我国房地产市场发展状况分析

齐淮钧

我国房地产市场的发展基本经历了四个阶段：1978年至1991年的起步阶段，1992年至1993年的过热阶段。以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。1993至1997年的调整阶段。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀率，国家开始紧缩银根，限制房地产信贷，因此房地产业成为本次宏观调控的重点。从1998年开始到现在，是房地产业发展的成长阶段，国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，房地产业进入了一个成长和发展黄金时期。

（一）房地产市场供给方面的主要特征

1、房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善。

10年来我国房地产开发投资以年均34.5%的速度增长，远高于同期GDP的增长速度。1999和2000年开发投资的增长速度分别为12.0%和22.2%，2001年增长速度已达27.4％。

1994年以后房地产开发的投资结构得以优化和调整，住宅投资比重增加，商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降。在商品住宅中，高档别墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降；地区结构也在变化，近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区，这与中西部地区住房制度改革和房地产业发展滞后有关。

2、房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加。经过对房地产业整顿后，1994年-1997年房地产投资有所回落，但1998－2000年间，各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势基本保持同步，说明近几年房地产项目完工率较高，但需注意的是近两年新开工面积有所加快。

3、房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。

从数量上看，房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到2000年的25762家，从业人数由14万人增加到近90万人。从发展质量上看，目前已明显分化，既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业，也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。近几年房地产全行业营业收入大幅提高，但行业利润却进一步下滑，说明开发企业发展水平仍良莠不齐。当然，有些企业可能存在有隐藏利润的现象，但平均利润率呈下降趋势。

4、房地产开发资金来源相对集中，定金及预售款占资金来源的比重最大。房地产开发企业进行房地产开发的资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面，2001年这三方面资金占当年房地产开发资金的89.28%。自筹资金比例也变化不大(占28.46%)，但自筹资金绝对规模增长迅速，说明开发企业自身实力有一定增强。同时，房地产销售定金及预售款占开发资金来源的38.60%，对市场和销售的依存度增大，其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。

（二）房地产业需求方面的主要特征

1、商品房持续热销，平均价格稳步上升

2001年全国商品房销售面积20779万平方米，是1990年2871万平方米的7.24倍，10年来平均增幅19.71%；商品房销售额由1990年的202亿元增长到2001年的4626亿元，年均增幅32.93%。

随着商品房销售的持续升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到2001年的2226元，增长2.16倍，但全国各地区商品房价格存在较大的差异，大城市和经济发达地区商品房价格居高不下，如2000年北京商品房平均销售价格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，广东3053元/平方米，远高于全国平均水平；平均售价最低的地区为：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。

2、个人购房比重急剧增加

在原有计划经济体制下，住房是社会福利化的一部分。1990年个人购买商品住宅731万平方米，占商品住宅销售面积的28%；到1998年，个人购买住宅7013万平方米，占74%；到2001年10月，个人购买住宅8609万平方米，占93%。这说明个人已成为商品住宅的消费主体，消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。

3、住宅需求占比较大，办公楼、商业用房需求增速趋缓

按商品房销售类别分析，商品房销售面积和销售额中，占比最大的是商品住宅，以2000年数据来看，分别占当年销售面积和销售额的89.13%和82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加，但增势明显趋缓。这也反映房地产业结构已基本趋向合理，近年房地产业的增长主要是住宅需求推动。

4、人均住房面积逐步增加

随着近几年住房制度的改革和我国房地产业的发展，我国城市人均住房条件得到了改善。1990年，我国城镇人均居住面积6.7平方米，到2000年刚好超过10平方米（建筑面积约20平方米），已达到“九五”计划9平方米的目标。2001年人均建筑面积约21平方米。

（三）目前我国房地产市场总体分析

依据1990年以来的我国房地产市场整体发展情况和2002年出现的一些新的现象，基本可以把握我国目前房地产行业的发展状况。

1、发展总体平稳，市场潜力巨大

（1）经济发展趋势良好，市场需求旺盛

近些年，由于我国经济持续发展、城市化进程加快、居民收入水平提高（2002年上半年城乡居民的收入分别增长了17.5%、5.5%），给房地产业的发展奠定了良好的经济基础。从宏观面上看，我国房地产业经过这十几年的发展，已经基本步入一个相对稳定的发展时期。房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替；商品房供求基本平衡。98年以来的开发投资持续增长主要源于住宅需求的增长和销售的扩大，且个人已成为住房消费的主体（占93%）。房地产市场的波动主要受市场因素的作用，按照市场规律运作和发展。

2002年前八月房地产开发投资额的增幅（30%）比去年同期回落2.1个百分点。新开工面积增幅也开始回落。说明房地产市场有一定程度的自我调节作用。

（2）国家有关经济政策的扶持

近几年，我国实行扩大内需政策，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策措施有效地刺激了居民的购房热情。

扩大内需仍将是我国经济今后几年增长的主要推动力量，预计未来十年我国内需增长强劲，其中，房地产业是扩大内需的重要组成部分。

（3）市场发展潜力大

我国居民对住房的潜在需求巨大，2000年底，我国人均住房使用面积为14.7平方米，比改革之初提高了约2倍，但这与美国的60平方米，欧洲的45平方米，新加坡的26平方米等许多国家相比还有不小的差距。

从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史，当一个国家人均GDP在600美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均7000美元，而我国目前为人均不足1000美元，表明我们还处在初步阶段。另外，为实现到2020年全面建设小康社会的目标，20年之内将会有50%以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到30%时，房地产将进入高速发展期，而中国目前只有36%，所以发展潜力是很大的。2020年前，我国的房地产业仍处于上升期，还属于朝阳产业。

2、目前有些地区已出现房地产过热现象，应警惕房地产泡沫的出现

在房地产市场总体良性发展的情况下，有些地区也确实出现了过热的趋势和泡沫的苗头。

（1）房地产市场的投入过快

从近几年统计数据比较来看，当年新开工面积增速明显加快，高于同期竣工面积和销售面积增加速度，如延续这种趋势，空置房可能将大量增加。

2001年商品房销售面积增长率为22.34％，销售额增长率为29.51％，均较上年有所下降。

从以上指标分析，如果近两年的投入增长速度如果保持下去（2001年开发投资增长27.4％，2002年1-8月开发投资增长了30%），许多地区将供过于求。这种供过于求对于开发企业的销售和利润将产生直接影响。

从2002年1到9月份统计的数据表明：

部分地区开发用地过量。北京、福建、山东、山西、黑龙江、江西，购置开发用地的增幅超过60%。

2002年1到9月份，在天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，出现了投资增幅高于销售增幅超过了20%的情况，应该引起重视。

部分地区新开工面积增幅过大。江西、湖南、青海、安徽、宁夏、陕西、广西、天津等地区新开工商品房面积同比增幅超过40%。

总体上看，近两年供给持续扩大，而需求则有所放缓。要在2002－2005年的时期内消化目前的市场存量，压力较大。特别是一些投资开发过热的城市，已存在一定的市场风险。

（2）空置面积上升较快

房地产协会会长杨慎说，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，远远高于10%的国际空置率“警戒线”标准。而美国的这一指标约为7%，香港约为3%至4%。

2001年全国空置面积增加8.9%，2000年增加5％，1999年增加4%，空置面积呈逐步放大趋势。

有些城市或地区连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积仍然较大。例如，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平；同期，北京的销售率为49%，45%，70%和71%，也低于全国的平均水平。在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下。

2002年前八月商品房销售面积同比增长了22.8%。同期房地产开发投资4144亿元,增长30.0%；商品房2002年前八月竣工面积9346万平方米，同比增长26%。虽然销售面积在不断增加，但房子建得更快，竣工面积增速（26%）比销售面积增速（22.8%）快3.2%。2002年1至8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1％，增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中，空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5％。空置商品房占压资金已超过2500亿元。

2002年以来，部分地区空置房总量增幅过快的现象优为突出。山西、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、山东、四川、甘肃、青海、新疆等省区的空置房增长过快。山西、安徽和湖南的竣工面积增幅大于销售面积增幅在20%以上，另有10个地区的这种差距在10%以上。

（3）投资比例增大，投机现象显现

据统计，目前我国有6.6%的人拥有第二套住房，但实际上这个数字可能要达到15%，其中很多都是为了出租投资或待价转手。2002年5月份杭州房交会调查显示，当地购房投资（出租或转手）比例至少已达到30%，新房入住率只有50%。去年，宁波房价涨幅全国第一，杭州第三，至2002年5月份继续分别上涨10.8％，5.5％。说明需求的格局发生了明显的变化，投资甚至投机的现象愈来愈明显。

另一个不正常现象是，经过几年来的快速增长，“圈地泡沫”已经出现，其特征是圈地面积过大，并不以直接开发为目。如在去年的“圈地运动”中，一家开发商竟圈下了1.8万亩土地，这已经远远不是小区建设的概念，而更像是城镇建设。

（4）房价收入比例较高，有效需求增长有限

国际上的房价与户均年可支配收入合理比率为6-10倍。2001年全国35个大中城市大部分房价(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10，沈阳以13.7居全国最高。2001年全国平均为7.8。目前，普通消费者的现实购买力仍然不足。

有效需求不足的原因：

第一、房改政策不能完全到位。一些地区推进房分配货币化工作的力度不够，住房补贴资金迟迟不能到位，使中低收家庭买房的能力受到影响。

第二、商品房售后服务问题不少，影响购房者的消费信心。商品房售后服务的质量问题已成为每年消费者投诉的热点之一，诸如房屋面积缩水、建设质量问题、销售承诺不兑现等问题使购房者花钱买烦恼，影响到潜在购房者的消费意向。建设主管部门已经认识到问题的严重性，正联合有关部委对房地产市场进行清理整顿。

第三、居民整体收入增长势头不容乐观，两极分化严重，富裕阶层边际消费下降。

（5）房地产投资速度明显高于GDP增长速度

我国房地产投资速度远远高于GDP增长水平，近几年的的对比发展趋势更趋明显。2002年1至6月，全国房地产投资的增长速度超过了GDP增长速度的4倍，为32.9％，说明整体上存在一定的开发过热迹象。