投资商住公寓 怎样规避风险？

斯　人

投资商住公寓有什么技巧，同时又存在哪些风险呢？

“买房出租、以房养房”，可能已经成为许多人的投资理念。但什么性质的房产最值得投资呢？

据中原房地产经纪公司研究部的数据，同一地区，商住公寓跟住宅公寓的租金差价在500-1000元左右。以朝外某项目60平米的一居室为例，其商住公寓的租金是6000元/月，住宅公寓的租金是5000元/月。假设其售价是9580元/平米，按照两成20年按揭，商住的投资回报率为15.1%，住宅公寓的投资回报率为8.04%（这两个回报率都考虑了空置率）。

简单地从数据上看，商住公寓的投资回报率远远地高于住宅公寓，那么投资商住公寓有什么技巧，同时又存在哪些风险呢？

商住公寓与住宅公寓的比较

可能很多人会有这样的迷惑：同一地段、同一开发商开发的房产，为什么商住公寓的租金要比住宅公寓的高呢？中原房地产经纪公司不动产交易部的樊蕾解释说，首先因为开发商立项时，商住还是住宅是需要注明的，开发成本就不一样；另外，商住公寓的商业气息一般更为浓厚，更符合一些公司经营的需要。所以租商住公寓的公司，相对实力也会更强一些。但正因为这一点，商住公寓的客户群体就会相应狭小，空置期也会较长。

住宅公寓在出租给公司时，则会受到一定的限制，像咨询公司这种，经常会人来人往的公司，原则上是不可以租住宅公寓的。但是，住宅公寓除了出租给公司外，还可以租给白领等阶层居住，它的客户群就大大增加。而商住公寓一般面积偏大，只倾向于租给公司；同时，一些公司为了节约成本，可以异地办公。也就是说公司注册在商业聚集地，但是办公在住宅公寓。

除了空置率会较高外，商住公寓还有一个较大的风险就在于，新的楼盘不断推出，会加剧楼盘间的竞争。一般来说，新的楼盘各种配套设施会更好，再加上一些新的商业区的形成，该房产的租金存在下跌的风险。住宅公寓同样存在这种风险，但是由于其客户对人气的要求，远不及商住公寓的客户要求高，相对该风险会小一些。

二手或空置公寓能降低成本吗？

不论是商住还是住宅公寓，它们的资金投入都是较大的，在比较好的地段买一套二居室，一般需要100万左右的资金。除了前期投入外，后期还有管理费、折旧费等一系列费用。那就意味着，如果该公寓空置，投资者每个月需要倒贴一笔不小的后期费用。

那么我们能否通过购置二手或是空置公寓，来降低一些成本呢？我爱我家房地产经纪公司的邵海鹰认为，这种做法降低成本的空间很小。她说，购买二手民宅，可以利用原来的旧家具，降低成本。而租公寓的客户要求一般较高。更重要的是买一个二手公寓的价钱，与新楼盘的价格差距不大。除非这个小区出租率很高，可以考虑买二手公寓。

至于空置房，邵海鹰说很多时候是样板房，暂时没有卖，再大幅度打广告不划算。另一种是因为大客户买了很多套，因为各种原因手上还留有几套。如果有合适的空置房，房价会比它销售旺季时低一些。但是由于空置房的数量较小，可操作性不是很强。

总体而言，要规避公寓空置率高等风险，最简单的办法就是，找准投资的地段，选择在成熟的或者是潜在的成熟商业区、社区置房。