商业物业装修改造全过程造价控制

石军岐

(中铁二局集团投资公司,四川成都 610031)

商业地产因其作为固定资产保值增值性强、作为经营物业可以提供稳定的现金流,已成为众多实力企业、财团的投资首选。近期作者作为预算合同管理人员参与了成都某集团商业、酒店、写字楼功能为一体的高端商业综合体的装修改造,结合此工作经历浅谈下综合性商业地产装饰装修过程的投资控制。

商业地产装饰装修根据装修范围可分为:室内装饰、室外(外立面)装饰和环境景观装饰等;涉及的专业包括:建筑装饰装修;给排水、暖通空调、消防、弱电(监控、通信、电视、网络、音响)系统;其他如厨房用具、软装饰设计(家俱、灯具、艺术品、挂画、装饰摆件);外墙立面装饰装修、环境景观工程如楼牌、招牌、雕塑、室外景观照明、喷泉水榭、景观绿化以及各种休闲小憩的凳椅、亭阁等。由于装饰设计的个性化、艺术化,装修材料品种、规格、档次的多样性,涉及环节内容的广泛性,使其投资控制难度大、可变性高,其造价控制必须从投资策划入手,以设计阶段为重点,通过招投标承发包阶段择优选择施工单位,施工阶段严格控制标准、强化合同管理、控制各类变更及索赔,竣工验收结算阶段严格审查把关,通过严把以上各个环节,实施全过程工程造价控制。

1 投资策划阶段的投资控制

对商业地产来讲,投资策划阶段最重要的就是根据物业建筑结构形式、所处区域位置,确定功能分布、商业业态布局、物流人流的交通组织并据此确定装修(标准、档次、范围)等设计参数及电梯、监控、消防、暖通、给排水设备参数,满足设备订购,策划阶段的功能遗漏、设备选型的准确性都将影响据此确定的投资总额的准确性,造成后期因增加项目、增加功能、增加设备而突破投资限额,应从范围、内容、标准、数量、档次等方面着手,充分考虑建设周期、物价上涨、不可预见的项目增加等因素合理确定投资总额。

2 装饰装修设计阶段的投资控制

项目投资总额决定后,控制项目投资的关键就在于设计。据专家统计,虽然设计费用占工程总投资的比例很小,不到 1%,但它对工程造价的影响程度达到 75%以上,设计阶段确定合理的方案、成熟的施工工艺,把住装修材料、配套用品的标准和档次,施工中要减少重大设计变更,可有效控制投资失控。

2.1 实行限额设计,控制工程造价

所谓限额设计就是按照投资策划阶段确定的投资总额控制施工图设计,在保证达到使用功能、满足国家、行业相关质量验收评定标准的前提下,按装饰装修工程项目的总体定位从室内精装修、给排水、暖通空调、消防、弱电、楼宇智能化、建筑物外立面、卫生洁具(含卫浴五金)、家具(生活、办公、休闲)及软装艺术室内外环境景观等分项分配投资限额指标来控制设计过程。重点对整体及各重要节点方案的可行性、功能的完备性、标准档次的达标性,施工工艺的可行性、经济性,选用装修材料的品质、标准、产地和配套设备设施的标准、档次定位加以控制。确保设计深度及各专业的协调,最大限度的减少施工期间的设计变更,保证总投资额不被突破。

2.2 优化设计方案,控制工程造价

设计阶段是满足使用功能要求,实现业主投资意图的过程,是处理技术与经济关系的关键性环节。业主单位在审查设计时,要重视设计方案的优化,利用各种经济指标对设计方案的总平面布局、交通流线、立面设计进行分析比较;在选择工艺技术方案时,根据确定的投资限额,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。装饰装修项目是建筑结构、室内外空间布局的艺术化科学化分隔及渲染,设计除要考虑各种空间装饰用材外,还要对配套设施如活动家具、艺术灯具及开关面板、卫生洁具及卫浴五金、艺术品及挂画、布艺窗帘、办公生活用品、地毯墙纸、高级五金件等进行设计和选型,配套设施的投资根据装修的标准不同占建设投资的比例不同,设计阶段要将投资限额按投资控制目标分解到各专业设计人员,使设计人员能从材料、工艺、人工的市场价格角度,进行多方案设计优化对比,及时采取纠偏措施,既满足工程质量标准和功能使用要求又不超投资限额。

3 装饰装修工程招投标阶段的投资控制

3.1 通过招投标确定合理的合同价款

合理的工程造价是工程质量的保证,高价承包使业主蒙受投资损失;低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、延误工期、施工质量隐患重重,使工程项目后期维修费用增加。通过公开(或邀请)招投标引入竞争机制,既可确定合理的合同价款,又可选择信用好、有实力的承包商,确保按期、保质完成项目投资。

3.2 严控标底的编制质量

严把标底的编制审核关,确定合理的招标控制价。根据现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期、材料市场价等认真编制审核标底,标底的审核包括:

(1)编制单位资质、编制人员能力审核,招标标底应聘请有资质的独立第三方进行编制,编制人员应具有类似规模、类别项目的标底编制经历,熟悉项目所在地材料价格、定额及取费标准。

(2)审核编制范围、内容的完整性。

(3)审核工程量的准确性。

(4)审核工程单价合理性。

(5)审核规费及材料价的选用。

(6)审核标底价造价指标的合理性。

审核应由设计人员、专业技术人员、预算人员、物资设备采购人员组成评审小组分条块分专业进行审核。

3.3 加强承包商资质及履约能力审查

承包商资质及履约能力,直接影响到项目质量和工期,对项目的投资效益、全寿命成本控制起决定性的作用。

3.4 自购配套设备设施、主要材料要引进竞争机制,建立广泛的信用好、产品质量达标的物资设备供货商渠道,开展以招投标或邀请比选的方式确定合格供货商,以保证产品的质量为前提,减少中间环节,以降低工程造价。

4 装饰装修工程施工阶段的投资控制

施工阶段的投资控制,就是把计划投资额作为投资控制的目标值,定期监控分析实际投资额和目标值之间的偏差、原因,并采取有效措施加以控制。

(1)对施工组织设计认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审,加强投资控制,施工方法的不同,对工程造价影响很大,应重点审查施工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用,并防止各种索赔事件的诱因包含在其中。

(2)对工程进度款的支付严格控制,工程进度款支付是投资控制的有效手段,是工程质量和进度的有力保证。只有按图施工,并通过监理人员质量检验合格,计量核实的工程内容,才能审核支付进度款。

(3)严格核查工程变更,保证总投资限额不被突破。在施工中,经常会碰到由于设计工作不细致,或设计深度不够,或发生不可预见的功能增加及其他原因,进行工程变更。对工程变更的控制是施工阶段投资控制的关键。要依据工程变更的内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格,检查每个子项单价、数量和金额的变化情况,对总投资额的影响程度,决定是否进行变更,并采取相应的措施(如不降低标准情况下的替换、替代)以降低因变更对投资造成的影响。

(4)认真审核施工阶段涉及的各项经济签证支出,如停(窝)工签证、计日工签证、零星用工签证、机械台班签证、材料调价等的签证,对非使用不可的投资进行有效控制。

(5)应正确处理和防范施工索赔,在施工过程中,一些承包商会寻找索赔机会,进行工期和费用索赔。预防控制索赔的关键在于业主要精通施工合同条款,熟悉工程项目涉及专业的技术评定标准、规范,作好日常施工日志,严格按程序进行审批、审核,充分利用监理单位发挥现场监管职能,按照合同正确、及时、充分的履行合同义务,不授人以柄。

5 装饰装修工程竣工结算阶段的投资控制

审核竣工结算报告是工程投资控制的重要环节,正确审核竣工结算,使竣工结算真实反映工程造价,既可为业主后续类似项目开发提供可靠的经济技术指标,又能为物业后续经营收费及投资收益测算提供可靠基础数据。

竣工结算审查的内容包括:清单项目费用、措施项目费用、规费、变更及签证、设备及原材料价。重点是审查竣工结算是否符合合同条款、招(投)标文件要求(承诺),是否按合同约定的定额标准计价,工程量是否按计量规则计量,调价是否符合造价主管部门的调价规定及合同约定,材料采购价的认可是否有双方签证,费用项目和费率标准是否符合标准及合同约定,补充单价的组价依据是否合理,签证手续是否完备等。要根据合同、图纸、定额及工程量计价规则等,对工程变更、工程量增减、材料替换、甲供材料设备逐项审核,做到不重不漏。有疑问时,查看隐蔽工程报告、施工记录、实物照片并进行现场校核。

项目全过程造价控制是一个系统工程,只有设计、施工、监理、物资(设备)采购、合同管理等各环节环环紧扣、才能有效节约和降低投资,达到控制工程造价和满足拟定功能标准的目的。