经济新常态下房地产企业融资模式探讨

一、前言

房地产行业作为国民经济支柱产业，对推动我国经济的稳步增长发挥了重要作用。然而，当前我国房地产企业在融资环节上面临着不少挑战，诸如融资难、渠道狭窄等问题日益凸显，制约了企业的进一步发展。本文深入剖析了房地产企业在经济新常态下的融资困境，并探索了包括上市融资、私募股权基金、以房养老融资、信托及房地产基金等在内的多元化融资模式。通过对这些融资模式的详细分析，为房地产企业指明破解融资难题的路径，同时就促进行业健康发展提出切实可行的建议。本文还着重讨论了各种融资模式潜在的风险以及相应的风险防控策略，以期为房地产企业在复杂多变的经济环境中稳健前行提供有力的理论支撑和实践指引。

二、经济新常态及房地产企业融资概述

经济新常态是指我国经济从高速增长转向中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动的新阶段。在经济新常态下，经济发展更注重质量和效益，而非单纯的数量增长，这种转变对各行各业都产生了深远影响。房地产企业作为国民经济的重要组成部分，其融资环境和融资方式也发生了显著变化。房地产企业融资，简单来说，就是房地产企业为了获取足够的资金来支持其项目开发、运营等经济活动，通过各种渠道和方式进行资金筹措的行为。在经济新常态下，房地产企业的融资需求更加迫切，但同时也面临着更多的挑战和限制。

经济新常态对房地产企业融资的影响主要体现在以下几个方面：一是融资环境变化。随着宏观经济政策的调整和市场监管的加强，房地产企业的融资渠道和方式受到了更多限制，传统的银行贷款、信托等融资方式难以满足企业的资金需求。二是融资成本上升。在经济新常态下，市场资金更加趋紧，投资者对风险的认识更加深入，导致房地产企业的融资成本不断上升。三是融资结构优化需求明显。为了适应经济新常态的发展需求，房地产企业需要不断优化融资结构，降低融资成本，提高资金使用效率。

三、经济新常态下房地产企业融资存在的风险

（一）融资结构不合理

在经济新常态下，房地产企业融资存在的风险之一便是融资结构不合理，主要源于房地产企业独特的经营特性和外部环境的多变性。房地产企业开发的项目往往需要巨额的前期投资，并且项目的建设周期相对较长，使得企业对资金的需求量大且持续时间长，为了满足这种需求，企业不得不寻求多种融资渠道。然而，随着宏观经济政策、市场环境以及企业自身经营状况的变化，房地产企业的融资结构也在不断发生调整。一些规模较大的房地产企业可能更倾向于通过银行贷款、信托基金等方式筹集资金，银行贷款虽然稳定，但利率的浮动可能带来额外的融资成本，信托基金则可能因市场的不稳定而增加投资风险。此外，随着金融市场的发展，私募股权投资基金也成为房地产企业融资的一种重要方式，然而，这种融资方式通常要求较高的投资回报，可能增加企业的财务压力。当房地产企业的融资结构过于依赖某一特定渠道或方式时，便可能形成结构性风险。例如，过度依赖银行贷款可能导致企业在利率上升时面临巨大的偿债压力，而过度依赖高风险的融资渠道，如私募股权基金，则可能使企业在市场波动时陷入困境。因此，房地产企业必须谨慎地选择和平衡各种融资渠道，以构建一个合理、稳健的融资结构，否则，不合理的融资结构不仅可能增加企业的融资成本，还可能降低企业的资金利用效率，甚至引发资金链断裂等严重风险。为了避免这些风险，房地产企业需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略，确保融资结构的合理性和灵活性。

（二）融资成本相对过高

在经济新常态下，房地产企业面临着融资成本相对过高的风险，由多方面因素共同作用形成。第一，近年来，随着房地产宏观调控政策的持续收紧，行业融资环境日趋严峻，特别是“三道红线”等政策的实施，对房地产企业的融资能力提出了更高要求，无疑增加了企业的融资难度和成本。第二，由于商业银行对房地产行业的贷款政策趋紧，不仅贷款条件更为严格，而且行业信贷额度也受到进一步压缩，意味着房地产企业想要获得银行贷款，不仅需要满足更高的门槛，而且可能面临更高的利率，从而导致融资成本上升。第三，房地产市场整体资金流动性较差也是推高融资成本的一个重要原因。在资金流动性不足的情况下，投资者和金融机构往往会要求更高的回报以补偿潜在的风险，自然会增加房地产企业的融资成本，随着市场不确定性增加，房地产企业的信用风险也随之上升。第四，市场竞争加剧以及投资者对房地产行业未来走势的担忧，也导致了融资成本的上涨。在激烈的市场竞争中，为了吸引资金，房地产企业可能需要提供更高的回报率，而投资者对房地产行业未来风险的担忧，会使他们在提供资金时要求更高的风险溢价，从而推高融资成本。

（三）融资风险控制不力

融资风险控制不力是房地产企业在经济新常态下面临的重要问题，主要体现在企业对融资风险认识不足以及缺乏有效的风险控制机制上。由于缺乏对融资风险的全面认识和深刻理解，一些房地产企业在融资过程中往往只关注短期的资金需求，而忽视了长远的财务风险。这种短视行为可能导致房地产企业为了迅速获得资金，而盲目接受高成本的融资方式，甚至不惜以牺牲企业未来的财务健康为代价。这种不计成本的融资方式，虽然在短期内可能解决了房地产企业的资金困境，但长期来看，却可能给企业带来巨大的财务风险。此外，一些房地产企业还缺乏完善的风险控制机制，无法在融资过程中对风险进行有效的识别、评估和控制，可能导致企业在面临市场波动或政策变化时，无法及时调整融资策略，从而陷入更深的财务困境。

（四）资产负债风险

在房地产项目开发过程中，由于其固有的周期长、资金需求大等特性，房地产企业往往需要通过外部融资来满足项目的持续推进。然而，随着外部融资比例的不断攀升，房地产企业的资产负债率也随之提高，进而带来资产负债风险。近年来，我国房地产上市公司的负债率持续上升，数据显示，从2016年至2020年，房地产上市公司的负债率从78.30%逐年增长至80.70%，这一趋势反映出房地产企业对外部资金的依赖程度在不断加深，高资产负债率意味着企业承担了较大的财务风险，因为高额的负债可能导致企业在未来面临无法偿还本金和利息的困境。特别是在当前市场环境下，房地产企业的资金回笼速度放缓，企业的还款压力日益加剧，一旦市场出现波动或销售不佳，房地产企业很可能因资金链紧张而陷入财务危机，高负债不仅增加了企业的财务成本，还可能影响企业的信誉和未来的融资能力。此外，高资产负债率还可能引发其他问题，例如，可能限制房地产企业在面临市场变化时的灵活性和应对能力，当企业需要调整战略或投资新项目时，高负债可能会成为制约因素。高负债也可能导致房地产企业在经营决策中过于保守，以避免进一步加剧财务风险。因此，资产负债风险是房地产企业在经济新常态下必须高度重视的问题，企业需要合理规划融资结构，降低资产负债率，以增强自身的财务稳健性，提升抵御风险能力。通过优化资金运作、提高资金使用效率、拓展多元化融资渠道等方式，房地产企业可以有效降低资产负债风险，保障企业的持续健康发展。

四、经济新常态下房地产企业融资模式分析

（一）自有资金融资模式

自有资金融资模式是房地产企业融资策略中的重要一环，主要是指企业通过内部积累、股东出资或其他非债务性资金来源进行融资。在经济新常态下，房地产企业面临着利润率下滑和资金压力增大的挑战，因此，自有资金的充裕程度直接关系企业的抗风险能力和经营稳定性。自有资金融资的优点在于其低成本和灵活性，由于资金来源于企业内部或股东，因此无需支付额外的利息或费用，从而降低了房地产企业的融资成本。此外，自有资金融资不受外部金融市场的波动影响，房地产企业可以根据自身经营状况和市场需求灵活调配资金。此外，这种融资方式还有助于提高房地产企业的信誉和借贷能力，为未来的外部融资创造更好的条件[1]。然而，自有资金融资也存在一定的局限性，首先，自有资金的数量有限，可能无法满足房地产企业大规模扩张或长期投资的需求，特别是在经济新常态下，房地产企业的利润空间被压缩，自有资金的积累速度可能放缓，难以持续支撑企业发展，其次，过度依赖自有资金融资可能导致房地产企业的资金结构过于单一，缺乏多元化融资渠道的支持，从而增加经营风险。在选择自有资金融资模式时，房地产企业需要综合考虑自身的经营状况、市场环境以及股东的资金状况，当企业经营状况良好、有足够的内部积累时，或者股东拥有大量闲置资金，并且愿意将其投入企业以支持其发展，自有资金融资是一个理想的选择。

（二）银行贷款融资模式

银行贷款融资模式是房地产企业常用的融资方式之一，指的是房地产企业通过向银行申请贷款，以获取必要的运营或发展资金。在房地产领域，这种融资方式通常包括开发贷款、法人按揭贷款以及股权并购贷款等形式。银行贷款融资的显著优点是其融资额度较大，能够满足房地产企业大规模项目的资金需求，同时，由于银行体系相对成熟稳定，贷款流程规范，因此房地产企业在融资过程中能够获得相对稳定的资金来源。当房地产企业提供相应的抵押物时，银行通常会按照既定流程为企业审批并发放贷款，为企业提供了相对便捷的融资渠道。然而，银行贷款融资也存在一定的缺点和限制，银行贷款通常伴随着一系列严格的审批流程，可能会增加房地产企业的时间成本和行政成本，而且银行贷款的利率和还款期限通常由银行设定，房地产企业在这方面的议价能力有限。此外，银行贷款的资金使用也受到一定的监管和限制，房地产企业需要按照贷款合同的规定使用资金，否则可能面临违约风险。在选择银行贷款融资模式时，房地产企业需要综合考虑多个因素，企业需要评估自身的财务状况和偿债能力，以确保能够按时偿还贷款本息，并需要了解并比较不同银行提供的贷款产品，以选择最适合自身需求的融资方案[2]。

（三）兜底包销融资模式

兜底包销融资模式是房地产行业中的一种独特融资方式，在这种模式下，开发商会与兜底包销商达成协议，由兜底包销商承诺在一定时间内销售一定数量的房产，并在约定的时间支付剩余价款，通过这种方式，开发商能够提前获得一部分资金，以缓解资金压力，推进项目开发。兜底包销融资模式的显著特点在于其灵活性，它不需要开发商提供抵押物或稀释股权，从而保留了房地产企业的资产和所有权结构。此外，兜底包销商通常具备较强的销售和市场推广能力，有助于开发商更快地销售房产，回笼资金，这种融资方式特别适用于那些难以通过传统融资渠道如银行贷款获得资金的情况。然而，兜底包销融资模式也存在一定的成本，开发商需要支付给兜底包销商较高的佣金，会增加房地产企业的财务支出，因此，在选择这种融资方式时，开发商需要确保资金获取的迫切性和成本之间的平衡。在适用范围方面，兜底包销融资模式特别适用于房地产企业面临资金紧张，且难以通过银行贷款等传统方式获得资金的情况，也可以适用于那些市场接受度较低、难以直接销售的产品，如楼层不佳的房产、车位和储藏室等。通过与兜底包销商合作，开发商可以利用其专业的市场推广能力，将这些不易销售的产品转化为现金流。

（四）多元化融资模式

多元化融资模式，是指房地产企业通过综合运用多种融资渠道和工具来满足其资金需求的方式。在这种模式下，房地产企业可以根据自身的实际情况和融资需求，灵活地选择适合的融资路径，包括但不限于银行贷款、股权融资、债券发行、房地产信托、私募基金等方式。多元化融资模式的显著优势在于其广泛的适用性和高度的灵活性，房地产企业可以根据自身的资金需求和市场环境，量身定制融资方案，从而实现资金的高效筹集和优化配置。此外，多元化融资还有助于分散融资风险，提高房地产企业的财务稳健性[3]。然而，多元化融资模式也存在一定的挑战，由于其涉及多种融资方式和工具，操作起来相对复杂，需要房地产企业具备较高的财务管理能力和专业知识。多元化融资对时效性的要求较高，房地产企业需要密切关注市场动态，及时调整融资策略。合规问题也是多元化融资中不可忽视的一环，房地产企业必须确保所有融资活动均符合相关法律法规的要求。

五、经济新常态下房地产企业融资风险防控策略

（一）完善融资风险管理结构

完善融资风险管理结构是房地产企业有效应对经济新常态下融资风险的重要举措，为实现这一目标，企业应着重从以下几个方面入手：第一，建立全面的风险评估体系，涵盖财务状况综合分析、市场动态监测以及政策环境变化等多个方面。通过深入分析资产负债表、利润表和现金流量表等财务数据，房地产企业可以及时发现潜在的财务风险，密切关注市场动态和政策变化，以便及时调整融资策略，降低外部风险对企业的影响。第二，制定细致的融资风险管理计划，包括风险识别、评估、监控和应对措施等环节。针对不同类型的融资风险，房地产企业应制定相应的防范策略，如设立风险准备金、优化债务结构、加强与金融机构的沟通合作等。第三，加强内部风险监管机制的建设。房地产企业应构建完善的内部监督机制，通过定期检查和审计，确保企业整体运营的合规性和稳健性，有助于及时发现并纠正潜在的管理漏洞和风险隐患，为防范融资风险创造有利条件。第四，丰富融资渠道和探索全新融资方式也是完善融资风险管理结构的重要方面。除了传统的银行贷款，房地产企业还可以考虑通过发行债券、信托融资、股权融资等多种方式筹集资金，这些新型融资方式不仅有助于降低融资成本，还能提高企业的资金运用效率，特别是信托融资和资产证券化的方式，能够为企业提供更加灵活和多元化的资金来源，同时也有助于优化企业的资产结构。

（二）加强融资成本控制

在经济新常态下，房地产企业需更加注重融资成本控制。房地产企业应建立全面的成本核算体系，精确计算不同融资方式的成本，包括利率、手续费、时间成本等，通过对比分析，选择成本最优的融资方案，并优化债务结构，合理配置长短期债务，以降低利息支出和财务风险。此外，房地产企业应积极利用政策优惠和税收减免，进一步降低融资成本。房地产企业还应加强与金融机构的合作与谈判，争取更有利的融资条件和利率。

（三）加大融资风险控制力度

为了有效控制融资风险，房地产企业需要采取一系列措施，包括建立风险预警机制，通过定期评估融资项目的风险状况，及时发现并应对潜在风险，同时，制定应急预案，明确在风险事件发生时的应对措施和责任人，确保风险得到迅速有效处理。此外，房地产企业要加强内部审计和监督，确保融资活动的合规性和安全性。此外，房地产企业还可与外部专业机构合作，借助其专业知识和经验，共同应对和化解融资风险。通过这些措施的实施，房地产企业可以有效提高融资风险的控制力度，保障企业的稳健发展。

六、结语

在经济新常态下，房地产企业融资面临着诸多挑战与机遇，通过深入分析各种融资模式及其潜在风险，并采取相应的风险防控策略，房地产企业能够优化融资结构，降低融资成本，提高资金使用效率，从而稳健应对市场变化，推动企业的持续健康发展。

引用

[1]郭娇.经济新常态下房地产企业融资风险及防控策略分析 [J].金融文坛，2024（02）：42-44.

[2]杜盛男.经济新常态下房地产企业融资模式探讨[J].合作经济与科技，2023（10）：50-51.

[3]谭夏夏.经济新常态下房地产企业融资渠道研究[J].财经界，

2018（12）：32-33.

作者单位：北京市工程咨询有限公司

■ 责任编辑：韩 柏 张娟娟