广东城市化与房地产业良性互动关系研究

内容提要:城市化是人口向城市集中以及城市数量增加、规模扩大和城市现代化水平提高的过程;是房地产业发展的根本动因,并制约着房地产业的发展,广东城市化与房地产业同样遵循这些规律。广东的城市化还有显著的外来人口流入增量型特征和区域间发展不平衡特征。广东房地产业受此影响,带有价格过高及城市化泡沫的问题。对策就是增加供给和构造在可持续发展的城市化战略视角下的房地产业发展战略。

关键词:广东;城市化;房地产业

中图分类号:F127.65文献标识码: A文章编号:1003-4161(2009)04-0038-04

简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点,本文联系广东实际就城市化与房地产业的关系做以下探讨。

1.城市化与房地产业的一般关系

关于城市化的概念,学者们提出了各种不同的观点,至今没有一个权威的解释。大体可认为,城市化是人类生产、生活由传统农业社会向现代工业社会、由分散式向集中式的转变过程,在空间上表现为人口向城市集中以及城市数量增加,规模扩大和城市现代化水平提高。

房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

1.1 从城市化与房地产业的定义分析,城市化是房地产业发展的根本动因;房地产业的发展则为城市化的结果与外在特征,并制约着城市化的健康发展

城市化带动城市人口的增加,引发房地产需求,同时促进经济发展,并指明了房地产业发展的方向。房地产业为城市化提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间,为城市化奠定了重要的物质基础。从空间上说,房地产业的发展必然改变城市土地利用结构、用地布局,进而改变城市的空间形态,促成城市内在功能和结构的完善[1]。

1.2 从实证上看,我国城市化与房地产业存在着正相关的关系

赵朋实证了我国城市化增长率与全社会的房地产投资增长率存在一定滞后的因果关系[2];陈石清实证了中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系,即城市化水平越高,房地产价格越高[3]。

1.3 城市化速度发展规律(“S”型曲线规律)制约着房地产业的发展规律

美国地理学家诺瑟姆(RAY.M.Northam)对各国城市化发展历程的轨迹研究发现是一条稍拉平的S型曲线,一般以城市化水平低于30%为初期阶段,城市化率缓慢;30%～70%为中期阶段,城市化率以递增速度提高;70%以上为后期阶段,城市化率以递减速度提高。我国城市化水平曲线在1978年以后较好地吻合了S型曲线。同期,我国房地产业的发展也较好地吻合了我国房地产水平曲线的变化[4]。

1.4 城市化发展阶段性特征制约着房地产业发展的方向与速度

英国学者L.范登堡提出世界城市化的三阶段论:第一阶段,城市化;第二阶段,市郊化;第三阶段,反城市化与内城的分散。而盖伊尔(H.S.Geyer)和康图利(T.M.Kontuly)也提出城市发展分成三个阶段:第一个阶段是大城市阶段,也叫做“城市化”阶段,此阶段大城市的净迁移量最大;第二个阶段是过渡阶段,即“极化逆转阶段”,在这一阶段里,中等城市由迁移引起的人口增长率超过了大城市由迁移引起的人口增长率;第三个阶段是“逆城市化阶段”,在这一阶段里,小城市的迁移增长又超过了中等城市的迁移增长。二人又进一步提出“逆城市化阶段”过后又进入新一轮城市化周期,即再次进入“城市化”阶段。日本学者今野修平还提出近代城市的发展经历了三个阶段:第一阶段,城市化;第二阶段,特大城市化;第三阶段,特大城市群化[5]。根据城市化进程中人口转移的特征,城市化第一阶段,人口向现有城市市区聚集,房地产业的发展集中于现有城市;第二阶段随着城市人口的增加,人口开始向市郊转移,房地产业也随之向市郊发展,造就了大城市及特大城市;第三阶段人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带,房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展。

2.广东城市化与房地产关联关系的实证分析

2.1 广东城市化率与房地产价格实证分析

由于房地产业起步较晚,我们对1994年以来的城市化率与房地产价格作如下回归分析,发现广东房地产价格随城市化率的提高呈正相关增长趋势,且两者存在较高的相关性。

回归模型以房地产价格为因变量,以城市化率为自变量,考虑到政策滞后性,建立模型如下:POFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回归结果如下:POFS=808.7237+78.0053*rcsl(-1)

T(1.258403) (4.621925)

P_rob(0.0050) (0.0007)

R²=0.660097 Adj R²=0.629197

从回归结果,我们可以看到,常数项C的t值为1.258 403,概率为0.005 0,显著性水平较高,同时rcsl(-1)的t值为4.621 925,概率为0.000 7,显著性水平也较高,同时R²为0.660 097,adjust R²为0.629 197,说明回归效果较好。另一方面,我们对回归残差进行单位根检验(不含常数项和趋势项),ADF值为-1.700 526,小于显著性水平为10%的临界值,说明残差是平稳的。进一步证明了房地产价格与城市化率存在协整关系。

2.2 广东城市化率与房地产投资额实证分析

我们对同期的房地产投资额与城市化数据进行以下回归分析,发现两者同样存在较高的相关性。

回归模型以房地产投资额为因变量,城市化率为自变量,考虑到城市化的政策的滞后性,我们建立以下回归方程:IOFS=C+β*RCSL(-1)+ε

回归结果如下:

IOFS=-1092.399+59.41315*RCSL(-1)

T (-3.354901) (6.948004)

R_rob值 (0.0064) (0.0000)

R²=0.814424 AdjR²=0.797553

从回归结果我们可以看出,常数项C的T值为-3.354 901,概率为0.006 4,显著性水平较高,同时RCSL系数的T值为6.948 004,概率为0.000 0,显著性水平也较高。另一方面,R²为0.814 424,adjust R²为0.797 553说明回归效果较好。同时,我们也对回归方程的残差进行单位根检验(含常数项和趋势项),其ADF值为-4.136 191,小于5%显著性水平的临界值,说明残差平稳,从而证明了房地产投资额与城市化率存在协整关系。

3.广东城市化与房地产业互动关系的特征与存在的问题

3.1 广东城市化带有显著的外来人口流入增量型特征

表2可见,2007年广东常住人口9 449万,户籍人口8 156万,常住人口多出户籍人口1 297万,这是典型的外来流入人口。在人口自然增长率不断下降的同时,人口跨省净迁移率却不断地在提升,2007年外来人口净增长已达人口自然增长的近一半,外来人口主要流入城市,从当年以常住人口统计的城镇人口比例达63.1%,高于以户籍人口统计的非农人口比例52.02%的11.1个百分点也可佐证。

c

因此,处于快速发展的广东城市化既是本土城市化,还是全国的城市化。大量本地、外地人口流入城市,房地产需求随之刚性增加,在土地资源约束下,房地产价格上涨有其合理性。从表1房地产价格和表2人口密度均指标可见房地产价格呈刚性增加趋势。

3.2 过高的房价阻碍了城市化的健康发展,特别是大型、特大型城市的房价过高抑制了大型、特大型城市优先发展的客观要求

一是从合理价格的角度分析,房价已超过合理标准尽管存在很大争议,国际上房价的合理标准常用房价与家庭年收入之比界定,3～6倍都属合理。

2007年广东商品房价格每平方米5 911.84元,城镇居民家庭可支配收入17 699.3元,以三口之家两人工作有收入,购房面积60平方米计算,两者之比约为10,大大高于合理标准。大型、特大型城市超标更严重。

广州2007年统计数据表明,市区销售住宅面积1 126.91万平方米,销售金额10 591 193万元,销售单价每平方米9 398元,人均居住面积20平方米,当年人均可支配收入22 469元。以一个3口之家庭,其中两人有收入计算,居住面积按60平方米计算,则房价与家庭年收入比值为12.6,超过全省平均水平26.6%。

深圳情况更甚,2007年统计数据表明,销售单价每平方米超过15 000元,当年人均可支配收入33 592元。同样条件计算,则房价与家庭年收入比值为13.3。

二是统计实证发现,广东房地产价格不大受城镇人均可支配收入的影响。我们以统计方法分析相关指标对房地产价格的影响程度。设相关指标如下:人口密度(人/平方公里)、城市化率(%)、城镇人均可支配收入(元/人)。

选取广东省21个地级市2005年的数据,运用王斌会的Qstat软件进行主成分分析,结果发现人口密度指标对房地产价格的影响最大,贡献率达84.489%,可以理解为土地需求量大,而供给量稀缺是推高房价的根本原因。城市化率的贡献率次之,为10.23%。令人惊讶的是城镇人均可支配收入对房地产价格的贡献率仅为5.281%,即房产价格较少受居民收入的影响。其余统计结果见表3。

过高房价形成了人口向城市转移的巨大障碍,特别构成了大型、特大型城市优先城市化的障碍。过高的房地产价格也使在源源不断的需求面前,房地产业自身萎缩。进而,极大地影响了民生。

3.3 广东城市化发展还呈现显著的区域间不平衡特征,也加剧了房地产业发展的不平衡

从城市化与人口分布的空间格局看,广东大致形成了三类地区:一是城市化水平高的人口密集地区,主要分布在珠江三角洲地区。2000年第五次人口普查的城市化水平普遍较高,各市都在50%以上,其中深圳(92.46%)、珠海(85.48%)、广州(83.79%)、佛山(75.06%)。二是城市化水平低的人口密集地区,主要在粤东地区。人口密度高于全省的平均水平,但城市化程度却低于全省的平均水平。三是城市化水平和人口密度都相对低的地区。主要在西翼和北部山区,人口密度和城市化水平都低于全省平均水平。从整体看,广东人口分布与城市化、非农化程度在空间结构上存在明显的空间失衡。而且,从发展趋势上看,广东人口分布与城市化的空间结构会更趋失衡[6]。

从表3发现在影响房地产价格的因素排序中,大型特大型城市的排名均靠前。如广州主要是城市化率,其得分排名为第1,深圳人口密度和城市化率对其房地产价格的影响较大,分别排名为第1、第4,东莞的排名分别为第2、第6。而中小城市这两个指标得分都较低,排名落后,可以推论大城市、特大城市超高的城市化率,形成巨大的城市人口,推高了房价。

此种房地产价格上的差异的成因,可以从数量上理解为大型、特大型城市需求量巨大、供给量不足;也体现在各地区间房地产业质量上的差异,从单纯追求建筑面积转变为追求居住的舒适度是导致大型特大型城市房地产价格高涨的另一主要原因。

3.4 不平衡的城市化与房地产业,引发了城市化泡沫

城市化泡沫是对应于可持续发展城市化的新概念,指在快速城市化发展过程中,城市化明显快于一个城市经济发展的水平,导致了大量城市问题的产生[7]。

城市化泡沫在房地产业上表现出,一是过度投资,导致过度空置房,形成房地产泡沫。目前,在金融海啸下,广东的大量流动人口和部分常住人口流失,形成城市化倒退,广东省房地产协会日前公布的《2008年度广东房地产市场分析报告》显示,广东2008年商品房销售面积4 824.41万平方米,比2007年下降22.43%;销售额2 880亿元,同比下降21.40%。年末广东商品房空置总量达到1 824.61万平方米,较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%。年末商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升;二是土地等资源的消耗过度。据广东省土地学会2008年举行以“节约集约用地与房地产开发”为主题的广东土地论坛上,专家表示,广东按照现在的用地方式,要确保实现我省经济社会发展的预期目标,全省平均每年需新增建设用地40万亩左右,而国家下达我省的新建建设用的规模每年仅有29万亩,也即是说,每年有十几万亩的缺口。而广东的经济密度与江浙两省和上海市相比是比较低的,广东每平方公里土地的生产总值1 706万元,而上海是1.51亿元,江苏是2 342万元,浙江是1 768万元。全省目前低效利用土地达200多万亩。

综上所述,房地产价格随城市化进程发展而上涨是客观规律,但房地产价格过快增长既阻碍了城市化的健康发展,又脱离了实际收入的消费约束,形成房地产泡沫。各区域不均衡的城市化发展,既产生房地产泡沫,又浪费了土地资源,引发了城市化泡沫。抑制过高房价,提高土地等资源利用效率,是当前乃至未来很长时期内促进广东城市化与房地产业健康发展的关键。

4.促使广东城市化与房地产业健康发展的建议

4.1 解决房价过高的建议

一是抑制需求总量不可取。尽管在金融海啸下,广东自2008年底起出现外经贸的停滞甚至倒退,以外向型经济为主要动力的广东城市化随之减缓甚至停滞,但此种状况只是暂时的,且人口的转移具有滞后性及黏性,多数年前失业的农民工年后都回流广东,长远而言广东城市化动力优势仍在,仍处于快速城市化阶段,房地产需求总体仍刚性增长。通过税收、信贷、利率等一般经济手段抑制需求,平抑房价的思路不可取;通过引导、甚至是压制购房偏好向增加租房偏好转移的方法同样不能根本解决问题。抑制需求只能降低城市化的质量,即压制甚至降低城市生活的质量。 二是以增加房产的供给为出路。受制于稀缺的城市房地产开发用地供给限制,可以在科学合理的规划下,增加土地建设的容积率,提高土地集约使用效率,在土地供应增加较少的前提下产出更多的建筑面积,达到增加供给的目的。但需要探讨如何在提高容积率下不降低或少降低城市化质量的方法。

还可以破除房地产开发企业的行业垄断,使房地产开发企业在同样的价格条件下愿意提供更多的产品。垄断产生高额利润,减少了供给总量。按广州市统计局的数据,2007年广州市房地产开发企业经营总收入8 947 421万元,利润总额2 050 023万元,收入利润率达22.9%。可通过降低土地经营规模门槛,如分细宗地出让规模,降低房地产开发企业经营资金规模要求,令房地产开发企业无法利用规模经营优势降低单位营销费用等方法,扶持中小房地产开发企业加入竞争。

也可以由政府提供廉租房、经济适用房和限价房的办法结构性降低房价。

再就是鼓励设立非盈利机构从事房地产开发,如住房合作社等。

4.2 在可持续发展的城市化战略视角下,构建科学的房地产业发展战略

一是科学规划,节约利用土地资源,走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出,但房地产开发投资巨大,且重新开发代价更大。广东土地资源极其紧缺,紧凑型城市可以提高人口的居住密度,节地、节材、节水,实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式,会降低土地价值产出,且再开发代价高昂,显然不适合。走紧凑型城市发展道路,要求科学规划房地产业的发展,严格约束房地产业的发展,才能提高土地产出效率,才能优化空间布局,避免降低城市效力。

二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势,进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段,应建设城市圈和卫星城,提高土地产出效率。同时,需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展,是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。

三是加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展,需要城市间政府的合作与协调,以规划、协调房地产业的合理发展。

参考文献:[1] 吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].华中农业大学博士学位论文.

[2] 赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理.2006,(10).

[3] 陈石清,朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题.2008,(1).

[4] 周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].城市研究.2005,(7).

[5] 潘孝军.城市化理论研究综述[J].广西经济管理干部学院学报.2006,(1).

[6] 白国强.广东城市化的发展态势与整合构想[J].岭南学刊.2005,(4).

[7] 马春辉.中国城市化问题研究[M].社会科学文献出版社.2008:171.

[作者简介]夏励嘉(1962—),男,硕士,研究方向:区域经济学,广东技术师范学院经济与贸易学院副教授。

[收稿日期]2009-04-25(责编:翟超;校对:正融)