经济寒流中的房市调整与调控

内容摘要 当前经济寒流中的房市走势呈现低迷之态,尽管有局部回暖之象。近一阶段的房市预期是“稳中有调”,即房价在房屋价值的基础上微幅波动。房市政策调控体现了政府保市场不保价格,保民生不保开发商暴利,保消费不保投资的原则。

关 键 词 房市调整 调控 三保 三不保

作者 尹伯成,复旦大学房地产研究中心主任,教授、博士生导师。(上海:200433)

当前我国房市形势是大家十分关心的问题,因为房地产业涉及面广,对整个国民经济影响甚大。2009年经济寒流中的房市在持久低迷中出现“小阳春”,其接下来的走势到底如何,政府的调控政策究竟如何,笔者想对此问题作一些回顾和分析。

2009年我国房市的调整态势

去年来我国房市的走势有几个明显特征:一是市场持续低迷,尽管今年一季度出现一点“小阳春”,但是成交量仍然萎缩;二是房价自去年下半年以来呈现小幅下调,2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格首次出现同比下降;三是市场交易人气不足,观望气氛浓厚。出现这种状况的因素可能有四个方面:

一是市场因素。前几年我国房价连续多年猛涨,尤其是2007年楼价涨幅偏大,涨速过快,使市场本身有了调整的要求。以上海为例,2008年4～10月,房价总体上涨了大约30%。这种过大的涨幅造成的危害表现在:其一,房价租金比不合理。现在上海商品住房均价大概每平米13000元,100平米就是130万。而一套这样的房子在中环线附近,租金一个月说多点3000元,每年36000元,扣除物业管理费和税收,大概收入就3万元,年收益率实在太低。其二,房价与家庭收入比例不合理。现在上海人平均年收入大约26000多元,一个普通的三口之家年收入8万多元,以现在商品住宅均价大约每平方米13000元计,普通房子大多100平米一套,就是130万元,房价相当于家庭年收入的16倍。这种房价收入比是不合理的,说明有泡沫。这样高的价格,自住的购房者承受不了,投资的购房者觉得风险太大。这样的高房价如果不适当调整,交易量就必然难上去。

二是政府因素。政府希望楼市平稳健康发展。平稳,就是不要大起大落。2007年涨幅过大,后来降一点就是比较合理的。健康,就是房价要和老百姓的收入提高相适应。当前房价过高了,所以要向下调整一些。2007年9月28日,政府出台了房贷新政:买第二套房,贷款利率要上浮10%,首付要达到40%。这增加了炒房的成本,较为有效地遏制了房市投资、投机者群体的发展。此政策出台后,投资需求很快退潮,而对于消费需求而言,房价已经太高,于是成交量就呈现滑落。受去年以来美国次级债危机的影响,我国经济也开始出现了下行的趋势和压力。政府想要通过刺激楼市来拉动内需,于是降税、降息,给予买房尤其是首次买房、购买普通商品房的人以优惠。不过,单靠这两点市场还不能充分活跃起来,因此,政府又公开号召开发商也要适应市场供求变化适当降价促销,同时政府努力加大保障性住房建设力度,包括廉租房和经济适用房等,既拉动投资,又改善老百姓民生。当然,由于安居房便宜,是商品房的替代商品,这也会促使房价下调。

三是环境因素。2008年来,国内外经济形势大变,我国出口需求大受影响,整个经济形势比较严峻。人们预期不确定性增大,买房消费意愿下降;同时,去年我国股市大幅度调整,股民金融资产严重缩水,尽管今年以来股价有一定上涨,但是大部分股民的亏损格局仍然没有改变,本来一些想在股市上炒一把再买房的人们不得不取消了购房打算。

四是开发商资金因素。这些因素有三:第一是资金本身,去年以来多种因素使开发商资金链出现困难;第二是库存,由于销售不畅,库存越来越多;第三是2007年许多开发商在房价猛涨时高价拿了许多地,现在房市下行,就面临巨大风险。这些情况都会迫使开发商降价销售以渡过难关。

一系列因素的作用促使部分地区部分楼盘的价格开始出现松动。于是,一些人就开始担心,房价一旦回调,会不会像2007年四季度起股市那样跌个不停,直到惨不忍睹的地步,因为房价一旦跌落,购买者按照买涨不买跌的规律,更加会持币观望,成交量自然会在现有基础上更加萎缩,从而导致房价进一步下跌,去年股市调整就是前车之鉴。

显然,这种说法完全混淆了股市和房市、消费需求和投资需求的界限。股市和房市虽都属市场经济,但股市上买卖的是有价证券,是股票,是未来获取收益的权利。买股票是一种投资行为,而且对中国股市投资者而言,更主要是一种投机行为,因为他们买股票并非真的是为了获取股权带来的红利,而是为了获取低买高卖的差价收益。反之,楼市上买卖的是房子。如果说股票只是一个符号,那么房子则是一个实实在在的不动产。股票给购买者带来的效用是投资收益,而购买房产可能是为了自住消费,也可能是为了获取投资收益。这就是房子的二重功能,但这里的消费功能和投资功能并不并重,因为投资房产(或出租或倒卖)最后都得由消费者接盘。如果房子没有消费功能,投资功能也尽数丧失。

换句话说,房产市场上的消费需求是原生性需求,而投资需求是派生性需求。由于房市上消费需求是原生的,因而遵循商品市场的需求定律——价格上涨,需求受抑制,价格下跌,需求受刺激。这就是经济学上的至理名言——只有卖不动的价格,没有卖不动的商品。既然房市遵循商品市场的需求定律,因此,房价下调会使需求增加,阻止房价进一步下调,直到市场供求均衡为止。市场经济的法则本身会作出自动调整。事实上,去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模已经在逐步缩小,再加上当前房价慢慢调整而激发起来的需求增加,就有可能使一个时期后本来供过于求演变为供不应求,并使房价从向下调整演变为向上调整。当前房市“小阳春”即反映了如此规律。再说,我国城市化进程不可逆转,对房地产存在巨大的潜在需求,而我国城市土地总的来说又比较稀缺,因而不可能出现城市商品房长期供过于求的局面。目前这一轮供过于求,实在是前几年房价持续猛涨并且涨幅过大的结果。随着我国人民收入不断上升,而房价有一定幅度调整的话,市场将会企稳,房价不可能大幅下调。

那么,前几年房市上为什么也是房价越涨越有人抢购呢?因为房市上还有派生性需求。在利率偏低、股市风险过大情况下,投资者纷纷借助信贷杠杆投资房市,从而不断推高房价。那些本来为了自住消费的购房者一看房价节节攀高,唯恐以后再涨更买不起,就赶紧出手抢购。于是房市上出现了越涨越买的局面。那么,目前房价已有松动,为什么购买者还是观望呢?那是因为,这种松动还只是一些开发商迫于市场压力所搞的小打小闹式的促销优惠,而不是适度降价,根本没有达到购房者的经济承受力和心理承受力。可将心比心想一想:1997年房子一年整体涨幅达30%左右,现在开发商想通过降价3%～5%就要人家来买,行吗?过去涨那么多,现在至少也得降15%～20%才会使市场真正启动。

今后几个月甚至一两年内我国房市走向会如何?我们预期是稳中有调。稳,指房价基本稳定。房价基本稳定包括三方面的内涵:一是控制房价的涨幅。涨幅应与整个物价涨幅,特别是资源资产价格的升幅相适应,略低于城镇居民人均可支配收入的增幅。二是挤压房价泡沫。在市场经济条件下,投资投机性购房需求是会长期存在的,房价也不可能完全没有泡沫,关键是要控制在合理范围内。国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量20%以下的做法,是值得借鉴的。三是回归真实价值。回归真实价值的关键是要控制房地产开发利润,使其限制在合理幅度内。房价基本稳定就是要使房价在房屋价值的基础上微幅波动。这应是政府房市调控的主要目标。

房市调控的“三保”、“三不保”原则

去年下半年以来,从中央政府到地方政府密集地出台了一整套救房市的政策组合拳,从财政税收到货币信贷一次次给房市调控松绑。笔者以为,所有这些楼市调控的“松绑”政策,都不过是实践科学发展观、构建和谐社会的大政方针在当前房市形势下的落实,这些政策措施都体现了“三保”“三不保”的基本原则。

一是保市场不保价格的原则。众所周知,房地产业既是资金密集型也是劳动密集型行业,仅建筑大军全国就达3000万。更为重要的是,房地产业兴衰涉及上下游50多个行业的发展。我国近几年来经济连续两位数的增长中,房地产业就有重大贡献。显然,房地产业至少近期在国民经济中的支柱产业地位是不可动摇的,而从2007年第四季度开始的房市成交逐步萎缩的局面若不及时扭转,对控制我国当前经济下行趋势是绝对不利的。为此,从中央到地方连续出台了一系列楼市调控的“松绑”政策,包括降低房产交易中的税收、降低购房者的利息负担(包括增量和存量房贷)、放宽房贷中的首付比例等。所有这些政策都是为了活跃市场,促进交易,一句话,是为了“救”成交量。

然而,实践证明,这些政策效果至今还甚为有限。症结何在?据统计,去年1～10月,全国商品住宅竣工面积增长9.1%,销售面积则下降16.51%,10月末商品房空置面积达1.33亿平方米,同比增长13.1%。[1]在高库存对房价压力不断积累形势下,各地房价出现了一定幅度的回落,但仍远高于普通居民的支付能力。在高价格和支付能力相对不足这一核心矛盾面前,刺激房市需求真正回升的最好药方必然是降价促销。现在各地政府在实践中越来越深刻认识到,救房市就是救成交量,就是保增长,保就业,保民生,保科学发展观指导下的和谐社会构建;而救房价就是托高房价,阻碍扩大成交量,进一步吹大泡沫,增大风险,提高商务成本并降低城市竞争力,影响改善民生,影响经济增长和就业。这样,保市场而不保高房价就成为时下从中央到地方的一致共识。

二是保民生而不保开发商暴利。住房和食物、衣服一样都是必需品。住房可以大点小点,高档点低档点,但不可没有。近10年来,我国房改和房地产业发展取得了举世瞩目的成就,但保障性住房建设缺失是一大问题。在市场经济发展中,人们有穷有富是不可避免的,借助房改和房地产市场发展,很多家庭可以通过市场解决住房问题,但总有一大批中低收入家庭无力购买商品房,通过保障性住房建设解决他们住房问题就是政府的责任。2005年全国城市有1000万户低收入住房困难家庭,居住面积既小,功能又不完善。经过几年努力,特别是2007年后各地加大了保障性住房建设力度,其中240万户解决了住房困难问题。去年国务院又提出再用三年时间帮剩下的750万困难户解决住房问题,还要解决240万棚户区当中住房非常困难户问题。最近,国家宣布未来三年计划全国投资9000亿元来解决这一问题。具体而言,今后三年,全国将新增加200万套廉租房,400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,平均每年投资达3000亿元。

我们应当看到,这是一举三得的大好事:第一,有利于解决千百万户住房困难户的民生问题;第二,每年3000亿元的保障性住房投资相当于2007年全国固定资产投资总额的2.6%,为上下游的钢铁、水泥等几十个行业直接创造了新需求;第三,分流了房市上的需求,有利于平抑商品房价格。总之,这庞大的保障性住房投资既体现了对民生的极大关注,又具有刺激经济增长、缓解经济下行压力的积极作用,体现了国家对楼市调控的新思路。然而,加大保障性住房建设力度,住房困难的中低收入家庭高兴了,但开发商不高兴了,因为这9000亿的投入会改变市场预期,市场上一部分人本想进入商品房市场的,现在可能会转向保障房,从而分流了商品房市场需求,加大了房价下调压力,影响了开发商获利。因此,开发商及其代言人认为,中低收入者的利益由政府来保护,难道开发商利益政府就不要保护?如果房价真的大幅度下跌,开发商破产又有谁来关心?的确,各阶层利益都需要关心。但问题是,目前国内房价下调的幅度,是否已到达威胁很多开发商生存因而需要政府来加以保护的地步?

我们来看一看去年率先在全国降房价的大开发商万科的情况。继去年带头降价后,今年万科的董事长王石再度表态,“根据宏观调控,坚决去调价”。这样一再降价会不会威胁万科生存呢?万科执行总裁肖莉在一个会议上表示,预计今年公司经营利润率(扣除营业税等影响)为20%～22%,2008年这一数据是26%。[2]这就告诉我们,去年万科降价后以及今年打算再降价后的利润率都还保持在20%以上。20%,虽不能说是暴利,但相比通常10%的企业利润率来说,还是厚利。现在开发商们到处叫苦连天,但细心的人可能已经发现,尽管在2008年一些城市的某些地段,商品房降价幅度最高已超过了30%,但中国地产界至今还没有上演雷曼兄弟的故事。再说,目前国内的土地、钢材、水泥、人工等成本都有了明显下降,从而使房产商获得了进一步降价的空间。问题是,本世纪初以来我国房地产业飞速发展,开发商习惯了获取50%～100%的利润率,习惯了房价只涨不跌,现在要他们降价,降低利润预期,他们无法接受。国家发改委、国家统计局的调查显示,去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格比07年同比下降0.4%,涨幅比11月份低0.6个百分点,环比下降0.5%。[3]这样一点跌幅不会使开发商伤筋动骨。

也有人说,2007年不少开发商高价拿了地,如果楼市跌价,他们岂不要亏损甚至破产吗?确实,前年我国房地产价格猛涨时,一些开发商以比周围房价还高的楼板价拿地,遇到目前的房市行情,当然就大为棘手。然而,市场不会因为拿的地高价,就保证造的房也卖高价。如果搞房地产绝对不会亏,绝对有丰厚利润,岂不是所有企业都要去开发房地产?房地产企业作为市场经济一分子,要通过自己的经营在竞争中生存发展,其盈亏政府不应当也无能力加以保护,这与政府要保障中低收入家庭的居住生存权完全是两码事。

三是保消费不保投资的原则。本世纪初以来,由于我国住房商品化改革起步不久,一方面,改善住房的需求从计划经济时代长期受抑一下子较快释放出来,从而对商品住宅产生了越来越大的需求。另一方面,商品住宅的供给在商品房市场起步阶段只能逐步增加,住宅的建造必须有个过程,房产商队伍也有个壮大过程,这样,就形成了连续多年的供不应求的局面。此外,商品房市场起步阶段的房价普遍较低,即使京、沪、深这样一线大城市的房价在上世纪末本世纪初通常也只有现行房价的1/3～1/4。于是,房价从本世纪初以来连续多年持续猛涨,而房价的这种上涨不但符合开发商利益,也符合地方政府和商业银行的利益,各方面利益汇合促使房价一路高歌,大大激发房市上的投资性需求。尤其是这些年我国存款利率较低,股市多年来不振,有余钱者的投资渠道缺失,房地产投资于是大行其道。上海市中心城区的投资性购房比例曾一度高达购房量的40%左右,远远超越了20%的国际警戒线。

投资性购房需求的过度膨胀带来了一系列问题:一是造成了社会资源的极大浪费,大量房子购买后并无人居住,而是长期闲置等房价一涨再涨后再转手出售。二是形成越来越大的虚假房市需求,促使房价不断上涨。由于投资者购房既然不是为了自己消费,而是为了投资赚钱,因此他们购房时考虑的往往不是自己的真实消费能力,包括按揭贷款后的逐年还贷能力,而是投资收益和成本,即只要房子涨价幅度超过银行还贷利息成本,投资性购房总是有利可图的。三是扩大了贫富差别。铁的事实告诉我们,这些年来推动我国房价持续上涨的主要动力就来自投资性需求。仅靠刚性的消费需求,房价是不可能如此快如此高地上涨。消费者尽管在房市上是居多数的购买者,然而消费者并不是房价上涨的推动者,而只是跟风者。消费者只是在看到投资者把房价节节推高而自己如果再迟购买就更吃亏时才不得不出手,他们是高房价的被动接受者、受害者,而投资者才是高房价的制造者、得益者。正因为如此,去年当房市十分低迷政府出手一系列救市政策时,也没有忘记将房市上的消费需求和投资性需求严加区别。无论是财政税负的降低,还是货币信贷的支持,政府对消费性需求,包括初次购房需求和改善性消费需求,都积极予以支持,尤其是对购买中小套型的普通商品住房,更是加以优惠鼓励,而对于投资性购房需求,基本上仍未有明显的政策松动。