当前我国房地产金融风险及防范对策分析

毛立平　胡　坚

内容提要：本文在我国房地产发展现状基础上，分析了以银行为主体的金融市场对房地产发展的重要推动作用。当前银行对房地产发展的支持存在于房地产开发的各个环节，而房地产发展对金融的高度依赖性带来了潜在的房地产金融风险，并且在当前的经济发展形势下风险因素更加明显。因此如何有效防范房地产金融风险已经迫切的摆在了当前政府主管部门面前。笔者认为，扩大房地产融资渠道，加强政府对房地产市场的调节效应以及配套适当的制度改革，是防范与化解房地产风险的基本出路所在。

关键词：房地产市场、政策法规、调节效应、金融风险

一、我国房地产发展与金融支持

1、我国房地产发展背景与现状

我国房地产市场的全面启动是在1998年全面取消福利分房制度以后，居民在提高自身工资水平以及购房货币补偿基础上，通过到市场上购买商品住宅，来满足居住需求。短短几年时间，由于居民的购房需求获得了全面释放，房地产市场发展供需两旺，从投资到开发，再到销售量等一系列反映房地产发展状况的指标全面飘红。由于房地产的强关联性，其发展也带动了建材等相关行业的发展，房地产行业对我国宏观经济的直接和间接贡献非常明显。

从历年我国房地产销售面积、销售额与房地产投资统计数据（如表一所示）可以看出，1995年至今我国房地产发展呈两个不同的发展发展阶段：1998年以前我国房地产投资与销售呈缓慢增长和1998年至今我国房地产投资与销售两旺的快速发展阶段。1995－1998年四年期间，受前几年政策调控影响，房地产市场步入了相对紧缩状态，房地产投资总量增长几乎没有变化，个别年头如1997年甚至出现了负增长。这一期间销售状况总量与增幅较投资变化较大，这源于居民生活的改善以及销售基数较小所致。从1998年至今是我国房地产发展的快速阶段，近5年我国房地产销售面积、销售额与房地产投资额年平均增长幅度分别为21.66%、25.18%和22.38%。尤其是在2003年，房地产各项指标几乎达到了10年来的最高水平，由房地产所带动的新一轮经济过热苗头已经出现。

2、我国房地产发展离不开金融支持

（1）我国房地产信贷状况

近几年我国房地产的迅速发展，其投资与以银行为主体的金融支持是分不开的。1998年银行对房地产贷款余额为2028.92亿元，而2003年房地产贷款余额猛增到6657.35亿元，五年时间增长为原来的3倍左右。从房地产贷款余额所占金融机构贷款余额比例来看，也从原来的2.34%增长到2003年的4.19%，尽管增幅较小，但总量增长依然非常明显（如表二所示）。

（2）个人住房贷款状况

个人住房贷款是银行贷款余额中变化最大的项目。1998年个人住房贷款余额仅为426.16亿元，占当时个人消费贷款余额比例为93.42%；到2003年时个人住房贷款已经达到11779.74亿元，为1998年的25倍左右。尽管个人贷款余额所占个人消费贷款余额比例下降到2003年74.87，但总量数据变化惊人，个人购房贷款已经成为居民购买住房的主要金融支持（如表三所示）。

二、我国房地产金融特点与风险分析

1、我国房地产金融特点

从我国房地产发展历程与融资途径来看，我国房地产金融发展时期短但起步快，融资比例高，融资渠道单一等等。

（1）发展时期短，起步快

从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按竭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房，从而短短几年时间我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。房地产金融也得到了迅速发展，对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。

（1）融资比例高

我国房地产金融的一个明显特征就是融资比例高。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%以下，部分企业甚至在20%左右，剩余部分主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。

（2）融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

其它融资渠道如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚出于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

2、我国房地产市场金融风险

对房地产金融风险主要从银行对贷款收回预期角度予以考虑，包括土地市场贷款金融风险、开发贷款金融风险和个人贷款金融风险三个方面。

（1）土地市场金融风险

土地市场金融风险主要包括了开发企业购买土地与土地储备机构所带来的金融风险。从以前的土地协议出让对目前的土地拍、挂、招等方式出让，无疑对开发商的资金实力给予了更大的考验。开发商在土地购买的过程中，在支付了部分土地出让金之后，土地购置的其余部分以及后期的开发资金是将所购土地予以抵押向银行贷款来进行后期的运作，一旦土地价格发生变化或是后期资金流存在问题，则因土地抵押所带来的风险最终转向了银行。另外，随着我国对土地逐渐实施了储备制度，土地储备机构在对土地收购的过程中，所需的大量土地收购资金依然来自银行贷款，由于土地未来出让价格的走势也存在着风险，尽管目前市场土地行情看好，但也不排除未来地价下跌的预期风险。

（2）开发风险

开发风险贯穿了整个开发过程，从土地购置到项目建设，所需资金约80%左右都直接或间接地来自商业银行信贷。而对商业银行贷款的偿还资金则依靠将房产产品销售出去，一旦市场发生变化，供过于求或其它不可确定性因素的发生，都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还，从而将风险嫁接到了银行身上。

（3）个人贷款风险

个人在住房购置过程中，房价总额的70－80%的是来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入预期。尽管我国目前宏观经济良好的发展态势，但对未来经济发展也仅仅是一种预期，因此这种良好预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，使得对住房贷款偿还出现压力，则最终的风险也将转移给银行。根据国际对个人住房贷款偿还风险出现的判定，一般是在购房后的5－8年才逐渐爆发出来，我国住房贷款的规模发展才持续3年时间，因此个人购房贷款存在的潜在金融风险也是很大的。

三、我国房地产金融风险防范分析

通过土地储备贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。因此有效缩小与防范整个房地产开发给银行所带来的金融风险，是非常重要的。依笔者看来，对我国房地产金融风险的防范应从以下角度来予以考虑。

1、实行融资渠道多元化

实行房地产融资渠道多元化，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，是化解房地产金融风险的必由之路。

在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

2、及时进行有效政策调控与监管

由于房地产发展与金融有着非常紧密的关系，房地产的发展需要大量的资金支持，从而也伴随了较高的房地产金融风险，上世纪90年代的日本、香港甚至我国海南房地产泡沫的破灭，也给银行等金融机构带来了很大的危害。因此在房地产市场发展过程中，应对各项影响房地产的指标如投资增幅、销售增幅、价格变化等进行实时监控，采用各种货币的甚至是行政的调控措施控制各个指标正常发展。目前我国房地产发展过快，经济出现了过热的苗头，政府对此极其重视并且采取了众多的调控措施，说明了政府已经意识到了有效预防潜在的金融风险的问题。应该注意的是，对房地产市场调控目标的预期应该不是大起而是可持续性的。

3、加快土地制度改革

从往年国内外发生的房地产泡沫事件来看，以土地泡沫为主，并且是土地泡沫蔓延至房产市场，最终嫁接到金融机构。因此如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素。就我国目前的土地储备制度而言，尽管在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负效应如导致建房成本上升使得房价上涨过快也对房地产市场的健康发展产生了很大影响。结合我国目前的房价走势以及居民对住房的购买力程度，降低住房建造成本、提升居民住房购买力水平、保持房地产市场的可持续发展的出路就是在条件成熟时进行土地制度改革，如实行土地年租制而不是一次性收齐土地出让金，实行的模式可采用如物业税等方式进行。

参考文献：

1、张永岳、陈伯庚主编，《新编房地产经济学》，高等教育出版社，1998年6月。

2、李德水，《当前我国的经济形势和宏观调控》，中国房地产信息网，2004年5月。

3、易宪容，《房地产金融风险到底有多大》，中国房地产信息网，2004年4月。

4、中国人民银行研究局课题组，《中国房地产发展与金融支持》，中国搜房网，2004年3月。

毛立平，男，湖南平江人。南京河海大学商学院硕士，技术经济及管理专业。研究方向：房地产开发管理。