对小产权房问题的思考

张小虎　雷国平　袁　磊

摘要:住房问题关系国计民生,运用文献资料法和政策分析法对小产权房的概念以及产生的原因进行分析,揭示小产权房的种种弊端,提出分别对待分类处理,改革集体土地所有权,加大住房改革力度等几种途径来解决小产权房的问题。

关键词:小产权房弊端;房价收入比;解决途径

中图分类号:F293.33 文献标识码:A

Thought on Issues of Small Property Housing

ZHANG Xiao-hu,LEI Guo-ping, YUAN Lei

(School of Resources and Environment,Northeast Agricultural University,Harbin 150030,China)

Abstract:Housing concerns people′s livelihood. The paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts forward solutions by classifying, reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform, etc.

Key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution

房地产业是我国国民经济的支柱性产业,联系千家万户,关系国计民生。住房问题涉及广大人民群众的切身利益,当前房地产业以及住房问题已成为人们生活中的一件大事,引起全社会的广泛关注,其中一个比较突出的问题就是飞速高涨的房价与国内人民群众可承受能力之间的矛盾。由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价,小产权房的出现满足了人们的住房需求。但是,小产权房存在着严重违法性和巨大的风险,并且其弊端正日益显现。目前,小产权房已从幕后走到前台,严重干扰了我国正常的房地产市场秩序,到了非解决不可的地步。

一、小产权房的概念及产生原因

所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,未经规划、未缴纳土地出让金等费用,向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设,因其用地性质,其产权证不是由国家建设部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,并不构成真正法律意义上的产权。简而言之,小产权房占用的是农村集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家土地使用证和预售许可证。因此,所谓小产权,实质就是没有产权。

我国现行法律法规明确规定,农村集体土地只能用于农业生产或农民宅基地,不得用于非农业建设。因此,小产权房并不具有真正的产权,无法受法律保护。正如一切事物不会无缘无故的产生一样,小产权房的出现有着深刻的社会经济背景。众所周知,自1998年我国开始实行住房货币化改革,宣告以往的住房实物分配制度终结。住房便成为居民生活的一项重要支出,这也成就了国内房地产市场的一片繁荣景象。但是,随着国内房价一路高歌猛进以及国家又接连提高住房贷款利率,贷款买房一族是苦不堪言,成了名副其实的“房奴”,住房成为压在人们头上的新“三座大山”之一。同时,居民收入的增长速度远远没有赶上房价的上涨速度。虽然国家出台了一系列调控房价的政策措施,但都未达到预期的目的。

2006年我国的平均住房痛苦指数高达3.3,世界各发达国家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全体国民的平均住房痛苦指数均小于1,个别国家的首都除外,但均小于3。可见,我国的住房痛苦指数居世界前列。另外,据联合国人居中心调查,房价收入比在2:1到3:1之间,属于一个合理范围。但目前我国许多房地产热点城市,房价收入比早已超过12:1。这说明,房价已远远超过了工薪阶层的支付能力和承受能力,而小产权房的出现,满足了人们的对低价住房的需求。虽然人们对小产权房心存疑虑,但是高涨的房价进一步助推大批购房者进入小产权房的交易市场。

二、小产权房的弊端

1.我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,所以购买的小产权房没有产权证,一旦国家征用土地,没有权属证明保护购房者的权益,无法获得法律保护,也不能进行自由交易。

2.由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证,其不能上市交易,更无法办理继承和抵押,这就为小产权房以后的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑,随时面临拆除的尴尬境地。

3.小产权房违反了国家相关政策,干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破,不如说是一种“倒逼”现象,小产权房使得国家的相关法律法规在社会经济运行中无法正常发挥作用。

4.小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同,易产生不安定因素,从而引发新的社会矛盾。2007年北京市第二中级人民法院就审理了一起由业主和当地村民引发的小产权房官司即是明证[1]。

5.小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。同时,小产权房问题已成为我国土地管理中的一个比较突出的问题,其导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。如果耕地面积再减少1.5%,国内粮食将不能自给自足,中国将在粮食问题上处于受制于人的危险境地。

三、小产权房的解决途径

面对小产权房存在的一系列弊端,我们必须谨慎对待,妥善处理。对此,当然不能像地产大鳄任志强所说一炸了之[3],这样除增加表面的GDP外而毫无益处,但是更不能大开小产权房的闸门,任其自由发展下去。因此,可从以下方面着手解决小产权房问题。

1.分别对待,分类处理。我们不能简单的将小产权房一概否定处之,应分别对待,分类治之,尽可能实现多方和谐共赢。首先,分清小产权房是建设在规划圈内还是建设在规划圈外。对于在规划圈内并且符合土地利用规划的房屋类型为普通住宅的小产权房,可通过补办手续的方式、缴纳土地出让金使后赋予其合法身份,可以经济适用房等政策给以适当的优惠;在规划圈内,但是建设的是别墅类住宅,则可加征奢侈品消费税等税费予以限制惩罚。而对于不符合规划的则要坚决制止,并予以拆除,以维护商品房市场的稳定、有序、健康发展。如果小产权房建在规划圈外,小产权房建设占用的土地不属于耕地性质,并且难以通过开发、整理、复垦为耕地的土地建设的小产权房,也应该通过补办相关手续,使其合法化;而对于在规划圈外,非法占用耕地建设的小产权房,违反土地利用规划的必须坚决拆除,以维护法律的尊严,保护有限的耕地。

2.改革集体土地利用使用权。目前,《中华人民共和国土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立完整的集体所有土地法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。集体土地管理法规的缺位,使我国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。新出台的《物权法》也回避也这一敏感问题。对于小产权房问题,如大禹治水一样在于疏而不在堵。

鉴于小产权房问题已经远远超越了单纯的经济和法律层面而上升为社会问题,对其治理的根本并不仅在于惩罚购买小产权房的人。单纯的惩罚,只会激发矛盾并加剧社会心理上的不公平感。毕竟,违法并不仅自购买小产权房的那一刻开始,如果要一并追溯,人们显然也有理由认为,也许正是因执法不严,才导致了有法不依。因此,小产权房的一个的治本之策就是重新审视我国农村集体土地所有制,改革集体土地所有制,推进集体土地使用权改革,承认农村集体土地所有者的权利,修改农村集体土地所有权转让中的不合理规定,让农民真正成为土地的主人,实现农村集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。此时,相信小产权房问题会迎刃而解。

3.加大住房改革力度。人们购买小产权房是为了解决住房问题,如果房地产市场可以正常满足人们有承受能力的商品房时,我想人们不会甘冒风险去购买小产权房。小产权房的廉价在于其土地成本,根据国研中心宏观部的一份研究报告显示,2000-2004年土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。因此,必须加大我国住房改革力度,建立多重的住房保障体系,真正实现居者有其屋。政府可以拿出一些土地,有计划的建造经济适用房或廉租房或鼓励合作建房,减免相关税费,压缩开发商利润,结束房地产业暴利时代,那么产权房与“小产权房”的房价就不会有太大出入。因此,治理小产权房问题,必须加大住房改革力度,将相关利益主体从房市中剥离开来,将其收益调控在一个合理范围内,结束我国房地产业的暴利时代,让利民生,建立惠及全民的住房体系。

参考文献:

[1] 何志强. 农地管理再申“严”[J].中国土地,2008(1):23-25.

[2] 国土资源部. 2006年中国国土资源公报[Z].

[3] 胡星斗. 批判任志强:全部炸掉小产权房?[J].中国经济周刊,2007(28):6.

(责任编辑:席晓虹)