结合城市更新实践浅谈构建亲清统一的新型政商关系

一、背景介绍

在上海市全面规划蓝图与城市更新工作系统性框架下，华鑫置业深入细致地梳理了现有存量项目资源，决定对武夷路、宜山路、杨思等存量项目进行升级改造。城市更新项目不仅是对建筑的翻新与重构，也是对项目社会功能的完善与强化、有助于区域内经济结构的优化升级，其意义也超越了项目本身物理空间和市场价值的拓展增加，更深刻地影响到周边社区的整体风貌与经济结构，对整个区域是多维度、深层次的综合性提升。城市更新项目实施过程中需要建设企业与属地政府目标一致、共同谋划、深度合作，协同治理，以实现各方利益与需求的平衡和区域内社会资源的合理调配，也为探索与构建一种既亲又清、统一和谐的新型政商关系提供了灵感源泉与实践路径。

二、存在困难

（一）项目的复杂性。影响因素多：除企业自身物业外，城市更新项目往往还涉及其他单位、个体、产权人等，如周边居民、市政设施、商业、交通道路等因素，增加了项目推进的难度；工程周期长：因增加了拆旧、加固、重建或改造环节，工程周期往往较长，且涉及多个环节，容易出现脱节或延误；设计难度高：城市更新除了建筑和基础设施的更新，还涉及城市规划、产业布局、社会结构等多个方面的系统重塑，需要综合考虑多方面的因素。

（二）政策与制度约束。土地政策限制：城市更新项目在土地用途、容积率等方面受到严格的政策限制，需要遵守相关法律法规和规划要求；审批程序烦琐：由于城市更新项目涉及多个政府部门和利益主体，审批程序往往较为烦琐，需要耗费大量时间和精力；投资与收益不确定性：城市更新项目比普通项目增加了拆迁费用、基础设施建设、公共设施配套等费用。加上原有建筑物的实际状况、周边外在因素影响等突发情况的时间费用成本，造成未来收益存在不确定性，增加了项目的经济风险。

（三）社会影响与各方协调。城市更新项目涉及多个利益主体，如政府、企业、居民等，各方利益诉求不同，协调难度大；部分项目的原有建筑属于历史文化建筑，需要增加文保审批和建设成本；还有对项目自身历史及社区周边环境的深度挖掘与融入，实现建筑与人文、经济的融合。

三、具体做法

以华鑫置业新象限·武夷项目为例，项目位于武夷路155号，原为上海第四电表厂，地处愚园路历史文化风貌区的交通要道，毗邻比利时领事馆。改造前整个项目存在立面凌乱、空间闭塞、配套不足、产业低端等现象。为了解决低端业态清退、历史遗留诉讼执行、租借用房收回、原有业态安置、相邻单位协调、施工方案论证等一系列复杂问题，项目组与属地长宁区府办、虹桥办、街道、公安局、规划、建管、市政、市容绿化、商务委、教育局、政法委及法院等十多个部门委办进行了多次沟通协调，最终在政企双方的共同努力下，圆满解决了以上难题，实现了项目的华丽转型。

（一）以退为进获支持。为解决紧邻项目的武夷路153弄人、机、非混合通行的问题，项目通过优化设计，主动退界，将弄堂“拓宽”2米，为街区腾出了一条人行通道。还主动与属地政府对接，整合项目周边居民需求，对项目周边弄堂道路进行了统一的优化和升级，不仅提升了行人的安全度，也为街区增添了活力。新象限·武夷项目不设围墙，以退为进，在更新改造过程中勇于创新塑造品质，配套升级满足新需求，获得了政府和公众支持与高度认可，展现了国企在城市更新中的担当，平衡了经济效益和社会效益。

（二）党建引领搭平台。新象限·武夷项目成立了项目临时党支部，通过党组织的桥梁作用，加强了与政府部门的联系，以“党建联建”的方式，有效地解决了政商关系中沟通不足的问题。一方面通过定期的党建联席会议，项目团队与政府部门共同讨论项目进展，共享信息，确保了信息的及时更新和传递；另一方面通过党建联建平台，与属地政府、社区居民建立长期的多方参与的沟通机制，保证项目顺利推进，利益相关方诉求得到及时、有效、准确的反映。党建联建在新象限·武夷项目的建设阶段发挥了重要作用，不仅促进了政府与企业之间的沟通，还加强了与社区居民的互动，确保了项目的顺利进行。

（三）筑巢引凤促升级。新象限·武夷项目改造升级完毕后，对产业定位同步进行了调整，引入了人工智能及工业互联网相关产业的企业，力争打造核心市区的研发及展示交流平台，成为“上海硅巷”的重要组成部分，强力支撑区域内以人工智能为导向的新兴科技产业转型升级。

四、项目建设成果

根据上海仪电的战略部署，华鑫置业以国企的责任担当和共建、共享、共赢的理念，“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”，完成了一次老旧工业厂房物业向高科技产业园转型的城市更新实践。政商之间的有效合作不仅提升了项目的自身品质与市场价值，也为武夷路社区乃至整个长宁区的形象提升和经济结构优化作出贡献。为实现政企间的联动创新，协同治理提供了一个样本，探索推动了亲清统一的新型政商关系的构建，促进城市治理向更高质量、更高水平的发展。

五、对构建亲清统一的新型政商关系的思考

（一）加强政策引导和服务。政府需要进一步加强在城市更新过程中的政策引导，支持企业破解城市更新中遇到的堵点难点问题，加强政策设计和供给，不断完善“政策工具箱”。首先，制定出科学、合理且前瞻性的政策措施，以确保城市更新的方向与目标符合社会经济发展的长远规划。其次，保障各项引导和支持措施能够精准落地。提供必要的财政补贴、税收优惠、专项补贴等激励手段，吸引更多企业参与到城市更新项目中来，激发市场活力。第三，注重政策的灵活性与适应性，根据各城市更新项目的实际情况和需求，适时调整优化政策内容，搭建信息共享平台，加强政府、企业、社区之间的沟通协作，形成合力，共同推动城市更新项目的顺利实施。同时，进一步优化政务服务流程，整合简化审批手续、推行并联审批，提高审批效率，缩短项目时间周期，推动项目高效落地。运用信息化手段建立一站式在线服务平台，提升行政效能，实现政务服务事项的在线申报、进度查询、结果反馈等功能，提升办事效率与便捷度。

（二）建立有效的沟通机制。应进一步加强政府与企业之间的沟通，一方面政府发挥主管部门协调优势，对城市更新中现有标准和老建筑之间的适配性关系、现有规划和现状条件的相容性关系等进行平衡，推动各部门同向发力，及时解决企业在城市更新项目中遇到的问题和困难；另一方面企业要积极搭建协调沟通的平台，通过党建联建等方式，实现信息的及时沟通和项目的高效推进。通过建立有效的沟通机制，政企双方在相互尊重、平等互利的基础上开展合作，构建更加亲密友好、清廉自律的政商关系。

（三）推动创新和发展。高能级的城市更新，是城市发展进程中的一场深刻变革，其核心在于“高质量”“高品质”与“可持续”地协同发展。这不仅要求物理空间上的重塑，更需要在功能布局、产业结构、生态环境等多个维度实现全面提升，以适应新时代城市发展的需求。随着“开发模式”向“运营模式”的转变，作为城市的建设者与管理者更应深入剖析城市更新发展的内在逻辑，在资源配置上做到精打细算，既要算好总量账，确保资源的合理分配与利用；也要算好结构账，优化资源配置结构，提升资源使用效率；更要算好模式账，探索并实践符合城市发展实际的新模式，加大对城市更新项目的专业支撑。创新是推动城市转型升级的核心动力，进一步加大对新技术、新业态、新模式的培育力度。通过政府、企业、社会等多方面的协同努力，为新模式的发展创造良好的社会环境，抓好市场主体的引导培育，激发整个城市的创新活力。

（四）兼顾经济效益与社会效益。城市更新实践中的亲清统一的新型政商关系，不仅强调了政府与企业之间的紧密合作，更要求政企目标一致，实现空间资源的优化配置与高效利用。政府通过制定科学合理的规划政策，充分考虑社区建设、文化传承、环境保护等多方面的因素，提供必要的公共服务和支持，如基础设施建设、资金扶持、政策引导等，为企业参与城市更新创造了良好的环境与条件。企业则凭借自身的资金、技术、管理等优势，积极参与城市更新项目的投资、建设和运营等，兼顾经济效益的同时兼顾社会效益，实现多方共赢，为区域经济发展注入了新的活力。

城市更新的推进，离不开政府、企业与社会三方的紧密合作与良性互动。亲清新型政商关系的构建激励引导了更多社会资本和企业投身于城市更新的浪潮之中。政府与企业之间基于法治、诚信、共赢原则的互动与合作推动城市更新事业取得了更加显著的成效，也为城市发展注入更加强劲的动力。