交易市场也是推动地方房地产开发投资的重要源头，而房地产开发投资又是城市经济发展重要的组成部分。

2.存量房市场和增量房市场。人多地少是我国的基本国情，随着经济的发展，每个城市都会面临人口聚集压力增大、土地等资源紧缺的约束，而居民住房需求随着经济的发展与城市化的推进，在质和量上不断提升，居民住房需求不可能完全通过新增住房供应来解决，过度依赖增量房市场，将对土地资源和房价上涨形成巨大的压力。合理的增量房市场和存量房市场结构，是促进城市资源合理利用、缓解人口资源环境压力、促进城市经济和谐发展的重要基础。

3.商品房市场与住房保障。房地产市场是民生与经济的交汇点，正确处理商品房市场与住房保障的关系，是充分发挥房地产市场的经济与社会功能、促进城市经济协调发展的重要方面。安居才能乐业，在目前房价快速上涨的情况下，部分低收入人群不可能通过市场来解决住房问题，保障居民最基本的住房需求是社会稳定的基础，是城市经济稳定发展的保证。但住房保障与政府财力密切相关，受城市经济发展水平制约，合理确定政府住房保障的边界，妥善处理保障与市场的关系，是促进城市发展的重要方面。

4.买卖市场和租赁市场。城市的发展需要多层次、多类型的人才，尤其像北京这样的国际大都市，城市活力一个很重要的方面就是人才流动的活跃性，这些人不可能全部都通过买卖市场来解决住房问题。规范而活跃的租赁市场是一个城市活力的象征，也是城市经济协调发展的条件。此外，居民住房条件的改善应遵循梯级消费的渐进路径，租赁是解决住房问题的第一站。如果本该租房的群体被推向买卖市场，住房购买能力就会被提前透支，从而引发一系列社会问题，降低城市经济可持续发展的能力。

5.住宅市场和非住宅市场。与城市产业发展密切相关，不同的产业需要不同的物业类型。第二产业发达的城市，对工业物业需求较大；第三产业发达的城市，对办公和商业的需求较大。同时，产业结构升级会带来房地产市场空间布局与结构的变化。住宅与非住宅市场的结构，在很大程度上由一个城市的产业结构决定。同时，住宅与非住宅市场之间合理的比例关系，有利于促进城市产业协调发展。

二、北京住房产品结构现状及其与城市经济协调发展关系的实证分析

近年来，北京房地产业取得了巨大的成就，已经成为国民经济的支柱产业，在促进北京市经济发展、解决居民住房困难、吸纳居民就业、促进相关产业发展等方面作出了重要贡献。北京住房产品结构与城市经济发展总体上是协调的、相互促进的。

北京住房产品结构不断优化，土地市场与房屋交易市场的关系更加协调，存量房交易市场与增量房交易市场的比例结构不断改善，住房保障力度不断加大，中端市场供应比例逐步增加，住房租赁市场不断完善，住宅与非住宅市场的关系朝着更合理的方向发展。这些对北京城市经济平稳较快发展提供了有力支持，在促进北京市产业结构优化、城市空间合理布局、土地资源合理利用、城市功能定位实现等方面发挥了重要作用。但北京住房产品内部结构仍然存在诸多不合理、不协调之处，对城市经济发展带来了不利影响。

1.土地市场与房屋交易市场。从2003~2008年北京市土地供应规模与住房供应规模看，2003年、2004年供应严重大于消化，2005~2007年供应不足，2008年开始趋于均衡，土地市场与房屋交易市场的规模和时序关系由严重失衡向逐步均衡的方向回归。

从土地市场与城市经济协调发展的关系看，前几年土地出让不足，对房地产开发投资带来了不利影响。2009年前三季度，剔除土地一级开发投资和政策性住房投资，北京房地产市场二级开发投资同比下降5.2%，商品房新开工面积同比下降22.4%。这不仅影响未来房地产市场的供应，也不利于北京市房地产开发投资的可持续性。

与此同时，北京土地市场自身也存在一定的不均衡性，主要表现为：

（1）土地供应在企业之间的分布不均衡，强势企业垄断市场，土地向大企业集中。从北京市近几年实行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的结果来看，土地市场垄断不断加剧，且这些开发商买地的速度高于开发的速度，土地供应正在变成开发商的“土地储备”，导致多数开发企业缺地与“地产航母”囤地两种看似相互矛盾的现象并存。据调查，2009年三季度末，中国房地产企业土地储备前十名的企业土地储备总量3.05亿平方米，其中土地储备最多的恒大地产，土地储备达5100万平方米，按照其2009年的销售速度，可供开发8年。

（2）土地供应单宗土地出让规模过大，市场竞争程度低。据北京市国土资源局统计，2001~2007年6月底，北京市完成供地的土地一级开发项目64个，总用地面积1172公顷，平均每个项目用地面积18公顷。此外，从北京市国土资源局2003~2008年出让的1998宗住宅用地情况看，近年来平均宗地规模维持在8公顷以上。

大地块出让的积极意义在于，可以形成规模效应，有利于区域整体开发，但也存在一些问题。一是中小企业无力参与土地竞争，生存空间逐步萎缩，减少了住房市场的多元化供应，也容易形成某一地区的价格垄断。二是由于规模大，分期多，导致开发周期过长。北京市国土资源局的调查显示，北京市部分未开工开发项目有70%规划建筑面积在50万平方米以上，平均需要分5期进行滚动开发。三是大面积的单宗土地出让具有开发周期长、规划变更可能性大、房价上涨预期高等综合效应，由此形成的土地增值收益可以成为开发商的超额利润，而政府却无法分享。

2.存量房市场与增量房市场。在经济发展和城市化水平达到一定阶段以后，人均拥有住房面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展逐渐转换为内涵式的更新、改造和保护，于是增量房销售下降，交易主要集中到存量房市场。目前，发达国家每年住房交易总量中有八成以上在存量市场，住房中增量房与存量房的比例是1：3~1：5，交易对象大部分为存量房。

从近年的情况来看，北京存量房市场与增量房市场的结构一直在改善，但由于房地产市场发展历史较短，存量住房供应所占比重仍然偏低。2008年，北京市存量住房成交量69506套，总面积637.07万平方米；增量商品住房成交量70208套，总面积1335.4万平方米。存量住房与增量住房成交套数之比约为0.99：1，成交面积之比约为0.477：1，市场过度倚重增量市场。2009年，北京市贯彻落实鼓励存量住房交易的税收优惠政策，并取得了明显效果。2009年前三季度，北京市存量住房累计成交17.6万套，存量住房与增量住房的比例提高到1.56：1，市场结构明显改善。

3.商品住房市场与住房保障。根据居民支付能力和政府的保障程度，北京市已经建立了包括商品住房、限价房、经济适用房、廉租房四个层次的住房供应体系，它们在市场目标、买（租）对象、定价原则、再上市交易、供给方及对经济的贡献等方面存在较大差异（见表 1）。

由于廉租房比例相对较小，限价房历史较短，本文主要从经济适用房和商品住房的供需比较出发，探讨近年来北京市纯商品住房与保障性住房的结构均衡问题（见表2）。

2003~2007年，商品住宅与经济适用房的施工面积之比和竣工面积之比一直呈上升态势。这表明，经济适用房的相对供应能力在持续下降，以经济适用房为代表的保障性住房的供应能力在持续下降，保障力度在持续减弱。2007年以来，北京市加大住房保障力度，2007~2009年新开工经济适用房、限价房、廉租房和公共租赁住房共2380万平方米，住房供应结构不断优化。

从商品住房市场自身的内部结构来看，由于利润空间不同，开发商通常偏重于高端住宅开发，导致目前北京市高端住宅供应过量，低端住宅在保障力度不断加大的情况下逐步满足居民需求，而中端住宅供应缺口较大。北京市城建研究中心的问卷调查显示，2007年北京市场总价120万元以上住房的供应接近40%，而同等价位住房的需求只有不到6%，6%的人口享用40%的住房资源本身就是一种资源的浪费；55%的家庭希望购买总价60万元以下的住房，而当年批准上市的总价60万元以下的住房仅占22%。这种供需结构性矛盾对北京市经济协调发展与和谐社会建设产生了非常不利的影响。

4.买卖市场与租赁市场。在发达国家，特别是发达国家的特大城市，租赁是居民解决住房问题的主要方式。党的十七大报告提出了“住有所居”的目标，要保证人人有适当的房子居住，而不是保证每个人都拥有自己的房子。近年来，北京住房租赁市场虽然已经取得了巨大的发展，但租赁仍然只是解决住房问题的一种过渡性方式，承租群体主要是就医、求学、打工三大群体。租赁关系不稳定、租赁市场秩序混乱，是导致租赁缺乏吸引力的重要原因。

问卷调查显示，2007年北京市租赁住房（含租住公房）的比重约为36.2%，其中仅14%为市场租赁，与发达国家大城市成熟的市场相比差距明显（见表3），不仅增加了低收入群体居住与信息搜寻的成本，也降低了对人才的吸引力，相对于上海、深圳等一线城市而言，城市发展活力偏低；同时，一些大户型住房闲置情况严重，住房资源得不到有效利用，居民财产性收入降低，影响北京市的消费和投资。

5.住宅市场与非住宅市场。住宅市场与非住宅市场的关系由城市产业结构决定。北京市第三产业占GDP的比重为73.7%，位居全国之首，第三产业对工业物业需求较少，加之住宅禁商措施在执行过程中出现的一些问题，住宅物业从事服务业活动的较多，住宅物业在投资中占较大比例，虽然近年来该比例不断下降，但仍占据房地产开发投资的半壁江山（见表4）。

三、促进北京住房产品结构均衡发展的对策和建议

为全面建设小康社会，率先实现现代化，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，保持首都经济平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建首都和谐社会目标的实现，具体建议如下：

表1 商品房、限价房、经济适用房、廉租房四类住宅供应体系比较

表2 2003~2008年北京市商品住房与经济适用房供需结构单位：万平方米

表3 北京市与国外发达城市住房租赁率比较情况表

表4 2004~2008年北京市房地产投资按用途划分的结构 单位：万元

1.土地市场方面。一要从总量上适度增加土地有效供应量；二要适当减少出让地块规模，大中小地块相结合，特别是增加中小地块的供应，满足不同开发商的需要；三要尽量缩短从土地到住房供应的时间差，相关部门应加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，加大对已出让土地开发协调、调度的力度。

2.增量房市场方面。一要继续采取扶持政策，发展经济适用房，进一步严格规范管理。根据北京市社会经济发展状况（城市定位和性质、住房需求、房价收入比等经济社会因素），经济适用住房在今后几年内应保持相当规模。二要加大中低价位普通商品住房供应，统筹解决好中等收入家庭自住和改善型住房需求问题：（1）进一步抓好限价房建设与管理，充分发挥其对中端市场的调控作用；加大限价房建设力度，每年保持合理的供应规模，统筹解决好面向社会公开配售、拆迁定向安置等住房需求问题。（2）加强政策引导，大力发展中低价位、中小套型普通商品住房。充分发挥土地规划的调控作用，扩大普通商品住房供给，要在土地供应计划中对普通商品住房建设用地作出重点安排，要在新兴开发区域和轨道交通沿线重点储备一批土地，保持稳定供应。支持房地产信托基金试点向中低价位普通商品住房项目投放。

3.存量房市场方面。一要搭建北京市统一的存量房交易管理和服务平台。建立北京市一站式交易体系，统一办事程序和要件，实行一个窗口对外收件，一套资料内部流传，统一计价收费，一个窗口对外发件的服务。二要建立银政企互动机制。不同商业银行对已购商品房的按揭手续转换，是制约二手房交易量快速增长的瓶颈之一。建议建立交易管理部门和银行之间预售登记和贷款发放信息等数据的交换机制，实现多家贷款银行间的信息共享，确保不同银行之间按揭手续转换的安全性，突破按揭手续转换限制二级市场发展的瓶颈。三要推动央产房上市，激活交易热点。据统计，北京市共有60多万套央产房改房，其中符合上市条件的约有30万～40万套，交易手续复杂是导致其上市量较少的重要原因，可通过简化交易手续，把符合上市交易条件的央产房纳入交易登记管理业务系统，使之成为扩大二手房交易的增长点。四要培育和发展房地产中介市场，提升中介服务水平。五要延续政策优惠。2009年国家和北京市出台了一系列鼓励二手住房交易的税收优惠政策，建议将这些优惠政策转化为长期政策。

4.培育和发展住房租赁市场方面。一要进一步完善公共租赁住房政策。在北京市已经出台公共租赁住房管理办法的基础上，继续完善相关配套政策，加大公共租赁住房的供应。二要通过优惠政策，鼓励机构建设并长期持有、经营市场化租赁住房。土地出让金实行年金制，按年支付；对开发企业提供长期低息贷款；同时在营业税和房产税上给予优惠措施，鼓励开发企业等机构建设并长期持有、经营租赁型住房，改变目前市场上以小业主为主的租赁市场供应格局。

5.非住宅市场方面。一要适时调整住宅与非住宅间的比例关系；二要严格执行住宅禁商规定，鼓励非住宅市场发展；三要加强规划引导，实现非住宅的合理布局，提高产业聚集效应。