大学对周边住宅价格影响研究——以浙江大学紫金港校区为例

陈 珧 刘师竹

（浙江大学经济学院，浙江 杭州 310058）

大学对周边住宅价格影响研究
——以浙江大学紫金港校区为例

陈 珧 刘师竹

（浙江大学经济学院，浙江 杭州 310058）

大学以其良好的人文氛围，幽雅的自然环境及便利的生活设施吸引住宅购买者在其周边定居，房产开发商也将毗邻大学这种特殊的区位条件作为卖点进行宣传。本文以浙江大学紫金港校区周边住宅为研究对象，运用享乐价格模型进行分析，得出结论：大学作为重要的住宅属性之一，对其周边范围6500m以内的住宅价格影响非常明显，住宅距离大学越近，这种影响越显著。

住宅价格;享乐价格模型;浙江大学

在如今的楼盘销售中，不同住宅根据各自的优势、特点打出不同的宣传口号迎合消费者的各种需求，而我们也经常能够看到一些邻近大学的楼盘以“零距离感受高等学府浓郁人文气息”、“毗邻百年老校，书香满门”之类的宣传语作为自身独特的卖点吸引消费者的关注。的确，靠近大学这一特殊的区位条件给了一些楼盘独有的地理优势，不少消费者对于大学周边的住宅有着心理上的认同和偏好，这些住宅的价格也往往较远离大学的住宅有所上升。笔者以浙江大学紫金港校区附近楼盘为例，考察大学是否的确对周边住宅的价格存在影响，以及这种影响在多大范围内是有效的。

一、理论基础

住宅的价格一般取决于不同因素的联合决定作用，笔者选取基于兰开斯特的消费者理论和隐性市场理论而建立起来的享乐住宅价格（Hedonic Price）模型来测定单个因素对住宅价格的影响范围[1]。享乐住宅价格模型认为，住宅是一种多维产品，它包含不同的属性和特征，这些属性能够相互发生作用，不同住宅的价格将随着其固有的内在属性的不同而变化[2]。

享乐住宅价格模型主要关注的是产品属性的隐含价格，通过对现有文献的回顾可以看出，应用享乐价格模型进行实证分析时我们通常考虑住宅的三大属性：区位属性、结构属性和邻里属性。因此，住宅周边景观、住宅结构、社会组织机构等指标经过一定量化均进入属性模型。在量化的过程中，若某属性为可测度的数量标志，则设定其为一般变量；若某属性为不连续的品质标志或顺序量则可考虑设定为虚拟变量。[3]在本文中，邻近大学就是住宅一种重要的邻里属性。

享乐价格的函数形式不固定，通常有参数形式和非参数形式两种。一般的参数形式可以表示成P=f(X)，其中X为代表一系列住宅属性的向量，P为住宅的享乐价格。该方程通常没有确定的函数形式，考虑到计算条件、数据获取的难易程度以及对所涉及实际问题性质的不同理解，大部分享乐价格模型分析采用较多的是线性形式、指数形式、二次形式、对数形式、半对数形式等[4]。各种不同函数形式的适用范围和使用条件需要根据要考察的实际统计问题，通过具体的计量经济检验才能最后确定。非参数形式指的是事先不设定固定的函数关系，而直接从数据中推出属性要素的价格，随着样本容量的不断增加，估测值逐渐向真实值收敛。因此应用这种方法时需要大量数据的支持[5]。

从享乐模型的角度出发，前人对城市住宅价格已展开一些研究。

王旭育[6]把特征价格理论应用于上海住宅市场，分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格，构建适用于上海住宅市场的Hedonic模型，进一步验证Hedonic模型在住宅市场的适用性。李志辉[7]构建了住宅特征价格理论模型，并结合武汉市的实际情况，选择了17个住宅特征作为模型的自变量。其中，结构属性变量7个，区位属性变量3个，邻里属性变量7个。温海珍[8]通过收集杭州市西湖区278套住宅交易资料，选择15个因素作为住宅特征，建立了住宅特征价格模型，检验证明该模型是有效的和合理的，可以用来解释和分析当地的住宅价格。徐莹[9]以复旦大学作为研究对象，运用享乐价格模型进行分析，得出结论以大学为中心的250-500m之间的半径范围，住宅价格会受到大学的影响。但笔者仅以某所大学为例，并没有考虑其他城市的特殊性。

二、研究对象选取及模型建立

考虑到浙大紫金港校区地处城西住宅密集地带，周边可选取样本较多，且学校周围一定范围内没有对房价产生重大影响的因素（如购物中心、风景区等），可以较为准确地考察大学对住宅价格的影响范围，笔者选择了紫金港校区周边楼盘作为研究对象。在杭州楼市网（http://house.hangzhou.com.cn/）上筛选出了23套住宅的交易数据，涉及住宅的朝向、装修程度、户型、房龄、周边设施等对房价有影响的因素，进行初步的统计检验，去掉了一些信息不准确或对研究目的无明确关系的变量，最终选取其单价、房龄进入模型。再进一步利用新浪房产楼盘地图（http://map.house.sina.com.cn/hz/）测量出样本距离西城广场、西溪湿地和浙大紫金港校区的距离。如前所述，住宅属性主要划分为三大类：区位属性、邻里属性和结构属性。区位属性主要是指对住宅周边景观和便利性的测度，包括到城市商业中心（CBD）的距离、区域城市规划等；邻里属性主要是指一些社会经济变量，例如邻里所属的社会阶层和居民所从事的职业，以及地方政府和市政服务，例如医院、学校等；结构属性主要包括住宅的年限、户型、朝向、装修程度等[10]。笔者根据实际情况选取了代表性的变量，将区位属性、邻里属性和结构属性影响住宅价格的重要属性都考虑了进去。如此，共有7个变量进入最终的计量模型，分别是作为因变量的住宅单价（Y），作为一般自变量的房龄（FL）、住宅到西城广场的距离（XC）、住宅到西溪湿地的距离（XC），以及三个度量住宅到紫金港校区距离的虚拟变量ZJG1、ZJG2、ZJG3，见表1。

表1 住宅属性的选择及量化

在模型的选择上，笔者选取了享乐住宅价格模型的线性形式进行研究，以考察各种住宅属性变量的隐含价格，并采用SAS9.1软件进行多元回归、统计检验，去除一些对解释模型无用的变量，以此优化模型、减小误差。回归模型为：Y=a1+a2FL+a3XC+a4XX+a5ZJG1+a6ZJG2+a7ZJG3+e

其中，Y、FL、XC、XX、ZJG1、ZJG2、ZJG3各变量所示意义如前文所述。回归分析所用数据见表2：

表2 回归数据

三、结果分析

利用SAS9.1模拟的结果如下：

表3 回归结果

从上表的结果可以看到，在含有三个自变量和三个虚拟变量的方程中，可决系数R2高达0.7，调整后的R2也显示了整个方程的拟合优度较高，这说明我们调整后的享乐模型在这里有很好的解释力度。此外，由F检验结果可知，模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。自变量房龄、住宅到西城广场距离和三个虚拟变量都通过了t检验，在95%的水平下影响显著。

三个虚拟变量都通过了t检验，且越靠近紫金港校区的区间变量解释力度也越强。系数为负说明杭州购房者在选择西湖区的住宅时，会考虑到浙大紫金港校区的因素，越靠近需要支付的房价也就越高。确定虚拟变量取值区间时，我们考虑到人们步行、行车所需时间的一些一般事实，例如人们对2000m以内的距离通常会选择步行、杭州城市人均行车速度为25km/h等。虚拟变量ZJG1、ZJG2的显著性表示，步行15min、车行10min以内的距离为消费者选择浙大周边住宅的理想区间。

FL（房龄）通过了t检验且系数和我们猜想的一致，说明了杭州购房者偏好新建住宅，开盘后几年的余房并不受人追捧。XC（住宅到西城广场距离）系数为负且解释力较强，说明购房者会偏向选择靠近西城广场这一集合了购物、娱乐、休闲的城西消费场所周边的住宅。变量XX（住宅到西溪湿地距离）并没有通过统计检验，说明了消费者购房时并不着重考虑西溪湿地作为选房因素。可能的解释有，多数房产距离西溪湿地5000m以上，仍有很长的行车距离；西溪湿地为旅游风景区，环境良好但本地居民并不需要多次进入景区消费等。

不过，由于公开房产数据缺乏和信息水分等原因，模型的解释力需要更多的样本数据支持。

以享乐住宅价格模型作为理论基础，通过23组浙大紫金港校区周边楼盘交易数据，运用SAS9.1统计软件进行运算和相关检验，并根据以上计算结果分析，本文得出结论：大学作为重要的住宅邻里属性之一，确实对其周边住宅价格存在影响，特别是在其周边范围6500m以内影响非常明显，住宅距离大学越近，这种影响越显著。造成这种结果的原因主要是由于大学的存在给周边住宅带来了许多优越条件，如良好的人文氛围，幽雅的自然环境及便利的生活设施等。通过享乐价格分析得出的这个结论对于城市规划者和政策制定者而言，可以帮助他们在规划居民住房时充分考虑预期购房者对住房属性的不同偏好，同时也使房地产开发商关注到消费者的这种偏好，从而帮助促进开发商提供更合适消费者偏好的住房。

[1]切尔希·保罗,埃德温·S·米尔斯.区域和城市经济学手册——应用城市经济学：第3卷[M].安虎森,朱妍,谌雪莺,等,译.北京:经济科学出版社,2003.

[2]王德,黄万枢.Hedonic 住宅价格法及应用[J].城市规划,2005,29（3）:62-71.

[3]温海珍,贾生华.住宅的特征与特征的价格——基于特征价格模型的分析[J].浙江大学学报:工学版,2004,38（10）:907-914.

[4]马思新,李昂.基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析[J].土木工程学报,2003,36（9）:59-64.

[5]谷一桢,郭睿.轨道交通对房地产价值的影响——以北京市八通线为例[J].经济地理,2008（3）:411-414.

[6]王旭育.基于Hedonic模型的上海住宅特征价格研究[D].上海:同济大学,2006.

[7]李志辉.基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究[D].武汉:华中农业大学,2008.

[8]温海珍.城市住宅的特征价格：理论分析与实证分析[D].杭州:浙江大学管理学院,2004.

[9]徐莹.大学对周边住宅价格影响范围的实证研究[J].中国物价,2009（4）:39-41.

[10]朱妍.享乐价格理论及其在住房市场上的应用[J].全国商情:经济理论研究,2008（3）:13-15.

The Influence of University on House Pricing——A Theoretical Analysis of Zhejiang University

CHEN Yao LIU Shi-zhu
（School of Economics,Zhejiang University,Hangzhou 310058,China）

It is not hard to find most people appreciate living near a campus since it often provides better landscape,a pleasant atmosphere and a more convenient life.Taking the houses near Zijingang campus,Zhejiang University as an example,this paper sets a useful Hedonic house pricing model aiming to find out how exactly the existence of campus influences the price of houses near it.It is found that,as one of the significant residential characteristics,the existence of a college campus has remarkable influence on the price of the near-by houses,especially within 6500 meters.

house price;Hedonic price model;Zhejiang University

F293.35

A

1008-8318（2010）03-0148-04

2010-06-29

陈珧(1989-)，女，浙江绍兴人，在读硕士研究生。