当前我国房地产业税负分析及“营改增”后税负预判

孙领

【摘要】在经济下行的背景下，房地产业是仍未“营改增”的行业之一，一直备受社会关注。作为我国经济的支柱产业，此时对房地产业进行税负分析，以及对“营改增”后进行税负预判，对深入研究房地产业发展，有着较强的理论意义和实践价值。

【关键词】房地产业 税负 营改增

一、房地产业概述及税务特点

（1）概述。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁以及由此形成的房地产市场。

（2）税务特点。涉税多：房地产企业的经营周期包括前期准备、开发建设、销售交易、房产保有，营业税、土地增值税及企业所得税等十余种税存在于各个环节；税基大：房地产企业在开发过程中的投入资金量巨大，造价成本高昂，与房地产开发有关的税基自然就大。

二、当前我国房地产业税负

（一）房地产业税负情况

据统计，2014年全国税收129541.12亿元，房地产业纳税总额16619.1亿元，占全国税收的12.83%，占当年公共财政收入（140350亿元）的11.84%。其中，房地产业缴纳营业税5392.32亿元，相较去年（下同）增长4.23%，占行业纳税总额的32.45%；缴纳土地增值税3914.68亿元，增长18.84%，占行业纳税总额的23.56%；缴纳企业所得税2962.97亿元，增长4%，占行业纳税总额的17.83%；缴纳契税3961.1亿元，增长3.05%，占行业纳税总额的23.83%；缴纳房产税1851.64亿元，增长17.1%，占行业纳税总额的11.14%；缴纳城镇土地使用税1992.6亿元，增长15.9%，占行业纳税总额的11.99%，；缴纳耕地占用税1990.87亿元，增长10.1%，占行业纳税总额的11.98%。由此看出，房地产业的主要税种是营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税及耕地占用税，且各税在2014年均有不同程度增长。

（二）房地产业税负比较分析

近年，在国家调控的背景下，房地产业的日子并不好过，行业纳税总额逐年增长， 2012年至2014年纳税总额分别是： 12352.36亿元，15559.6亿元，16619.1亿元，年均增长超过一成，但受国内经济下行、高房价抑制消费等诸多外因影响，行业主营业务收入自2012年呈下降态势，分别是：96041.61亿元，70706.67亿元，66463.8亿元，税负比重（12.86%，22%，25%）逐年加大。

房地产业作为国民经济第三产业的重要部分，与其他行业相比，税负情况又是如何呢？根据《2015中国统计年鉴》和《2015中国税务年鉴》的数据计算得出我国部分行业的税负（纳税总额占主营业务收入的比例）情况：采矿业8.67%，制造业4.35%，建筑业4.76%，住宿和餐营业10.05%，金融业7.86%，房地产业25%。

承上所述，近年来房地产业已成为重税行业，税负逐年增长，相较其他行业税负也是最重。因此，作为我国经济的重要支柱产业，为房地产业减负的“营改增”方案备受社会关注。

三、“营改增”后房地产业的税负预判

目前，我国房地产业的“营改增”具体实施方案没有出台，但“营改增”试点方案明确建筑业实行11%的增值税税率，基于房地产业与建筑业的密切联系，为保持上下游企业之间的一致性，房地产一般纳税人最有可能实行11%的税率。

根据现行增值税条例规定，一般纳税人的增值税计税公式为：应纳税额=销售收入×税率-购进金额×税率。假设房地产企业销售收入为S，可抵扣成本占收入的比例为K。那么营改增前，不考虑城建税及教育费附加，房地产企业缴纳营业税5%S，营改增后，房地产企业缴纳增值税A=【S÷（1 + 11%）】×11%-【S÷（1 + 11%）】×K×11%=0.099S×（1-K）。 令应纳营业税=应纳增值税，即5%S =0.099S×（1-K）， 求得营改增前后的税负临界点K=0. 495。从而得出，若可抵扣成本占收入的比例达到49. 5%，那么营改增后带来的增值税税负与营改增前的营业税税负相当，流转税税负都是5%。若可抵扣成本占收入的比例小于49.5%，那么增值税税负就会高于营业税税负；反之效果相反。另外，由式子A=0.099S×（1-K）变形，得到增值税税负率公式：A/S=0.099S×（1-K），根据该式子可计算出不同的可抵扣成本占收入比例对应的增值税税负率。

理论上“营改增”后房地产业的税负如上所述，但现实中行业税负未必如此。营改增前，只要销售收入确定，营业税税负是稳定的，但营改增后，增值税税负的轻重很大程度上取决于进项税额的多少，进项抵扣不足就可能会造成企业的流转税税负增加。此外，作为房地产企业重要资金渠道的金融业的改革方案也没有出台，若金融业增值税税率实行6%，而房地产业实行11%，也必将减少其进项税额。土地成本是否可以抵扣，建筑企业转嫁成本等外在因素也有可能在短期内增加房地产企业的税收负担。可抵扣成本比例的提高需要政府、房地产业及相关行业通力合作实现，并非一日之功。所以短期看，营改增后房地产业税负不降反增是有可能的，但长期看，随着税制改革深入开展，房地产业及相关行业的“营改增”意识加强，财务管理完善，行业一定能够获得减负。

参考文献：

[1]邹宇红.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中外企业家，2014.

[2]周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013.

[3]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际，2015.