对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的思考

蒋泽生　李高波

［摘 要］ 我国财政部于2006年2月15日首次发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，该项准则于2007年正式实施。本文采用实证统计的方法对投资性房地产后续计量的执行情况进行分析，针对其中存在的问题提出了自己的看法。

［关键词］ 投资性房地产；后续计量；执行情况

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006

［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2009）10-0023-03

2006年2月我国财政部发布了新的《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来单独成章被视为此次会计准则修订的一大亮点。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。新准则明确指出投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择，其中优先选择的是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。2007年是上市公司正式执行新准则的第一年，上市公司对后续计量模式选择的偏好怎样？由此隐含的问题有哪些，这些问题应当如何解决，本文拟对此进行探讨。

一、投资性房地产准则后续计量的有关规定

我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式的，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》。对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。采用公允价值模式的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。但必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

二、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。对于2007年年报的执行情况又怎样呢？带着这一疑问，笔者试图通过对深沪两市上市公司2007年年报进行统计分析来回答这一问题。

从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截至2008年4月30日，除*ST威达（000603）和九发股份（600180）两家公司外，沪深两市合计1 570家上市公司（沪市861家，深市709家）公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1 543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是执行投资性房地产准则的第一年，在1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，仅占到总数的40.13%。此类公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体见表1。

此次新准则颁布之前，投资性房地产是属于固定资产的范畴，其后续计量一般都采用成本模式，对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后，后续计量又增加了公允价值模式，而采用公允价值模式最重要的是公允价值的确定方法。

根据上述18家公司披露的年报，除3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，有15家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格，这样的公司有10家，占到披露总数66.67%；通过第三方调查报告获得的有2家，占到披露总数13.33%；与拟购买方初步商定的谈判价下限的有1家，占披露总数6.67%；参考同类同条件房地产的市场价格有2家，占到披露总数13.33%，具体见表2。

三、投资性房地产准则后续计量执行情况的几点思考

通过对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析可以看出，目前具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本模式进行后续计量，成本模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案。笔者认为，在其现象的背后有许多问题仍值得思考。

1. 与国际准则趋同仍然有很长的路要走

如果说由于我国投资性房地产业快速发展，有关房地产和物业已成为企业一项重要的投资手段，这是投资性房地产准则出台的内因，那么与国际准则接轨便是它颁布的外因。但是我们应当清醒地认识到，在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS 40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。可能的原因是，在我国市场经济发育还不完善的大环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，或者说能够取得但是可靠性无法保障。在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下，计量属性更侧重于选择历史成本。上市公司实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。可问题的关键是，下一步如何推动投资性房地产后续计量的国际协调。市场经济的发展与完善不是一朝一夕可以改变的，这就从根本上决定了与国际准则趋同的长期性。但是我们不能等到市场经济发育成熟了再去使用公允价值，既然可靠性是被谨慎采用的原因所在，能否在提高可靠性的基础上逐渐采用值得我们思考。

2. 后续计量采用公允价值模式的前提是保证公允价值取得的可靠性

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB在《财务会计准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看，其中的10家采用了房地产评估价格，占到样本公司的66.67%。由此可见，在公允价值的确定方面，实务界还是比较倾向于借助独立第三方的房地产评估价格。但问题在于，目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师，他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。为此，首先3部门应当联合发布投资性房地产统一的评估细则，对于具备投资性房地产评估资质的人员颁发证书，有这一部分人员专门负责投资性房地产的评估业务。其次，要统一作为评估依据的原始凭证。原始凭证是在经济业务发生时取得或填制的，用以证明经济业务的发生或完成情况的书面证明，它是会计核算的原始依据。原始凭证的合法、真实、准确与否决定整个会计核算的质量，进而决定会计信息的质量。因此，要保证会计信息的可靠性，首先应当从评估业务的原始凭证及其规范化入手，从会计信息产生的源头把好关。

3. 成本模式下资产的折旧和摊销是否属于后续计量

既然有612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体来说，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》；对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。那么什么是后续计量？在新准则及其指南对此尚未明确的前提下，成本模式下资产的折旧或摊销属于后续计量是否合适？由于后续计量概念的缺失，我们无法对成本模式下资产折旧或摊销属于后续计量是否合适作出评价。

遗憾的是，已有文献并未对后续计量的概念做出统一界定。代表性观点中，美国FASB在1984年12月发布的第5号财务会计概念公告《企业财务报表的确认和计量》仅指出了会计计量的概念，即对于一项资产或负债，确认不仅要记录该项目的取得和发生，还要记录其后发生的变动，包括从财务报表中予以取消的变动，其中并没有直接涉及后续计量的概念；潘立新（2000）指出，后续计量要衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况，以反映企业财务状况及变动的财务成果；而葛家澍教授（2003）将后续计量看成是抛开前一次计量后重新开始的计量；陆建桥（2005）指出，后续计量更侧重于衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况。很明显，以往的研究已经涉及了后续计量的有关思想，但是对于后续计量概念仍缺少一个统一界定。笔者认为，后续计量是通过借助一定的计量属性，对处于初始计量和终止计量之间的会计要素变动予以的新起点计量（fresh-start measurement）。由此可以推出，要想称之为后续计量，必须同时具备以下3个基本条件：

（1）从计量属性来说，作为会计计量的有机组成部分，一般也是由计量单位和计量属性两个要素组成。后续计量仍然是对会计要素某一特征的数量描述，因而，为了实现财务报告的目标，需要借助一定的计量属性。

（2）从计量的时间段来说，后续计量应当是处于初始计量与终止计量之间的计量。从这一点可以看出，后续计量是有别于初始计量和终止计量的。

（3）从计量的特性来说，后续计量是对资产或负债取得或发生后，对于其后发生的变动予以的新起点计量，这种计量与前一次的计量结果没有任何关系，是完全抛开前一次的计量。

在成本模式下，把计提折旧和无形资产的摊销认为是后续计量。笔者认为，此提法有待商榷。虽然它们符合第二个条件，即整个事项发生在初始计量与后续计量之间，计量时间段的要求是满足的。但是另外两个条件就不具备了：首先，无论是对固定资产折旧的计提还是对无形资产价值的摊销，它们只是按历史成本计算条件下对初始计量所确定价值即成本的分配与摊销，无论是固定资产还是无形资产其账面金额一般是不变的，始终反映的是它们的初始取得成本，因此历史成本只能用于初始计量，而无法用于后续计量。其次，折旧或摊销数都是在初始历史成本的基础上按照一定的方法计算的，它们与初始计量成本密切相关，并非是一种新起点计量。由此可见，将折旧计提和无形资产的摊销认为是后续计量是不妥的。

主要参考文献

［１］ 财政部会计司，企业会计准则讲解2006［Ｍ］．北京：人民出版社，2007.

［２］ 潘立新．后续计量浅析［Ｊ］．财会月刊，2000（22）.

［３］ 葛家澍．关于会计计量的新属性——公允价值［Ｊ］.上海会计，2001（1）.

［４］ 陆建桥．关于会计计量的几个理论问题［Ｊ］．会计研究，2005（5）.

［５］ 李高波．新会计准则后续计量问题探讨［Ｊ］．财会月刊：会计版，2008（3）.