房地产投资项目的财务风险评估与管理

摘 要：房地产开发投资是一项高风险、高回报的投资，在市场需求、项目规模、产品形态及供应主体等方面都有很大的不确定性，在其投资过程中存在较大的财务风险。因此，如何对房地产投资项目进行财务风险评估与管理是房地产投资决策过程中的一项重要内容。本文从房地产企业财务风险现状入手，分析了影响房地产投资项目财务风险的各种因素，进而提出了房地产投资项目财务风险评估与管理的具体内容和实施过程。本文旨在为房地产企业增强风险意识，更好地进行项目决策提供借鉴。

关键词：房地产投资；财务风险；评估；管理

引言

随着国民经济的不断发展，房地产行业在国民经济中的地位越来越重要，人们生活水平的提高也使得对住房的需求越来越大。然而，房地产行业属于资金密集型行业，涉及开发、销售、建设等各个环节，其资金来源和投资方式具有不确定性，因此面临着较大的财务风险。近年来，我国房地产企业面临着很多挑战，房地产企业在激烈的市场竞争中要想获得更好的发展前景，必须降低财务风险[1]。

一、我国房地产企业财务风险现状

（一）存货量偏高

目前我国的房地产公司一般都有一个比较大的库存量，导致资金占用太多，资金的变现能力不强，且回收的时间也较长，公司有可能会发生资金周转困难。

（二）资产负债率偏高

如果把整个行业的资产负债率都放在一起会发现，除了金融业稍微高一些之外，房地产公司的资产负债率达到了78.85%，并且在2013年～2015年间迅速上升，这意味着企业的财务风险可能会进一步增加，2016和2017年的增长率比较缓慢，维持在53%，2018年以后又迅速上升，直至“三道红线”的出台，整个行业负债率才开始得到控制。企业负债比率越高，企业所面对的金融风险就越大，企业出现金融危机的可能性就越大。尽管这一现象在房地产企业中很常见，但是企业的管理者必须关注企业的短期偿债能力，以保证企业长远可持续发展。

（三）快速扩张

近年来，国内的房地产公司的业务发展很快。房地产公司的快速发展，很大程度上依赖于它的融资能力，而它所筹集到的资金必须及时归还，这直接关系到公司的偿债能力和运营能力。随着房地产公司规模的不断扩大，出现流动性风险的可能性也随之增大。

二、财务风险形成的原因

（一）内在要素

房地产公司的项目运营离不开庞大的资金支持，即加杠杆，如果盲目地扩大规模，那么借款就会越来越多，这就会造成资产负债率的上升，这时，杠杆就会失效。在这种情况下，企业必须按时偿付的负债也会增多，这就加大了企业的融资风险和流动性风险，从而影响到企业的正常经营。

（二）外部因素

房地产开发企业的投资行为受到地方房地产市场的很大程度上的影响，这就要求企业对市场作出准确的判断。在开发前期，房地产开发企业都会对项目的预期收入进行估算，而实际收入往往与其存在一定的偏差。特别是在经济形势大好的时候，很多公司都争先恐后地扩张自己的规模，不断地扩建各种项目，这就造成了房地产企业的供过于求，从而产生了大量的库存，使企业的资金周转出现了严重的问题，从而使企业的财务风险大大增加，引起了严重的金融危机，有些财务管理不好的房地产企业，更是面临着倒闭的危险。

（三）资金周转率低

由于不动产本身具有很高的价值，因此在短时间内无法迅速收回资金。住房从建造到销售大多采用分期付款的形式，公司要收回的周期比较长，比如10年、20年等，这就会导致房地产开发商融资困难，资金回收变得更加困难，而且由于房地产行业的各个阶段都要投入大量的资金，因此，房地产企业的产品在很长一段时间内都会占用大量的资金，导致企业的资金周转率比较低。

（四）超额债务

对于大部分的房地产企业来说，在进行新的房地产开发过程中，他们的可用资金不能满足庞大的资金需要，所以他们不得不向银行贷款，同时也要承受很高的利息，这就为公司带来了巨大的债务压力。所以，为了减轻债务的压力，增强资本的流动性，公司需要在房地产的销售过程中，尽可能地将其卖掉，以获得更多的资金，如果这个项目出现了质量问题，很难卖出去，或者是由于后续的资金不到位，工程也就不能继续进行下去，这都会导致房地产公司很难按期偿债。

（五）存货占流动资金比例过高

目前，因三年疫情及政策影响，房地产处于低谷，买房人处于观望状态，造成很多房地产企业都没有达到预定的销售指标从而库存积压，使得其在流动资产中所占比重偏高。如果房地产行业的库存管理不好，那么公司的资金链就会变得非常脆弱，很有可能会遭受外部不可控的风险，从而影响到房地产公司的偿债能力。

（六）营运资金周转期长

因为在过去的十几年里，房地产行业的快速发展，使得房地产公司的发展周期相对比较短，并且有着很好的发展条件，但是他们对于运营资本的风险意识还不够强，也没有建立起相应的风险管理制度。房地产的整体发展周期越长，资金循环就越长。如果营运资本的周转周期太长，则会使公司的经营效益下降，从而影响公司的发展。

三、财务风险评估与管理的具体内容和实施过程

房地产投资项目财务风险评估与管理的具体内容包括：房地产项目财务风险评估，即在考虑多种因素的基础上，对影响投资项目的各种不确定性因素进行定性和定量分析，找出导致项目发生财务风险的原因，并对其进行评估和预测；房地产投资项目财务风险管理，即在房地产投资项目中，对各种可能出现的风险因素采取有效措施，对可能发生的损失或不利影响进行预测和防范；房地产投资项目财务风险监控，即对房地产投资项目实施全面控制和监督，以避免或减少财务风险损失。

房地产企业在进行具体投资决策时，应根据项目特点确定财务风险管理目标。房地产企业应根据自身实际情况选择合适的方法进行财务风险评估与管理，确定目标，制定详细可行的财务风险评估与管理方案。

在具体实施过程中要注意以下几点：

第一，确定投资决策阶段的财务风险评估与管理目标；第二，分析影响房地产投资项目发生财务风险的各种不确定性因素；第三，确定财务风险评估与管理方案；第四，建立起全面而严密的监控机制。

（一）注重系统思维

由于财务风险的种类和表现形式非常多，发生的原因和后果也各不相同，因此在进行财务风险评估与管理时必须注重系统思维，做到统筹兼顾。

第一，全面分析，重视局部利益与整体利益的统一。财务风险评估与管理不是孤立的，而是相互联系、相互影响的整体系统。只有对项目进行全面、系统的分析，才能找出财务风险发生的原因和表现形式，同时也可以找出项目财务风险发生的可能性和可承受程度。在此基础上，根据具体情况采取适当的措施来应对[2]。

第二，树立全局观念，明确管理目标。财务风险评估与管理是一个系统工程，是以实现财务风险评估与管理目标为前提的。因此，必须从全局出发，树立全局观念，明确管理目标，充分认识到财务风险评估与管理对项目整体利益的影响。

第三，加强沟通协调，建立长效机制。财务风险评估与管理是一项系统工程，是一个由多个子系统组成的复杂系统。在具体实施过程中必须建立起财务风险评估与管理长效机制。如通过建立信息沟通机制、及时反馈机制等来获取信息、分析信息、解决问题；通过建立预测预警机制、科学决策机制等来及时调整项目决策方向、改善项目决策质量等；通过建立内部控制机制、严格责任追究制度等来确保各子系统间相互协调、共同发展等。

第四，加强培训教育，提高人员素质。财务风险评估与管理是一个知识密集型工作，必须加强培训教育以提高人员素质。

（二）建立财务风险评价指标体系

第一，筹资风险评价指标体系。房地产企业融资风险是指在融资期限届满时，企业无力偿还债务，导致企业信用等级下降。所以对企业的偿债能力进行研究就变得非常重要。偿债能力包括许多指标，本文选择了其中最有代表性的四个指标，即利息保障倍数、速动比率、资产负债率及流动比率，这四个指标都是财务分析中经常使用的，能够清楚准确地反映企业的偿债能力，进而对企业的筹资风险进行一定程度的评估。

第二，投资风险评价指标体系。房地产开发企业的主要投资目标是项目与土地，这依赖于巨大的现金流量，其回报周期很长，有的甚至很难收回。一般来说，企业在进行投资时，都会将今后的发展考虑进去，如果投资决策是对的，那么就可以很好地收回资金，随着企业的不断扩大，所投入的资本也可以起到很大的作用，让公司的财务状况得到很大改善。所以，企业的投资风险和企业的获利能力和发展能力是密切相关的。

第三，流动性风险评价指标体系。一家公司能否快速成长依赖于它的资金来源，而这些资金必须在一段时期内归还。所以，企业是否能够长期生存下去，取决于其偿债能力。在对偿债能力进行研究的时候，选择了速动比率、资产负债率等一些常用的指标，用来衡量公司在融资方面存在的风险。此外，运营能力在企业的经营中也是十分重要的，一旦运营能力不合格，企业就无法正常运作，企业将会面临很大的风险。所以，把营运能力中最有代表性的两个指标作为流动性风险的评估指标，显得尤其重要。

第四，信用风险评价指标体系。信用风险是由于企业的信用等级被降低，导致其在金融市场上融资困难。企业的信贷风险和收益是紧密联系在一起的。选择三种有代表性的盈利能力指数来衡量企业的信贷风险就显得非常重要。

（三）控制资金风险

房地产公司的运营离不开资本的支撑。所以，如何有效地控制资本风险，对其进行有效的防范和控制是非常重要的。在融资过程中，要注意对资本结构进行合理规划，避免过分依靠银行借款，采用多种融资渠道来降低融资风险。在此基础上，应强化对工程建设资金的管理与监督，保证资金的合理使用。

（四）优化资产结构

房地产企业要适应市场的需要，顺应市场的变化，调整资产的构成，逐步减少固定资产的比重。通过对房地产、旅游、休闲产业、物流产业等新兴行业的发展，拓宽自己的收入渠道，使风险得以分散，提高公司的利润率，在新兴的行业中拓宽自己的收入来源，使自己的风险得以多样化，从而提高公司的利润和抵御风险的能力。

（五）信息共享

财务风险评估与管理的信息共享是指财务风险评估与管理部门及其他部门之间相互联系，信息共享，及时发现财务风险并采取有效措施加以控制。房地产企业在进行项目投资决策时，需要确定项目的投资目标、项目的开发规模、资金的筹集方式以及建设和销售方案，这些都是通过财务风险评估与管理来完成的。因此，企业在进行房地产投资项目时，应该充分利用财务风险评估与管理信息共享平台，这有利于企业与外部各方面之间的信息沟通。

第一，财务风险评估与管理部门应当将企业内部各种与房地产投资项目有关的财务数据、资料等及时准确地传递给其他部门。房地产企业的财务风险评估与管理部门通过对各种数据资料和信息的收集、整理和分析，及时了解企业内部各方面对项目投资的态度及对投资风险的看法，为企业内部决策提供参考依据。

第二，企业应充分利用财务风险评估与管理信息平台上所收集到的各种信息进行综合分析。房地产企业应该充分利用自身信息技术优势，根据财务风险评估与管理方案，对项目可能发生的各种财务风险因素进行预测和评估。在分析了影响项目发生财务风险的各种不确定性因素后，房地产企业可以选择适合自身特点和发展战略目标的财务风险管理方法进行风险控制。在具体实施过程中，房地产企业应根据自己实际情况选择合适的方法进行风险控制，以达到预期目的。

第三，其他部门应积极参与到财务风险评估与管理工作中来。房地产企业各个部门应充分发挥自己在项目投资决策阶段、开发阶段和销售阶段所起到的作用，共同研究项目投资方案、设计和施工方案，共同提出降低项目发生财务风险的建议，同时对可能产生影响项目发展的各种不利因素进行分析和预测。

第四，房地产企业还应注重加强与金融机构、银行、税务等部门之间的合作。在房地产企业进行房地产投资项目时，金融机构是一个十分重要的融资渠道。房地产企业应该主动联系金融机构，了解其贷款条件、利率、还款期限等方面信息，以便根据自身实际情况选择合适的贷款方式和条件。

参考文献：

[1]窦荣泰.企业工商管理中的财务风险评估和资本结构优化[J].中国集体经济，2024（04）：69-72.

[2]李占杰.YC房地产公司财务风险分析及对策研究[D].北京：北京化工大学，2022.