国企公有住房安全风险分级管控体系探讨

公有住房普遍存在老、散、乱特点，风险高、管理难的问题突出，长期困扰国有企业的安全“顽疾”亟需解决。安全风险分级管控作为风险管理的重要手段，对实现公有住房安全稳定具有重要的现实意义。本文从安全管理、住户素质、建筑物、消防设施、用电用气管理、电动自行车管理六个方面入手，采用安全系统工程的方法，构建了公有住房安全风险评估体系。通过科学合理的方法对公有住房安全风险进行分级分类，并有针对性地提出具体、可执行的管控措施，使公有住房的安全风险始终处于可控范围。

一、前言

公有住房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。它是特殊体制下遗留下来的产物，是相对于所有权属于个人的公有房产，一般个人只有承租权而没有所有权。由于大部分公有住房的建造年代久远、房屋结构老化、消防设计标准较低等“先天性”问题突出，叠加住户安全防范意识薄弱、管理单位疏于管理，致使公有住房的安全风险日渐增高。如何积极稳妥解决公有住房的安全问题，建立有效的管控机制，已经成为国有企业的当务之急，必须引起高度重视。

二、安全风险分析

以本单位为例，公有住房在不同的历史时期，受到自然老化、人为破坏、体制改革等多重因素影响，不仅直接影响住户的居住环境，同时也带来了诸多安全风险隐患。

（一）结构自然老化

以本单位所管辖的公有住房为例，大部分房龄都在40-70年之间，更有甚者已经超过百年。此类建筑在经历漫长的岁月侵蚀后，房屋结构已经出现不同程度的自然老化，甚至墙体开裂、外墙倾斜和整体下沉，叠加南方台风、暴雨等灾害性天气多发，极易引发房屋倾斜或倒塌。

（二）年久失修

即使国有企业已经历经了多轮体制改革，原公有住房仍然体现着保障和福利的双重特性，导致公有住房的租金水2deeb3ae902265ff97e0ceac77072f99aedff118c1fa1aefc898c0d01d1779c0平与同类经营性出租屋的租金水平存在较大差距。微薄的租金收入与日渐增加的经营成本出现倒挂，导致管理单位仅能承担日常的小修小补任务，老旧公有住房根本得不到系统性的维护保养。

（三）火灾风险突出

大部分公有住房主要集中在老城区，以砖混结构为主，由于近年来城镇更新改造的不断提速，导致很多公有住房与周边建筑的防火间距不足，甚至没有防火间距。建筑内部消防设施、逃生通道、安全出口等严重不足，外部应急救援通道不畅，一旦发生火灾，极易造成群死群伤和财产损失。

（四）用电用气不规范

部分公有住房由于长期投入不足，电气线路老化严重，个别住户乱拉乱接，违规使用大功能家用电器或连接过多电器，违规在室内、疏散通道、楼梯间、安全出口等地方为电动自行车充电，增加了电气过载短路的风险，极易引发电气火灾；个别住户使用不符合国家标准的燃气设备，燃气软管老化破损未及时更换等，增加了燃气泄漏风险，极易引发燃气爆炸。

（五）违规乱搭乱建

个别住户为了充分利用空间，采用木材、塑料等可燃易燃材料对公有住房进行分隔或插层，不仅严重影响房屋结构安全，同时也留下了较大的火灾隐患，直接威胁住户的生命和财产安全。

（六）安全意识薄弱

大多数公有住房住户的年龄偏大，教育水平不高，生活压力较大，安全意识淡薄，往往忽视了日常的自我安全管理，安全用电、用气和自救逃生常识匮乏，容易在灾害发生时造成不必要的人员伤亡。

三、构建安全风险分级管控体系

按照“动态评估、分级处理、预防为主、持续改进”的原则，通过构建科学合理的公有住房安全风险评估体系，逐步建立安全风险预警和管控机制，达到“安全风险全面受控、事故隐患有效治理”的目标。

（一）安全风险分级

构建公有住房安全风险分级管控体系，首先要对公有住房的安全风险进行评估分级。依据相关法律法规和技术规范，形成科学合理的评估指标和指标权重。通过信息采集和现场勘验的方式，对公有住房的安全风险进行分析和评分，最终得出相应的安全风险等级。

1.安全风险评估体系。为了确保评估指标能够真实反映公有住房的安全风险等级，结合现行的法律法规和技术规范，采用安全系统工程的方法，整理出影响公有住房安全风险等级的7项一级评估指标和21项二级评估指标，形成安全风险评估体系。由于各项评估指标对公有住房整体安全风险的影响不尽相同，因此本文采用主观赋权法赋予每个评估指标合理的分值（百分制），确保评估过程的准确性和合理性。

（1）安全管理（10分）。①安全责任（4分）：公有住房管理单位应与住户签订安全责任书，明确各自的安全职责，并告知住户用电、用火、用气和消防等方面的安全风险，特别是火场逃生知识。②安全检查（4分）：公有住房管理单位定期组织开展安全检查，并督促相关责任人落实安全隐患整改。③危险作业（2分）：住户进行空调、热水器、燃气具等设备设施安装、维修或者拆除，若涉及临时用电、高处作业、电气焊（割）等危险作业，需要聘请具备相应作业资质的人员。

（2）住户素质（5分）。①安全培训（3分）：公有住房管理单位定期组织住户开展安全知识教育培训，使其掌握基本的应急处置和逃生自救技能。②住户年龄（2分）：直接影响应急处置和逃生自救的效果，年龄越大，相应的风险越高。

（3）建筑物（30分）。①防火间距（6分）：建筑物与其相邻民用建筑的防火间距不应少于6m。②应急通道（4分）：宽度不少于4m并保持畅通，便于应急救援力量快速到达。③内部装修（5分）：内部装饰材料应为难燃或不燃材料；建筑原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不应有人员居住。④疏散逃生（15分）：建筑内连接各住户的公共走道长度大于10m时，疏散楼梯不应采用封闭楼梯间；外窗不应设置影响逃生和救援的金属栅栏（防盗网）；建筑的公共疏散走道和疏散楼梯净宽度不应小于1.1m；建筑的公共区域、应急疏散通道和安全出口不应有物品阻挡、锁闭出口、设置障碍物；需要控制人员出入或者设有门禁系统的疏散门，发生火灾时应易于开启，现场显著位置设置醒目的提示和使用标识；门禁系统在断电时应处于开锁状态；建筑高度不大于27m且只有一部疏散楼梯的，应在每层公共区域设置辅助疏散逃生设施；楼梯间应直通屋顶平台。

（4）消防设施、器材（20分）。①火灾探测报警（3分）：建筑的公共区域应安装独立式感烟火灾探测报警器。②灭火器配置（5分）：每户至少配置1具3kg以上干粉灭火器，每楼层在公共区域明显位置配置不少于2个4kg灭火器。③水灭火系统（8分）：建筑高度不大于21 m的，应设置消防软管卷盘或简易喷淋装置；建筑高度大于21 m（含）的，应设置室内消火栓系统。④疏散指示标志（2分）：建筑公共区域应设置疏散指示标志等，长度大于20m的室内疏散走道应设置灯光疏散指示标志。⑤应急照明（2分）：建筑的疏散走道、安全出口、疏散楼梯间应设置消防应急照明。

（5）电气管理（15分）。①线路安装（10分）：应设置漏电保护、短路和过载保护，并可靠接地；固定电气线路应采取穿金属管、封闭式金属线槽或绝缘阻燃PVC电工套管保护措施；线路应满足电气设备的用电负荷要求。②电器使用（5分）：电线电缆、电器、开关、配电箱等电气设备应选用符合国家标准、具有 CCC认证的质量合格产品；空调、储水式电热水器等大功率用电设备应使用专用电源插座。

（6）燃气管理（10分）。①燃气泄漏报警（2分）：燃气使用场所应通风良好，并安装燃气泄漏报警器。②气源管理（3分）：使用的燃气应为正规气源、合法燃气经营企业供应。③燃气设备（5分）：燃气具应选用符合国家标准、具有熄火保护装置和CCC认证的质量合格产品，并实行“一瓶一阀一管”；减压阀应选用具有CCC认证的固定式减压阀，不应使用三叉接头；燃气软管应使用专用金属软管连接，软管不应穿越墙体、门窗、顶棚和地面，长度不应超过2m；燃气热水器应安装在浴室外面或产生的烟气排到室外。

（7）电动自行车管理（10分）。①停放充电场所（6分）：建筑公共门厅、房间、疏散走道、楼梯间、安全出口等地方不应违规停放电动自行车或为电动自行车充电情况；充电场所与建筑应有防火分隔，并配置不少于2个4kg干粉灭火器，或设置其它自动灭火系统。②充电装置（4分）：集中充电场所的充电装置应设置专用配电箱，并具备定时充电、自动断电、过载保护、短路保护和漏电保护等功能。

2.安全风险等级划分。按照安全风险评估体系对公有住房现状进行打分，如有不涉及的评估指标按空项进行换算，得出最终评估得分。根据评估得分对公有住房安全风险进行划分。

（1）极高风险（0-59分）。可能发生重大安全事故，安全风险处于难以管控的水平。

（2）较高风险（60-69分）。可能发生较大安全事故，安全风险处于不易管控的水平。

（3）一般风险（70-79分）。可能发生一般安全事故，安全风险处于可管控的水平，通过局部整改和加强管理可降低风险。

（4）较低风险（80-89分）。安全风险处于可接受水平，加强日常维护和管理可确保安全。

（5）极低风险（90-100分）。发生安全事故的可能性极低，即使发生事故也可以及时控制。

（二）安全风险管控

依据评估分级结果，对不同风险等级的公有住房实施差异化的精准管控，制定并落实管控措施，化解和降低安全风险。制定管控措施可以从以下5个方面进行考虑。

1.本质安全措施。例如选购安全可靠的燃气用具和电器产品等。

2.工程技术措施。例如设置电动自行车集中停放充电区域，安装独立式感烟火灾探测报警器、燃气泄漏报警切断装置、漏电保护开关等。

3.管理措施。例如张贴警示标志或危险告知，开展隐患排查、逃生演练等。

4.宣传教育措施。例如定期组织开展安全培训、派发安全宣传单张等。

5.应急措施。例如配备消防器材、逃生缓降器、逃生软梯等。

四、结语

笔者结合公有住房安全现状和存在的安全风险隐患，建立了公有住房安全风险分级管控体系。公有住房管理单位可以在此基础上，对管辖范围内的公有住房进行安全风险评估分级，形成等级清单和风险清单。按照轻重缓急的原则，从本质安全、工程技术、安全管理、宣传教育、应急救援等方面制定并落实管控措施，确保安全风险始终处于受控状态。