面对危机“救”字当头

陈基强

当前对开发商来说，现金流是最重要的，断臂求全也是好汉之举；长远来看，要拓展多元化融资自救，避免重蹈“华山一条路”的覆辙。

全球金融海啸中，中国不可避免地受到冲击。

春江水暖鸭先知，房企H股最先感受到海外寒风。从2007年11月到2008到11月间的1年间，海外房地产类H股大幅缩水，市值缩水都超过75%，合生创展、富力地产和盛高置地3只股票市值缩水超过90%，仅剩下一年前市值的1/10。缩水量上，富力地产市值缩水达1000亿，碧桂园缩水总量更多，达到1300億，相当于两个苏州市的GDP。房地产企业遭遇到生存危机。

2008年10月，国房景气指数连续10个月回落，达到99.68点，两年来首次处于“不景气”线以下。1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，商品房空置面积同比增长了13.1%（截至10月末）。北京、上海成交量严重萎缩，分别达到了49.6%和40.4%。全国70个城市中，有35个城市新建住宅销售价格下降，深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大，同比下跌15%和7.4%。一连串的灰色数字，让整个市场信心全面受挫。

金融风暴下，市场前景不明朗，无论是外资还是内资，无论是机构投资者、个人投资者还是消费者，都选择了观望。2008年第三季度，上海商品房的消化率仅为58%，交易惨淡，观望气氛浓郁。

金融风暴也引起海内外信贷紧缩，房地产企业的资金链在2008年遭遇了大考。

2008年我国房地产行业资金出现了巨大的缺口，约达7000亿元。至2008年9月，全国共有120余幅土地流拍。临近年关，面临清偿银行贷款的压力，开发商不得不降价销售或卖地求生。南京城区楼盘的打折销售，招商地产出让旗下子公司来缓解资金困境等策略，皆为应急之举。近月来，有十余家房地产企业向上海联合产权交易所提交了股权转让申请。面对如此危机，这条紧绷了14个月的资金链是否会戛然而断？

地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6万多家地产公司，数以万计员工的就业，众多白领和农民工的收入，都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”，房地产业有着最广泛的关联影响，其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业，上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业，乃至金融安全。地产行业在信贷政策重负下的萧条，比想象的后果更为严重。

假如有大型房地产开发企业倒闭，从而影响到银行对企业的信心，进而引起信贷紧缩，是不是会惊起像雷曼兄弟、AIG那样的波澜呢？

为应对危机，中国已连续降息，并推出扩大内需的“4万亿”计划。也加大了保障性住房的建设力度，且出台了一系列放松首次房贷的政策。然而，面对市场这样低迷的局面，救市不容松懈：当前对开发商来说，现金流是最重要的，断臂求全也是好汉之举；长远来看，要积极拓展多元化融资自救，避免重蹈“华山一条路”的覆辙。

为活跃市场气氛，积极放开户籍政策，拓宽购房群体是不错的手段；而商业物业不是必需品，与住宅的目标消费者不同，放开商业物业市场，也是政府的一条良策。上次房地产低谷时，出台了买楼退税政策，如今也不妨借鉴。（作者为基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理）