浅析小产权房明堵暗涌现象

魏凤秀

摘要：分析小产权房的存在对国家、集体、购房者和开发商等利益各方的利和弊，了解其现象产生的原因，主要是城市高房价的压力，人们对住房需求量的增加，城乡二元土地制度相关法律存在缺陷，城市住房结构不合理等造成的。解决好小产权房问题，必须解决好城乡房地产入市的疏通和协调；加强宏观调控，平抑城市房价；严密监管制度；完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益。

关键词：小产权房；二元土地制度；购房者权益；住房结构

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号:1673-291X(2009)06-0154-02

在大城市周边，小产权房可谓产销两旺，这种明堵暗涌的现象在全国带有一定的普遍性，作者就其现象分析其利弊，找出其原因，从而寻求解决的方法，使问题的解决既能维护法律的威严也能合乎民生。

一、小产权房的存在，对利益各方利弊分析

（一）国家在两难中予以禁止

小产权房的出现，为政府需要扶持的弱势群体解决了一些实际问题，一解决了城市中中低收入家庭的住房问题，他们由于城市房价太高，商品房买不起，有限的保障住房又轮不到他们，小产权房用低价为他们提供住房，可谓是为政府排忧解难了。二让一部分农民和集体走上了富裕和文明，加快了国家相关宏观政策的落实：如尽早实现整体小康，建立和谐社会，加快新农村建设步伐等等。三可以缓解城市住房供需矛盾，为平抑房价提供一部分房源。

但小产权房的大量出现，也带来一些不容忽视的社会问题：一是国民的粮食安全问题，小产权房渐成规模化，有不少直接或变换名目已经占有了耕地，国家耕地保底面积18亿亩受到了极大的威胁。二小产权房的生产和销售不符合相关法律法规，有损法律的威严，按照中国现行法律规定，农村土地一般归村委会或村集体经济组织或乡镇集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并销售，建设所用土地，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人。

（二）集体在摸索中尝试着进行房屋的开发

农村集体以农业为主，而农业的比较效益相对低下，经济的搞活必须因地制宜有自己的特色。城市郊区因城市化建设占用大量耕地，农民只有涌入城市谋生，导致原有一些非农用地特别是宅基地闲置，如何有效利用起来，人们都在集思广益，作各种尝试，在这些地上开发房屋，利用地理优势，填补城市住房供应不足，成为了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低价吸引城里人到农村置业，可以带来农民和集体经济状况的好转，新农村建设所需要的配套基础设施可以借机改善，老的村庄和生活方式也会有所改变。

（三）购房者在无奈中选择了购买

小产权房的购买者主要是城市中的中低收入阶层、外来务工人员、少部分独居老人。他们没有足够的钱用来购买城内的商品房，而经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房，他们又不具备相应的购买资格，但他们又迫切需要有属于自己的住房。这样小产权房成为了他们的首选，可以花更少的钱解决住房问题，可以远离城市的喧哗，更加接近自然。但他们也担当着沉重的风险。

（四）房地产企业在趋利中从事小产权房的开发

城市化进程的加快，为房地产企业带来很多机会，同时由于这个行业的高利润，竞争者数量猛增，竞争也相当激烈，为了开辟新的市场，一部分企业把目光投向了农村这块净土，在农村开发房地产，土地成本省掉很多名目，如各种税费、拆迁补偿费，土地出让金等，这就是说，开发商们不需要太多的资金投入，就可以获取高额回报，并且由于开发成本低，房价会相对低廉，这对城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的销售市场前景看好。

二、小产权房明堵暗涌现象存在的原因分析

（一）城市高房价滋生出创新房产

近几年城市房价一路攀升，购房者已经无法承受高房价的压力，“房奴”队伍越来越大，无房者害怕日后房价还会上涨，从而选择相对比较低廉的小产权房。国家虽然出台了很多针对高房价的宏观调控的措施，但效果并没有充分显现出来。因而市场上出现了国家住房保障体系之外的各种创新房地产，如城市居民或单位自建房、市民自发集资建房、合资建房、小产权房等等。它们的投资主体、产权性质虽有很大不同，但有一点是共同的，价格相对低很多。受益阶层以城市中低收入者或进城务工外来人员为主，用作投资、炒房的比例相对较小，多为自住。

（二）人们的住房需求量增加

住房制度的改革导致人们观念的改变，经济的发展让人们手中收入增加，有能力考虑买房，同时人们对住房要求也在随着生活水平的提高而提高，居者有其屋，成为了每一个人的梦想。城镇户籍制度、就业制度的改革让更多的农村人走入了城市，加大了城市住房的压力。而城市由于地域范围的限制和高效利用现有市地资金不足等原因，向市民供给的房地产总跟不上需求量的增加。

（三）城乡二元土地制度相关法律存在缺陷

中国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

小产权房的生产和销售就出现了法律上的缺陷，现行法律不禁止即可行。这样就给执法带来了一定的难度。农民被禁止卖房，其实在一定程度上限制了农民资产的盘活。实际上损害了农民的利益，同时也是对资源的闲置与浪费。

（四）城市住房结构不合理

城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的修建由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。

三、解决小产权房问题的对策探讨

（一）解决好城乡房地产入市的疏通和协调

人们根据自己的经济实力和生活习惯自由选择住处，就可以缓解城市房源紧张的局面。所以现实最关键的问题是解决土地分割制度，或保持现有制度，但要做好入市的疏通和协调工作，如把小产权房作为廉租房的一种形式，由集体来统一经营和管理，或把小产权房所在区域纳入城乡统一规划范畴，从土地整体规划到项目审批、税费管理、销售及消费服务，进行全方位的规范监管，让城乡房地产一致起来。允许土地和资本、劳动等生产要素一样按市场经济的要求，自由流动、自由交易。让集体土地的流转和配置更符合市场经济的一般规律。这也是中国农村改革三十年之后的发展趋势。

（二）加强宏观调控，平抑城市房价

降低房价应解决三个方面的问题：一是灰色收入。据南方某地开发商透露：楼盘开发成本只占房价20%，开发商利润占40%，余下的超过40%利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。且纪检部门公布的一些大案要案也佐证了这一点。所以减少权力寻租的土壤，把这40%降下来，城市房价也会大幅降下来，中低收入家庭的购房压力就会小很多，小产权房的需求量就会自然减下来。二是开发商的高利润：城市房地产行业的垄断状况已是一个不争的事实，这些“房地产大鳄”们已经暗地里建立起了他们自己的隐性俱乐部，垄断市场定价权，掠夺市民的钱袋子，获取高额利润。打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，引进竞争机制急不可待。这样才能使房地产市场形成良性循环。三是城镇住房结构调整，加大保障性住房的比例。国家和政府要加大经济适用房、廉租房、限价房等具有保障性住房的供应，为购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，减少高端住房的需求，让整体房价与人们的经济状况相当。

（三）完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益

小产权房是是中国城镇化发展，集体土地法规体系不健全的大背景下产生发展起来的，是一场体制政策和民生的艰难博弈，必须依法依理依情地处置，分门别类区别对待。对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、予以清理，拆除，停工停售，开发商从中获利的，政府要没收、罚款，予以严惩，并追究有关领导的行政责任和法律责任。以显示法律的威严。对于在农村原建设用地上开发的并已出售的房屋，只要不违背城乡总体规划，国家应以积极的态度，保障他们的利益，或以现实的销售通过办理一定的手续变为长期租赁，既符合法律，又安定民心。或将其纳入住房保障体系，转为保障性住房类，缓解中低收入家庭的住房压力。

（四）严密监管制度

小产权房是处在政府各职能管理部门的交叉点上，从项目立项、施工、销售等多个环节涉及许多相关部门，这些相关部门的职能定位和工作的协调还有很多不到位的地方，导致现实中监管空缺或不力的情况时有发生。目前农村土地市场会循序渐进的打开，非农建设用地会以各种模式开发各种性质的房地产，小产权房或类似小产权房的房屋开发在整个房地产市场中所占的份额会越来越多，监督和管理上决不能滞后，完善针对农村房地产市场的监督管理，要从源头控制抓起，房屋的开发立项要符合城乡统一规划，把握好建设的速度和布局的科学，施工要确保安全，入市要合法，税费管理要到位，做好防范各种风险的工作，保护好特别是弱势群体的合法权益。让整个农村土地市场科学、有序地发展。

充分利用起农村闲置或低效利用的土地，坚持市场化改革取向，盘活农村土地资产，把乡土文化和现代文明结合起来，走城乡一体化发展道路，社会主义新农村一定会建设得更加美好。

参考文献：

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[3]王小乔.买小产权房的城里人[N].南方周末，2007-07-12.

[4]王世玲.十七届三中全会有望定调农村宅基地流转[N].21世纪经济报道，2008-10-09.

[5]党国英.农村“土改”难题[Z].中央电视台《新闻1+1》，2008-10-10.

[责任编辑陈风雪]