农村闲置宅基地的盘活利用策略

摘 要：农村宅基地制度作为中国土地制度中的关键一环，核心目标是确保农村居民的居住需求得到满足，依法维护村民的土地使用权益。改革和完善农村宅基地制度，有助于促进“户有所居”社会愿景的实现，加强土地管理的规范性，保障社会秩序的稳定，构建和谐社会，促进国家长远发展。针对农村闲置宅基地盘活利用的现实困境，应依法依规处理农村闲置宅基地历史遗留问题，更好地促进农村闲置宅基地与新兴业态融合，妥善解决农村闲置宅基地盘活利用过程中的利益冲突，以促进农村闲置资源的合理利用，带动农村经济发展，提高村民的生活水平，全面推进乡村振兴。

关键词：闲置宅基地；盘活利用；路径

宅基地是村民安居乐业和农村社会可持续发展的重要依托。农村地区作为国家发展的重要组成部分，其土地资源的有效利用对于推动乡村振兴具有重要作用。然而，随着城市化进程的加速，大量农村劳动力涌向城市，村民与土地和村庄的关系逐渐疏解，进而产生人地分离、农村空心化、宅基地及房屋大量闲置等一系列问题。农村闲置宅基地不但未能发挥其应有的经济价值，反而成为制约农村发展的瓶颈。

一、推动农村闲置宅基地盘活利用的现实意义

党的二十大报告强调深化农村土地制度改革，赋予村民更加充分的财产权益，提出要稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权”分置有效实现形式等，为推动宅基地改革工作指明了方向。盘活闲置宅基地资源，对发展壮大农村集体经济、构建和谐的乡村治理环境具有重要意义。

（一）有利于发展壮大农村集体经济

农村集体经济组织在法律上被赋予代表成员集体行使土地所有权的职能，通过集中管理和运作为集体土地的合理利用和增值提供坚实的基础。《中华人民共和国民法典》对农村集体经济组织特别法人身份之赋予，为深化农村集体经济组织制度改革提供私法制度支持，促进其公共职能在社会主义市场经济体制下更好、更有效率地实现。农村集体经济组织推进闲置宅基地盘活利用能够获得合理的经营收益和管理费用，可纳入集体资产的管理体系中进行合理分配和使用。此外，鼓励农村集体经济组织积极而审慎地开展闲置宅基地的整治工作，整治过程中释放出的土地资源，能够满足村民对于新增宅基地的需求以及村庄基础设施建设和产业发展的需要。总的来说，闲置宅基地的整治和再利用，能够为集体经济组织的全体成员带来土地增值的收益，实现集体资产的增值和成员利益的最大化。

（二）有利于依法改善村容村貌、促进村庄可持续发展

严格遵循村庄规划和建筑风貌管控的要求，能够确保宅基地的利用符合村庄的整体发展目标和美学标准，从而保护和提升村庄的自然景观和文化特色，维护村庄的公共利益和社会秩序。此外，明确禁止任何形式的社会资本非法侵占宅基地资源，禁止以建设别墅、大院或私人会馆等名义进行的违法建设等行为，可以确保宅基地的利用严格遵守法律法规和村庄规划，防止违法违规行为的发生。建立完善的宅基地建房管理制度，对宅基地的利用进行规范管理，能够使每一项建设活动都符合村庄规划和建筑风貌的要求。推进闲置宅基地的盘活利用，在保护村庄资源和维护村民权益的同时，还能为村庄的发展注入新活力，提升村庄的整体形象。

（三）有利于提升村庄的经济效益、化解村庄内部矛盾纠纷

对闲置宅基地进行统一组织和规划，无形之中能够提高村民的组织化程度，增强集体行动的协调性和效率。建立和完善宅基地管理制度，村集体能够确保所有宅基地的利用都经过集体经济组织的同意和监督，有助于防止未经授权的擅自合作经营行为，有利于保障村民、村集体以及工商资本等各方的合法权益，确保资源的公平分配和合理利用。及时解决可能出现的问题和纠纷，村集体可以维护村庄的和谐稳定，促进村民之间的相互理解和信任，减少因宅基地利用不当而产生的矛盾，构建更加有序的村庄治理环境。

二、推动农村闲置宅基地盘活利用的现实困境

（一）历史遗留问题难以化解

农村闲置宅基地的历史遗留问题是一个复杂的社会现象，其形成和发展受到政策变迁、经济转型、人口流动等多重因素的影响，表现为“一户多宅”、面积超标等。究其本源，农村闲置宅基地问题的形成与我国特有的土地制度紧密相关。长期以来，农村宅基地实行的是集体所有制，村民仅有使用权而无所有权。随着经济的发展和城市化进程的加快，大量农村劳动力涌向城市，许多宅基地因无人居住而荒废，传统观念和家庭结构的变化使得一些宅基地难以得到有效利用。此外，经济发展的不平衡性加剧宅基地闲置问题，在一些经济欠发达地区，村民难以通过宅基地获得经济收益，导致宅基地的闲置。而在一些经济较发达地区，虽然有资本愿意投资开发，但因法律法规的限制和利益分配的复杂性，宅基地的有效利用也面临诸多障碍。而对于大多村民来说，宅基地不仅是居住的场所，更是家族传承和文化认同的象征。许多村民对宅基地有着深厚的情感，不愿轻易放弃或改变其用途，这也在一定程度上限制了宅基地的有效利用和流转。

（二）与新兴业态融合存在一定障碍

随着乡村振兴战略的推进，新兴业态如乡村旅游、特色农业等在农村地区逐渐兴起，为闲置宅基地的盘活利用提供了新的机遇。但新兴业态与闲置宅基地的融合也面临一些障碍。一方面，新兴业态的发展需要创新思维和市场导向，而农村地区普遍缺乏相应的创新意识和市场运作能力；另一方面，新兴业态往往需要较为完善的基础设施和公共服务支持，而农村地区在这方面相对落后，难以满足新兴业态的发展需求。此外，新兴业态的发展还涉及土地利用、环境保护等多方面，需要政府、企业和村民之间的协调与合作。在实际操作中，这些协调与合作往往因为利益分配、观念差异等问题而难以达成共识，从而阻碍了闲置宅基地的有效盘活利用。

（三）各方主体存在一定的利益冲突

农村闲置宅基地的盘活利用涉及村民、村集体、地方政府、投资者等多方利益主体，他们在宅基地的权属、利益分配、开发利用等方面存在不同的利益诉求和预期，容易产生利益冲突。例如，村民希望保留宅基地的使用权和收益权，而地方政府和投资者可能更关注土地的开发价值和经济效益。村集体在协调各方利益时，也面临着维护集体利益和推动宅基地盘活利用的双重压力。此外，由于缺乏有效的沟通机制和利益协调平台，各方利益主体之间的矛盾和冲突难以得到及时有效的解决。以上现实问题不仅会影响闲置宅基地的盘活利用效率，也会导致社会矛盾的激化，影响农村社会的和谐稳定。因此，如何在保障各方合法权益的前提下平衡和协调好各方利益，是推动农村闲置宅基地盘活利用过程中需要重点解决的问题。

三、推动农村闲置宅基地盘活利用的对策建议

（一）依法依规处理农村闲置宅基地历史遗留问题

为逐步化解农村闲置资源历史遗留问题，确保农村闲置宅基地的盘活利用在法律框架内进行，应明确宅基地的使用方式、租赁期限以及流转对象，依法对宅基地进行规范管理，防止耕地被非法侵占、大规模拆迁重建和违规开发等行为进一步发生。对于利用空置住宅发展民宿等项目，应迅速研究并推动相关政策措施的出台，包括在特殊行业经营等领域简化市场准入流程，同时加强监管，确保项目的合规性和安全性，促进农村闲置资源的有效利用，保障村民的合法权益，维护社会公平正义。推动建立政府、村集体、村民、企业等多方参与的协同机制，通过协商对话平衡各方利益，形成共同推进农村闲置宅基地盘活利用的合力。鼓励村集体和村民通过股份合作、租赁、托管等方式参与宅基地的盘活利用，保障其参与权和收益权，实现利益共享。

（二）更好促进农村闲置宅基地与新兴业态融合

应依据实际情况，选择农村集体经济组织完善、农村宅基地管理体系健全且具有一定产业基础的地区，有计划地启动农村闲置宅基地的新兴业态融合项目和活化利用试验示范项目。注重挖掘和展现乡村产业的独特性，确保这些项目能够充分体现地方特色和优势。整合资源，打造一批以民宿、乡村旅游胜地、家庭农场、科技小院和手工艺作坊等新兴业态为特色的融合示范点，将农村闲置宅基地与市场需求有效对接，推动农业与科技、旅游、文化创意等产业的深度融合，探索规范且高效的运营机制和管理体系，以示范点带动整体，逐步扩大实施范围。在闲置宅基地示范区加大对农村人才的培养力度，提高村民的经营管理能力和技术水平，引进专业人才，提供技术支持和咨询服务，帮助村民和农村集体经济组织更好地参与宅基地的盘活利用。通过人才振兴和科技支撑，提高农村宅基地盘活项目的成功率和可持续发展能力。

（三）妥善解决农村闲置宅基地盘活利用过程中的利益冲突

妥善解决农村闲置宅基地盘活利用过程中的利益冲突，关键在于建立公平合理的利益分配机制，确保村民、企业、政府等各方的权益得到平衡。通过政策引导和法律规范，明确权责关系，保障村民的合法权益。加强信息公开和透明度，让各方了解盘活政策和流程。相关部门应出台一系列政策措施，提供必要的财政补贴、税收减免等激励手段，以鼓励和吸引更多社会资本和个人参与。通过加强农村基础设施建设，改善交通、通信、供水、供电等条件，提升农村公共服务水平，包括教育、医疗、文化等方面，为闲置宅基地的盘活利用提供良好的外部环境，建立一个公平透明的评价和奖励体系，对在盘活利用中表现突出的个人或集体给予表彰和奖励，以激发社会各界的积极性和创造力。此外，还应加强与金融机构的合作，为农村闲置资源的盘活利用提供融资支持和便利条件，降低投资风险和成本。在实践中，结合不同地区的实际情况，应因地制宜选择盘活利用模式和产业类型，并根据不同模式、不同产业类型制定相应管理政策，以规范农村闲置宅基地的盘活利用，保障各方主体的合法权益，解决农村闲置宅基地盘活利用过程中的利益冲突。

四、结语

本文围绕农村闲置宅基地的盘活利用问题，分析其现实意义以及当前发展面临的困境，包括历史遗留问题的复杂性、新兴业态融合的障碍以及多方主体的利益冲突。强调政府、农村集体经济组织、村民以及社会资本投入方等多方利益主体的协调与合作的重要性，指出应建立有效的沟通机制和利益协调平台，平衡和协调各方利益，强调创新思维和市场运作能力在农村地区的重要性，以及基础设施和公共服务支持的必要性。在此基础上，提出相关对策建议，旨在通过加强试点示范，依法规范行为，完善政策支持激励机制，促进农村闲置资源的合理利用，带动农村经济的发展，提高村民的生活水平。

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[责任编辑：朱松琳]