对促进我国房地产市场健康稳定发展的思考

■ 张宝东

房地产是关系到国计民生最重要的问题之一。房地产业的健康、稳定、可持续发展与整个国民经济发展和民生改善密切相关，2003年以来，房地产市场一直是宏观调控的切入点和着力点。如何从全局和长远出发，根据我国房地产市场的基本特征，确立房地产市场调控目标，并为实现这些目标的采取适当的措施，对我国经济持续又好又快发展，进而促进和谐社会建设，非常重要。

房地产实际供给与有效需求失衡是当前我国主要城市房地产市场的基本特征

与国外发达国家相比，我国房地产市场既有共同特征，也具有自身显著的独特的特点。中国房地产市场的独特性在于：长期以来，中国房地产市场有效需求与实际供给存在较大的失衡。

在市场经济中，价格是由需求和供给两方面力量决定的，需求和供给的平衡才能体现出产品的真实市场价格，房地产也不例外。而要认识当前我国房地产市场的真实状况并且正确分析其原因,有效需求和实际供给是两个重要的出发点。有效需求是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者即将实施购买行为的需要，它包括居住消费需求，但不包括投资需求和投机需求。投资性需求大多采用自有资金，以资金的长期保值增值为目标，住房持有时间较长；投机性需求则资金来源复杂，住房持有时间短，以短期挣取差价为出发点。房地产实际供给则包括三个方面:第一，供给的用途是购房自住，第二，供给的用途用于投资，第三，供给的用途用于投机。而后两种供给都未能满足社会的有效需求。

1.房地产有效需求“挤出效应”明显。当前的住房需求中，投资性和投机性需求占房地产消费很大的比例，造成房地产市场供给无法满足房地产市场有效需求，从而产生较大的失衡，推动房地产价格的上涨。造成投资性需求旺盛的主要原因在三个方面：首先，随着我国30年的改革开放，一部分人先富了起来，个人资产存在较强的保值增值需要，近十年来房地产市场的发展表明，房地产投资是回报率较为稳定，保值功能相对较好的投资手段，能获得较为理想的财产性收入，因此众多的社会资金流入了房地产市场。其次，我国人口众多，随着我国城市化进程的深入，必将有大量的农村居民通过升学、就业等方式逐步进入城市。由于我国特殊的户籍管理制度和依附于户籍上的各项社会福利，城镇居民一般都要购买一套自住型住房，从而对住房刚性需求会长期存在，因此房地产投资者对房地产市场长期看好。最后，大中城市独特的资源优势使外地购房者投资性需求强劲，不少来自于小城市的投资者出于对于大城市发展的信心和资源的利用出手在大城市投资，这在一定程度上加大了大中城市房地产市场的失衡。投资性与投机性需求对房地产以自住为主体的有效需求出现了明显的“挤出效应”。

2.房地产市场实际供给相对不足加大供需矛盾。与需求结构不合理相对应，我国房地产市场实际供给不充足。过去一段时间，人们对房地产市场关注的重点在于需求方面，而忽视了供给方面的因素，以至于出台的调控政策在调节需求的同时，也抑制了供给。主要集中在三个方面：

一是土地政策的“一刀切”对房地产供应出现抑制。房地产开发用地实行“招拍挂”后，地价快速上涨，进而转嫁在房价中。地价上涨必然推动房价上涨，土地资源具有稀缺性，土地的价格不断提高使房地产价格不断上涨。在部分房价居高不下的城市，土地价格越拍越高，当市场处于供不应求的状态时，当期地价也会传导到前期开发商低位取得土地的楼盘价格上。地价的上涨使得开发商扩张能力和速度受到的较大抑制，同时使中小开发商逐渐被挤出市场，抑制了房地产供给的增加。此外，部分开发商囤地现象明显，使得土地供应没有形成有效供给；还有很多开发商采取分期开发方式，部分地块总共开发时间甚至长达将近10年。这些都抑制了房地产市场供给。

二是部分货币政策调控政策影响。为了抑制房价过快上涨，央行出台了多项货币政策措施，这些措施取得了较好的效果。但是有的政策还需要商榷。央行抑制房地产开发贷款的行为的确使开发商资金链收紧，待无法支撑之后不得不选择降价销售。但是，这一政策的负面效应在于：由于资金紧张，房地产开发投资随之出现减少，造成未来时间房地产市场供给大幅减少。必须保证房地产市场资金的充裕性，才能保证房地产市场的供给。

三是住房保障制度的相对不完善。2007年，国务院制订了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作目标和政策措施。2008年12月，国务院办公厅又下发了 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求进一步加大保障性住房建设力度。这些对于改进低收入家庭的住房条件起到了积极的作用。但是从目前的情况来看，仅依靠保障性住房建设显然是不够的。最突出的矛盾在于地方财力与承担的责任不够匹配。从住房保障情况看，越是经济财政发展水平低的地方，城乡居民的收入越低，住房条件越差，政府保障任务越重，承担的资金越多，落实的困难就越大。2009年8月底，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，完成率仅为23.6%。这些情况表明，仅依靠政府的住房保障建设显然不足以解决全部住房保障问题。

采取多种措施促进房地产市场健康稳定发展

房地产市场健康稳定发展，对实现我国经济又好又快发展，改善民生，全面建设小康社会，解决经济社会发展中诸多矛盾和问题具有重要的作用。维护房地产市场健康发展一方面要抑制房地产市场投资性和投机性需求，另一方面要着力增加房地产供给，从而促进房地产市场实际供给予有效需求平衡，实现“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效、人民各有所居”的目标。

1.统筹兼顾，以供给予需求作为指引，做好房地产市场发展规划。1998

年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房制度改革10年来的经验表明，我国房地产市场改革的方向是正确的，中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行配置，较好地适应了不同家庭的多样化的住房需求，提高资源配置的效率，居民住房条件的普遍提高。但是房地产市场又具有其特殊性和必须性，不应完全由市场解决。在房地产问题上，政府应充分发挥调控的作用。地方政府要根据自身城市的人口变化情况，特别是外来定居人口的变化情况，原居民改善性住房需求情况，城市中低收入人口的变化情况，做出科学的房地产刚性需求预测，进而出台指导性规划，促进房地产供给适度增长的各项措施，维护房地产市场的平稳发展。

2.实行城市区域性购房差别政策，采取直接措施限制房地产投资性和投机性需求。当前，我国正处于快速城市化的发展阶段，住房需求旺盛。在房地产市场实际供给有限的情况下，满足有效需求就必须要在一定程度上限制房地产投资性和投机性需求。当前，限制投资性和投机性需求主要依靠央行出台的“二套房贷”政策，这只能对贷款买房的投资者产生抑制，对以自有资金进行房地产投资的投资者无能为力。在我国当前富裕阶层逐步增加的情况下，必须采取直接措施限制房地产投资范围。具体操作上，可对城市区域进行划分。以天津市为例，可将城内六区之外所有区域作为保障性住房区域，在该区域内，任何国内居民凭个人身份证件只能购买一套住房，从而限制投资性资金在北京城内八区以外地区的投资。同时，考虑到社会资金对房地产合理投资性需求，将天津市城内六区作为投资性购房区域，对居民购买北京市内城八区的住房不予以限制。从而既在一定程度上既保障居民房地产自主性需求，又可以引导社会资金进行合理的房地产投资。

3.改进土地政策，建立完善的房地产价格-土地供应反馈机制，促进房地产供给稳步增长。土地是资源之母，当前是地方政府财政收入的主要来源。对于土地，地方政府要根据城市商业和居住需求预测做出科学的规划。政府一方面要建立房地产价格变化的土地供应反应机制，根据房地产价格变化情况及时调整土地供应的力度，在房地产价格出现快速上涨时，政府要通过增加土地供应来增加房地产市场供给，以稳定市场供给预期，稳定房地产市场需求；另一方面，要在对房地产有效需求预测的基础上，对以后5年的土地供应进行科学规划，并进行公示，解决房地产供给信息不对称现象。同时，针对目前房地产商囤地和开发周期过长的情况，首先要加强对房地产开发商囤地行为的惩处，对于囤地行为严重的开发商实行一定时间内的市场禁入；其次要改变现在的房地产土地供应结构，减小单个土地的供应规模，禁止分期开发；最后，对于保障性住房区域的房地产开发应实行土地敞开供应，促进保障性住房区域房地产市场供给。

4.完善房地产信贷与税收政策，防范房地产市场投资风险。在实行区域差别购房政策的基础上，完善居民购房信贷政策。一方面，对于二套房贷应坚决执行利率上浮和首付比例提高的政策；另一方面，对于在规划房地产投资区域内购房的居民同样可以考虑提高首付比例。这样既可以防范银行信贷风险，也可以在一定程度上抑制房地产投资区域内房地产市场的过度炒作。与信贷政策相对应，对城市投资性区域应征收较高的交易税，并适时开始征收物业税，将税收收入用于支持廉租房建设。

5.拓宽房地产企业融资渠道，促进房地产投资增长。房地产市场充足供应离不开房地产投资的快速增长。房地产业是资金密集型行业，为促进房地产投资增长，必须拓宽房地产企业融资渠道，促进房地产企业进行多形式、多渠道融资。对于符合条件的房地产企业，可以允许其发行企业债券和房地产信托，引领社会资金进入房地产开发领域。同时，鼓励中小房地产商发展，支持其做大做强。

6.完善社会住房保障体系，满足低收入群体需求。多建造保障性住房是满足社会低收入群体的有效途径，更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。政府应将社会保障性住房一定程度地从市场中剥离出来，建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制,以解决低收入家庭住房问题。同时，建立依据个人收入的动态调整机制，以确保分层次定向供给，并研究建立相应的退出机制和转让机制，防止出现管理漏洞。现阶段，对于那些确实无力购房的特困户，继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费需求者，也要注意解决他们的临时住房问题。为解决保障性住房资金缺口问题，要建立土地拍卖资金回流保障性住房机制，土地拍卖市场的资金按一定比例用于保障性住房建设。