经济适用房问题的探讨

刘 芳

摘要经济适用房在我国发展多年,作为一项带有住房福利性质的制度,随着“房改”的启动在全国各地迅速兴起,起到了一定的积极作用,但在实践中也存在不少问题。本文先从经济适用房制度的定位入手,在当前的经济和社会条件下来考察其存在的不合理性,然后再具体分析其实践中存在的相关法律问题,以及找出解决问题的办法,最后探讨通过立法完善来解决这些问题的必要性和可行性,并提出相应的立法建议。

关键词经济适用房 房改

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-223-01

一、经济适用房的概述

2003年1月1日实施的《经济适用房价格管理办法》第三条规定,经济适用房是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行政府划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

二、经济适用房存在的相关法律问题

经济适用房制度自实施以来,还存在不少问题,其主要表现为经济适用房的建设计划与实际需求不符:

(一)财政利贴导致“挤出效应”,诱发违规操作

政府对经济适用房的补贴主要表现为政府以行政划拨方式供应土地和减免各项税费等。由于开发商获得了大量的隐性财政补贴,并掌握了这部分补贴的支配,而我国立法尚未规定家庭收入的精确标准和严格的销售审查制度。有些开发商基于利润最大化目标将销售对象定位于中等收入偏高或高收入群体,不仅使一部分买得起商品房的人转而购买经济适用房,使得建设普通商品房的开发商因不具备政策优惠所赋予的价格优势,丧失了最主要的且数量有限的消费群,被挤出市场竞争,导致了“挤出效应”。暗箱操作现象也时有发生,并且诱发了政企交易和“寻租行为”。

(二)供需失衡状况仍未改善

政府把保障性的经济适用房交给追逐利润的市场来实现,是一种逻辑上的错误。在某种程度上政府虽然能够起到一定的缓解作用,但是不能从整体解决这个问题。原因在于这是一个总量性矛盾,而不是一个结构性矛盾。

(三)供应对象失控

首先,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《经济适用住房建设管理办法》的规定,经济适用房的供应对象为中低收入家庭。由于立法未予明确界定,使得“中低收入家庭”变成一个宽泛模糊的概念,易于发生偏差;其次,有些开发商基于利润最大化目标自然将销售对象定位于中等收入偏高或高收入群体,这使得中低收入阶层住房问题非但没有得到解决,反而使政府补贴流向非目标人群。另外,不少经济适用房流入了高收入者和投资者手中。反而有了“劫贫济富”之嫌。

(四)住房面积、选址的不当

经济适用房选址的不合理,造成了大规模人口日夜钟摆式的单向流动。其引发的恶性交通拥堵、环境污染、管理混乱等现象正损耗着大量的社会成本。

由于监督管理制度的不完善,经济适用房在开发建设中出现了面积失控的问题,有向装修高档化、面积扩大化发展的趋势,有些户型达上百平米,甚至个别项目的户型面积近300平方米大户型。高价位的经济适用房偏离了国家推行经济适用房制度的初衷,这既违反了公平原则,也不利于提高效率。

三、经济适用房的去留

经济学家茅于轼曾表示自己不赞同搞经济适用房,“住房不公平很难改变,经济适用房这条路走错了”。笔者认为,经济适用房制度在实际操作中,弊大于利,更重要的是,经济适用房并不能满足一些人的住房需求,而仅仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。这不但没有解决住房难的问题,反而适得其反。基于上述,建议取消经济适用房制度。原因如下:

(一)政府腐败问题可能产生

经济适用房的分配政策为贪污腐化创造了机会。不少地方和部门有可能打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、争贷款。很容易诱发政企交易和政府寻租行为。

(二)定位不当

我国资源有限,经济发展还不是很充分和完善。首先应该照顾最贫困的人,而不是帮助“次贫困”的人。应当先保护公民的居住权,居住权不是买房子的权利而是有地方住。政府应当先解决的是住房这一基本问题,而非产权问题。

(三)定价问题

根据《经济适用房管理办法》规定:经济适用房的价格实行政府指导价而不是企业自主定价,在重重限制下,开发商为追求利润最大化,可导致经济适用房不经济。

(四)浪费资源

经济适用房的自实施来虽然带来了一定的积极效应。但并没有满足广大中低收入的阶层的住房需求,对城市化进程也有一定的阻力作用。并没有抑制房地产泡沫的扩大。

四、可行性的措施

经济适用房制度只能作为一种过渡性的政策,随着社会主义市场经济的发展和成熟,应当逐步将此制度取消,进而退出市场。可行性的措施有:

1.改革现行土地管理体制,实现政府角色和职能的转变,政府只充当管理者,不做市场参与者,从全面管制型政府过渡到公共服务型政府。

2.大力发展存量房市场,就是允许居民以买卖、租赁、抵押交换、转租等多种方式交易存量房。通过这种方式可以分散消费者对新房需求的压力。促使住房一、二、三级市场的联动。

3.抑制现行物价水平不合理的上涨,努力提高居民收入。持续发展国民经济,不断提高居民收入。

4.实施房改新制度,将住房消费纳入工资。住房货币化分配就是把传统体制下国家扣除下来的职工住房消费基金,根据按劳分配的原则,量化到职工头上。我国还不完全具备把住房消费基金全部纳入职工工资的条件,因此要通过建立住房公积金和实行住房补贴的方式加以实现。

5.放宽廉租房的入住条件和加大收益群体。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅,其主要针对的是低收入的家庭。扩大廉租房的受益对象,对人们来说,购房的压力也会相对减低,对房地产膨胀的也能起到一个较好的抑制作用。廉租房虽然不能创造财富,但可以起到兼顾公平的作用。

总之,在构建我国多层次住房供应体系的过程中,政府和公众除了依法行事,还要具备足够的耐心。更应当认识到,一项制度的存废,最终目的还是要看它是否有有利于人民利益的实现和社会的进步。换句话说,其最终目的为是否有利于社会生产力的发展。

注释:

海涛.经济适用房与商品房的区别.深圳法制报.2000年7月20日.

李世平,孙寒冰.我国经济适用房顽疾与对策分析.当代经济.2005年版.

石玉.山东省直机关经济适用房最大面积近300平方米.第一财经.2006年12月15日.