海南省安居型商品住房税收政策研究与探讨

摘要：随着大量安居型商品房竣工开始销售，其销售期及建设期相关的相关税收政策也亟待明确。但截至2024年4月，并无与安居型商品住房对应适用的税收政策公示，因此也势必造成实务操作中存在模糊点及争议项，而税收政策的不明确也会对企业经营造成诸多困难。本文结合现行政策，探讨海南省安居型商品住房适用的税收政策，从安居房是否适用财税〔2008〕24号文城镇土地使用税相关减免政策，安居房是否可以不预缴土地增值税，安居房项目企业所得税是否可按15%税率缴纳等方面指出政策需明确的要点，并提出相关建议，希望能帮助促进安居型商品房规范发展。

关键词：安居型商品房；城镇土地使用税；土地增值税

DOI：10.12433/zgkjtz.20242220

一、海南省安居型商品住房现状

2020年5月6日， 海南省人民政府办公厅发布了《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》（琼府办〔2020〕21号）（以下简称《指导意见》），提出为建立健全住房市场体系和住房保障体系，妥善解决好本地居民住房问题，提升本地居民获得感、幸福感，根据我省关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的有关要求，决定在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎族自治县开展安居型商品住房建设试点工作的要求。

自2020年政策发布以来，全省已开工建设安居房6万余套，2022年内计划竣工的项目29个，共22554套，2023全年海南共公告挂牌22宗、约1482.55亩安居房用地，2023年海南最终挂牌成交14宗、约800亩安居房建设用地，可规划计容建面约126.67万方，以套均100平方米计算，大概可建设12667套安居房。2023年海南挂牌成交的14宗安居房用地，分布于8个城市，全部都是滨海城市带城市，中部地区6座城市都没有挂牌成交的安居房建设用地。其中，三亚市、万宁市各成交3宗安居房用地，东方市、陵水县各成交2宗安居房用地，临高、乐东、儋州、澄迈等城市各成交1宗安居房用地。从挂牌成交土地面积来看，有4座城市成交的安居房建设用地超过了100亩。成交规模较大的是万宁市，成交安居房用地面积约183.31亩。三亚市2023年挂牌成交的安居房建设用地约179.6亩，东方市成交安居房建设用地约107.11亩，陵水县成交安居房建设用地规模约103.92亩。从挂牌成交土地金额来看，成交总价最高的自然是三亚市，2023年三亚挂牌成交安居房建设用地总金额超过16亿元，约合893万元/亩。其次是万宁市，挂牌成交安居房建设用地总金额39180万元，约合214万元/亩；陵水挂牌成交安居房建设用地20259万元，约合195万元/亩。2023年海南挂牌成交的14宗安居房用地，由11家企业竞得，其中不乏世界500强企业、央企、地方国企，以及较有实力的开发企业。比如，世界500强企业保利发展拿下了三亚2宗、约130亩安居房建设用地，是2023年竞得安居房用地规模最大的企业，这也体现了保利的央企担当。世界500强企业、央企中国交建旗下中房集团，斥资37130万元竞得三亚中心城区西南大学三亚中学的东侧区域约49.56亩安居房建设用地。地方国企儋州城投、万宁城投也都分别竞得当地安居房建设用地，前者竞得那大镇约58.54亩用地、后者竞得万宁火车站对面约54.76亩用地。安居房是海南房地产市场的“新蓝海”，所以对建设用地的竞夺也是比较激烈的，多个地块叫价数十轮、几百轮，甚至需要经过摇号才得出结果。东方市八所镇三甲医院南侧约59.85亩安居房用地（东出让2022-32号），吸引2家企业角逐，经过39轮叫价达封顶价后，最终只能通过摇号确定。万宁市火车站对面约65.42亩安居房建设用地（万让2023-9号），两家企业通过长达349次叫价才结束，是2023年海南土拍叫价次数最高的一宗地。安居房项目主要以远低于市场价格而获得当地居民、人才的青睐，2023年海南挂牌成交的14宗安居房用地，都给出了安居房销售指导价格。

销售价格方面，三亚市的安居房销售价格，向来受到购房者的认可，因为定价确实很低，2023年三亚挂牌成交的3宗安居房建设用地，建成后安居房均价为1.34万元～1.41万元/平方米，仅相当于三亚市场化商品住宅销售价格的50%。万宁挂牌成交的3宗安居房用地，项目建成后的均价都是10000元/平方米，这也是万宁安居房的“常态价格”，目前万宁所有安居房都是这个价格。澄迈县27010-202330号地块安居房销售均价是8000元/平方米，陵水椰林镇2023-04号、2023-05号地块安居房销售均价是7800元/平方米。因为澄迈、陵水当地市场化商品住房销售价格整体较高，所以上述安居房宗地项目建成后的安居房销售指导均价，还算是比较有吸引力的。整体来说，2023年海南安居房建设用地供应规模较可观，有多个安居房项目开发经验且获购房者普遍认可的保利发展、中国交建等公司继续竞得安居房用地，毫无疑问，开发建设项目建成后，又将是市场上的热点。由此预计，2024年海口、文昌、三亚、儋州、万宁等多座主流城市依然会供应多宗安居房用地。

早在2015年，我国就在印花税等7个税种方面进行住房保障的税收减免措施，极大调节了住房保障的供需水平。建设保障性住房旨在通过实物性住房补贴满足低收入群体的基本住房需求，税收在其中发挥着关键的收入再分配功能。针对特定业务和领域，联合行业主管部门，对税收领域尚未明确的事项形成配套的税收政策，已成为税收规范性文件发布的特点和趋势。随着大量安居型商品房竣工开始销售，其销售期及建设期相关的相关税收政策也亟待明确。但截至2024年4月，并无与安居型商品住房对应适用的税收政策进行公示，由此也势必造成实务操作中的模糊点及争议项，而税收政策的不明确也会对企业经营造成了诸多困难，包括长期规划受阻、经营成本提高、投资决策受限、税收筹划困难和竞争力下降等。为了解决这些问题，政府应提高税收政策的稳定性和透明度，为企业提供明确的税收预期和规划依据。同时，企业也应加强自身的财务管理和税务规划能力，以应对税收政策的不确定性和变动性。

二、安居型商品房税收优惠政策模糊之处

根据《指导意见》的规定：“安居型商品房指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。”因此，安居型商品房具有价格受限，购买资格受限及具有政策保障性质等特点。

结合现有税收政策情况，安居型商品住房可能享受的税收优惠政策不明确之处主要有以下三种情况：

城镇土地使用税方面——安居房是否适用财税〔2008〕24号文相关减免政策？

土地增值税方面——安居房是否可以不预缴土地增值税？

企业所得税方面——我司开发的安居房项目企业所得税是否可按15%税率缴纳？

以下逐一进行分析说明。

（一）城镇土地使用税

城镇土地使用税方面，安居房不适用财税〔2008〕24号文规定的城镇土地使用税相关减免政策，具体说明如下：

《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号 ）规定，对经济适用住房建设用地等，免征城镇土地使用税。

1.结合现有政策材料，《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）是为促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展而制定的。此文适用范围仅为廉租住房、经济适用住房。

2.根据住建部、发改委、监察部、财政部、人民银行、国家税务总局联合下发的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房是指由当地政府有关单位提供优惠，限定面积价格，按照合理标准建设，面向低收入者供应的保障性住房。

3.根据三亚市人民政府印发的《三亚市安居型商品住房建设试点工作方案》（三府办〔2020〕148号）（以下简称《工作方案》）规定，安居型商品住房是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

4.虽然安居房和经济适用房均属于保障性住房，但二者还是有本质区别。经济适用房是政策性住房，而安居房属于限定转让条件的商品住房。同时根据财税〔2008〕24号文的相关政策看，该文的适用范围并未泛指保障性住房，而是仅特指廉租住房、经济适用住房。

综上所述，可以认为安居房不适用财税〔2008〕24号文相关减免政策，即安居房不适用财税〔2008〕24号文规定的城镇土地使用税相关减免政策，仍需要按照现有的城镇土地使用税政策缴纳相关税费。考虑安居型商品房保障性住房的属性，为支持民生工程的建设，鼓励社会单位更好地参与解决本地居民住房问题，提升本地居民获得感、幸福感，相关部门应当考虑在政策层面对安居房属性进行明确，将安居房纳入经济适用住房范畴，从而降低安居型住房开发企业税费负担，鼓励开发企业为本地居民开发出更好的商品房。

（二）土地增值税

土地增值税方面，安居房应当可以不预缴土地增值税，具体说明如下：

1.《海南省地方税务局关于废止和修订税收规范性文件的公告海南省地方税务局关于废止和修订税收规范性文件的公告》第三条第二款的规定：对房地产开发项目中的保障性住房（包含限价商品房），暂不预征土地增值税。公告下发前纳税人已预征的税款不再退还，未预征的税款不再追征，待房地产项目进行土地增值税清算后，多退少补。

2.《工作方案》规定，安居型商品住房属于具有政策保障性质的商品住房。

3.《海南省人民政府关于印发《 海南省保障性住房管理暂行办法》的通知》（琼府〔2010〕66号）第一章第二条第二款的规定，本办法所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

综上所述，可以认为开发的安居房项目符合《海南省地方税务局关于废止和修订税收规范性文件的公告海南省地方税务局关于废止和修订税收规范性文件的公告》（海南省地方税务局公告2015年第5号）中对房地产开发项目中的保障性住房（包含限价商品房）的定义，暂不预征土地增值税，待土地增值税清算时，再对土地增值税进行清缴。土地增值税为房地产开发企业主要税种且地方性差异较大，比如，安居型住房符合不预缴土地增值税的大原则，有关部门应当尽量减少政策的不确定性，尽快以文件明确安居型住房项目是否需预缴土地增值税，避免因政策不确定性增加安居型住房开发企业的沟通成本及运营成本，最终使成本传导至最终消费者，最终影响本地居民获得感、幸福感。

（三）企业所得税

企业所得税方面，安居型商品住房应当可以按照15%的企业所得税税率缴纳，具体分析如下：

1.是否能够享受15%企业所得税优惠税率，需结合公司是否符合《财政部税务总局关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2020〕31号）（以下简称《通知》）规定的相关要求进行确定，如符合则可减按15%的税率缴纳企业所得税。

2.根据《通知》的规定对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。本条所称鼓励类产业企业，是指以海南自由贸易港鼓励类产业目录中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业。海南自由贸易港鼓励类产业目录包括《产业结构调整指导目录（2019年本）》《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》和海南自由贸易港新增鼓励类产业目录。上述目录在本通知执行期限内修订的，自修订版实施之日起按新版本执行。

3.根据《产业结构调整指导目录（2019年本）》显示，保障性住房建设与管理属于目录里面的第一类鼓励类四十二、其他服务业1、保障性住房建设与管理。

综上所述，可以认为如果某开发销售安居型商品住房的公司的营业收入中60%以上来自于安居型保障性住房建设与管理业务收入，且该公司同时符合《通知》关于实质性运营等条件，则可减按15%的税率征收企业所得税。

三、安居型商品房税收政策建议

通过以上分析，我们可以看到尽管在理论上税收政策应该紧跟经济形势和社会变化，但在实际操作中，税收政策的调整和明确往往会出现一定的滞后性，这就要求广大纳税人采取适当的方法加以妥善应对。笔者认为，当面临模糊的税收政策时，可以采取以下方法来应对：

1.获取专业意见：可以向专业的税务顾问、会计师或律师咨询，以获取有关模糊税收政策的解释和指导。他们能够根据最新的税收法规和判例法提供专业的建议，以帮助企业合规、合理地纳税。

2.详细解读政策条款：对于每一个税收政策，都应仔细阅读并理解其具体条款。通常，政策中会有详细的规定和解释，可以帮助企业了解如何正确执行政策。

3.确认税收政策目的：了解税收政策的目的有助于更好地解读政策条款。通过研究政策背景和目标，可以更准确地理解政策的意图。

4.保持持续学习：关注最新的税收法规和政策动向，及时了解相关变化并调整企业策略。

5.建立良好沟通：与税务部门或相关部门保持良好的沟通，及时了解政策变化并获得指导。通过沟通，可以消除困惑并确保企业与政府部门之间的信息畅通。

总之，纳税人对于模糊的税收政策，要保持冷静、耐心解读，及时向专业人士寻求帮助。通过持续学习和灵活适应，纳税人可以有效地应对各种税收政策变化，确保企业合规纳税。同时，政策制定者也需要持续关注经济、社会和市场的动态，统筹重要工作的配套政策颁布，及时调整和完善税收政策，减少纳税人困扰，也减少由此引起税收争议、征收效率低下增加纳税人沟通成本造成寻租空间等情况。

参考文献：

[1]孙鹤. 新型城镇化背景下我国城镇住房保障的财税政策研究[D].云南大学，2019.

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[3]王淑媛，孔令文.保障性住房税费优惠政策细节把控须到位[J].注册税务师，2023（12）：37-38.

作者简介：彭良宇（1989），男，汉族，湖南省蓝山县人，本科，从事工作为房地产公司财务工作。