廉租“广厦”的渴盼

周丹若

为应对金融危机，“加大对廉租住房建设支持力度”成了国家扩大内需之“十项措施”中的内容。廉租房，的确受中国低收入家庭的欢迎，但由于受机制、房源的限制，能享受廉租房的老百姓目前并不多。

陕西21万户需要廉租房

记者从陕西省建设厅了解到，2009年陕西省经济适用房建设计划达597.08万平方米、72499套。目前，陕西省低收入住房困难家庭有21.8万户，其中11.9万户低保家庭、2.6万户最低收入家庭、7.3万户为低收入家庭。五年内，他们分别将在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陕西省109168家住房困难的低保户将住上廉租房，而整个廉租房建设将规划保障278904家住房困难的低保户，这其中包括实物配租109168户、租赁补贴169736户。

陕西如此大规模的廉租房建设计划，旨在切实改善各市最低收入人群的住房问题，也正体现了国家的惠民政策。

对于廉租房的使用，陕西目前主要有两种形式，一种是实物配租，即政府将房屋建好提供给住房困难的低保户，收取低廉的租金，这种形式的对象，原则上为人均住房建筑面积低于4平方米以下的住房特困户，和孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面积约为30～50平米。

另一种则是租金补贴，此类大多是住房有困难的低保户在外租房，政府支付一定数量的补贴金，以冲减其房屋租金。按照有关规定，陕西省人均住房面积补贴标准上限确定为建筑面积14平方米。

而陕西省主要采取“租金补贴”，实物配租和租金核减为辅的方式。鉴于各地危旧房屋改造进程加快，市场提供的小户型、低价位租赁房源严重不足，以及现有保障对象的居住状况，全省实物配租和租金补贴的具体比例为：实物配租占廉租住房保障家庭总数的30%，租金补贴和租金核减占70%。

对于如何申请？省政府有严格要求，各地应按照本地廉租住房管理办法等文件，对廉租住房申请人在规定的时限内，进行审核、公示，对符合保障条件的家庭建立名单清册，每半年向省、市备案一次；各市县对审核符合条件的保障对象，及时确定保障方式；实行租金核减的家庭做到即时核减，实物配租和租金补贴的家庭按“优先保障特困家庭”的原则，实行轮候制；制定详细的包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。

三大问题制约廉租房

以陕西省实施廉租房建设之如此快速进度为例看来，似乎国家新一轮的调控房地产业的号角又一次吹响，2009年似乎应该是廉租房大力发展的年头，2009，成了廉租房建设的拐点？

实际上，我国早在1998年就认识到了廉租房的重要性。1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房。”但一直以来，廉租房建设却步履艰难。

陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学认为，目前，廉租房建设仍有三大问题：一是建立廉租房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏，政府财政预算安排的资金严重不足；二是一些城市对于廉租房制度建设重视严重不够，廉租房制度覆盖面小，尤其是中西部地区；三是廉租房制度不完善，监管、审批等程序均存在漏洞，符合条件的家庭不能及时得到住房保障。

对于第三点的问题现象，西安市就出现过廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑总面积1.4万多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1号楼住有50余户危房拆迁户外，其余住房竟然空置了近6年时间，原因竟是有关部门不知道该分给谁。而对廉租房小区的管理和维护，1年就要花掉十几万元。

一边是房子被空置落满灰尘，一边却是无房户对廉租房望眼欲穿。对此，王圣学教授分析说，廉租房与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。如果切实实施廉租房制度，那么居高的房价就会下跌，有政府“第二财政”之称的土地出让金也会降低，房地产拉动GDP增长的力度就会受到影响，最终波及官员的政绩。如此，一些地方政府只好打小算盘，让建好的廉租房成为“空中楼阁”。

按照廉租房政策的意义，政府实际上就是廉租房的“房东”，政府如何当好“房东”？如果廉租房完全由市场来解决租房问题，那存在的问题就多多了。

王教授介绍，“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策，我国的政策主导思想也是如此。一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。比如，韩国在加大住宅供应量、抑制投机性需求的同时，实施了国民廉租房建设计划，政府投资在10年内建成100万套廉租房，并采取有效手段确保租赁双方信息对称，这些举措使韩国房价和房租双双下降。

遗憾的是，最近几年，我国由于房价飞涨，房租也跟着上涨，尤其是大城市，房租与房价一起上涨的速度，超出了许多人的承受能力。严峻的现实是，许多人不仅买不起房，也同样租不起房。所以，目前的当务之急是，政府严厉调控房价，同时，加大廉租房供应量。如此，公众才能有更多的选择余地，无论是买房还是租房，他们的选择都将是理性的。

廉租房配套政策要落实

怎样才能大规模地建设廉租房？怎样才能确保低收入群体能够拥有廉租房呢？

身为陕西省工商联副会长的李挺毅建议，政府应加大对廉租房的建设力度而不是经济适用房，并通过相关税收优惠政策在建房和消费两方面进行鼓励。他认为，经济适用房并没有满足老百姓真正的购房需求，只会扰乱经济秩序……因为经济适用房大部分都被“关系户”拿走了，被一些部门当做谋取不正当利益的工具。

所以，他说：“政府应鼓励开发商加大对廉租房的建设，同时配合相应的税收政策，包括土地获得成本及消费者购买时，都应体现相应的政策支持。”

陕西省政协委员张华俊建议，政府应采取土地流转方式降低廉租房地价。他说，发展城市廉租房产业难是难，但地方政府和社会相关行业不能知难而退，更不能背过脸去。政府要鼓励发展廉租房产业，首先得忍痛从自己身上割下一块肉来。廉租房重在“廉”字上，首先是地价要廉。最佳的处理方法就是采取土地流转方式，把此类地价大幅度降下来。

他还说：“廉租房可以满足中国低收入人群的消费需求，应当在人群密集的地段开发，土地的成本应当由政府承担，这样才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他坚信2009年政府一定会出台更多更好的切合实际的房地产调控政策。

陕西省决策咨询委员会委员、省建设厅原助理巡视员张全笙认为，我国的廉租房建设不太好的原因是制度本身就不健全，国家没有廉租房法人制度，有好多政策也不明确，下面都在那里摸着石头过河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房资金问题，他说，完全由政府解决廉租房的融资问题可能有一些问题，完全由市场来筹集廉租房的资金也有一些问题，最好还是市场和政府相结合。他还建议，政府应建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督委员会相分离的制度，强化对廉租房租赁者的资格认定，确保廉租房真正为低收入群体服务。

王圣学教授认为，从我国廉租房建设资金来源看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。而国外的经验却是多元化的，其中包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券。所以，尽管政策是进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设，但这仍比较单一。必须调动一切可以利用的资金，才能为廉租房的发展带来更大的活力。

看来，廉租房建设势在必行。为应对金融危机，国家出台加大廉租房建设的措施，是非常及时到位的。但机制上的不完善、房源上的匮乏，以后，政府将要做的工作还很多。

据了解，2008年11月底，陕西省政府出台的《进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，2007年底前设区市对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，2008年在所有县城实现应保尽保，2009年起，陕西省廉租住房保障面，由符合保障条件的低保家庭将扩大到符合保障条件的最低收入家庭。

在房源供给上，各区市将通过新建、改建、配建和收购等方式，加大房源筹集力度。可从一定规模的经济适用住房及普通商品房项目中，提出一定面积比例配建廉租住房，由政府收购向廉租家庭配租；也可把新建项目划出一定比例，建设廉租住房作为该项目招标的条件。

陕西新一轮的这些廉租房配套建设政策，能尽快落到实处吗？正像一些社会学家的观点，希望中央构建严厉的惩戒措施，对地方政府执行廉租房政策的效果进行评估和奖惩，以使廉租房政策真正落到实处，让更多老百姓尽快受惠于廉租房。