收入差距与商品住宅价格研究

徐迎军　李　东

摘要:近年来,我国的商品住宅价格一路攀升,与此同时,城镇居民也感觉到收入差距在逐渐拉大。探讨商品住宅价格与收入差距之间的关系很有必要。为此,在基于向量自回归模型的脉冲响应函数以及方差分解这一分析框架下,对我国商品住宅价格和收入差距之间的关系进行了实证研究。

关键词:收入差距;商品住宅价格;脉冲响应函数

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

On the Relationship between Income Gap and Commodity Housing Price

XU Ying-jun,LI Dong

(School of Economics and Management , Nanjing University of Aeronautics and Astronautics,

Nanjing 210016,China)

Abstract:In recent years, the housing price in our country fast rises. At the same time, urban residents also feel that income gap is gradually widening. Therefore, based on the impulse response function and variance decomposition of vector autoregression, this paper presents empirical research on the relationship between commodity housing price and income gap.

Key words:income gap; commodity housing price; impulse response function

近年来,我国的房地产市场投资旺盛、人气十足,土地价格持续高涨,房价持续上升。关于房地产价格影响因素的争论此起彼伏,关于我国房地产的研究也非常丰富。我国有些学者对房地产价格的分析,是从有效需求以及影响房价的因素等方面加以展开的。比如,(凌传荣等,2000)[1]对我国房地产市场供需价格差异过大的原因进行了分析,李红云(2000)[2]对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议,万东华(2001)[3]分析了我国房地产价格的现状及走势,刘正山(2002)[4]从降低交易费用出发, 分析了房地产价格形成机理。(沈悦等,2002)[5]选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析, 力图揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用, 对目前我国两者各项指标之间的关系进行评价,并对政府的房地产价格政策以及宏观经济政策提出了建议。李立(2002)[6]对影响房价的因素以及变动趋势进行了具体的分析,认为房地产的价格与国家的政策以及居民的收入水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要的关联性。张岑遥(2005)[7]认为地方政府的介入对房地产有直接和间接的作用。(王维安等, 2005)[8]通过对中国房地产市场的实证研究发现, 房地产预期收益率与通货膨胀预期之间确实存在稳定的函数关系, 同时提出了将房地产价格纳入到居住类消费价格指数中去以减少货币政策认识时滞的政策建议。任寿根(2005)[9]研究了房产税制度改革对房地产价格的影响,(胡健颖等, 2006)[10]分析了中国房地产价格中市场基本因素和投机因素的作用问题。

通过对现有文献的仔细分析可以看出,现有的文献忽略了一个影响我国房地产价格的重要因素,这就是收入差距问题。本文建立了住宅价格与收入差距之间的向量自回归模型,并进行了脉冲响应函数分析和方差分解分析,探讨了住宅价格和收入差距的互相影响问题。本文的分析可以给政府部门的宏观调控提供借鉴;另外也可以给投资者购房提供参考。

一、收入差距与商品住宅价格关系的检验

1.数据说明。关于收入差距的衡量,本文使用基尼系数。数据来源于中国统计年鉴,从1992年到2007年。1997年以来的数据是可支配收入数据,1996年以前是生活费收入数据,数据具有可比性,采用的是家庭数据。计算方法采用N. C. Kawani的三参数洛伦兹曲线回归模型法。软件采用Eviews5.0和Mathematica5.0。住宅价格是用商品住宅销售额与商品住宅销售面积的比值。

2.ADF检验。为了叙述方便,我们简称商品住宅平均价格为SP,简称我国城镇居民基尼系数为CG。我们使用ADF检验来测定SP序列与CG序列的平稳性。检验形式(C,T,P)表示辅助回归方程中是否包含常数项、趋势项、和滞后的阶数,滞后阶数由Schwarz Info Criterion进行判定,结果表明SP序列本身是平稳序列。CG序列是一阶单整序列。

3.协整检验。商品住宅平均价格序列是平稳序列,城镇居民基尼系数是1阶单整序列,因此它们之间可能存在协整关系。本文使用Johansen迹检验和极大特征值检验来判断样本区间中的SP和CG之间是否存在协整关系。两种方法的检验结论是一致的。因此建立向量自回归模型研究它们之间的关系。

二、政策建议

从脉冲响应函数的分析结果可知,商品住宅价格的冲击对基尼系数的影响并不大;从方差分解的结果来看,商品住宅价格的变动所导致的基尼系数的变动占基尼系数的总变动的百分比也很小,因此目前老百姓普遍感觉到的收入差距的拉大并不是由于住宅价格的一路攀升造成的;反之,基尼系数的冲击对商品住宅价格的影响是显著的,基尼系数的变动所导致的商品住宅价格的变动占商品住宅价格的总变动的百分比也非常大。目前,行业之间的工资差距是较大的,还有各种各样的灰色收入收入等,以及市场经济中各行各业致富的个体经营者形成的财富阶层,从而大部分财富向少数人手中集中。一套对中低收入者来说倍感吃力的 房子,对这些高收入者来说,不算什么;好多高收入者拥有两套房子,甚至更多,他们是房地产投机的重要力量。我国商品住宅价格在投机者的哄抬下一路攀升,使众多中低收入者感到住房梦的难圆。

根据前面的分析,这里提出几条政策建议:

首先,在社会发展的进程中,效率与公平是永恒的主题。根据前面的分析,商品住宅价格不是导致收入差距增大的关键力量,因此,我们并没有必要从缩小收入差距的角度来干预商品住宅价格。

其次,收入差距的增大是商品住宅价格一路高涨的重要力量。对低收入者,他们的收入即使增加一些,暂时也很难买得起商品住宅,因此我们应采取廉租房和经济适用房。当然,在这方面我国已经开始起步。对中等收入者,要采取措施切实提高他们的收入水平,使他们能尽快负担起日益高涨的住宅价格。对高收入者,要采取措施打击他们的投机行为,比如加大房地产流通环节的税收;对保有住宅超过一定面积的部分,征收财产持有税;征收较高的遗产税等。

参考文献:

[1] 凌传荣,施寒.住宅市场价格差异原因分析及对策研究[J].重庆建筑大学学报,2000,22(3):77-80,85.

[2] 李红云.我国住宅资产价格过高的成因分析及对策建议[J].武汉金融高等专科学校学报, 2000(4):43-46.

[3] 万东华.我国房地产价格的现状及走势[J].中国投资,2001(7):26-27.

[4] 刘正山.降低交易费用是关键-房地产价格形成机理及应用[J].中国土地, 2002(3): 35-38.

[5] 沈悦, 刘洪玉.房地产价格与宏观经济指标关系的研究[J].价格理论与实践, 2002(8):20-22.

[6] 李立, 李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势[J].东岳论丛, 2002,23(6):36-38.

[7] 张岑遥.城市房地产价格中的地方政府因素:成因、机制、和效应[J].中央财经大学学报, 2005(10):65-69.

[8] 王维安,贺聪.房地产价格与通货膨胀预期[J].财经研究, 2005, 31(12):64-76,87.

[9] 任寿根.房产税制度改革及其对房地产价格的影响——兼析中国房地产价格未来走向[J].财经研究, 2005(1).

[10]胡健颖,苏良军,金赛男,姜万军.中国房地产价格有几成泡沫[J].统计研究, 2006(1): 39-42.

[10]国家统计局.中国统计年鉴[Z].北京: 中国统计出版社,1992-2007.

(责任编辑:石树文)