现房销售下的房地产资金管理探讨

【摘要】本文探讨了现房销售模式下房地产资金管理存在的主要问题。本文通过对现房销售模式下资金管理的分析，指出了资金占用时间长、融资渠道单一和资金使用效率低等问题，并提出了优化融资结构、加强资金预算管理、提升资金管理信息化水平以及合理规划项目进度的有效策略，以期为房地产企业在现房销售模式下的资金管理提供参考。

【关键词】现房销售；房地产；资金管理

一、引言

房地产行业是国民经济的重要组成部分，其健康稳定发展对经济社会发展具有重要意义。现房销售作为一种新的销售模式，逐渐受到市场的青睐。然而，现房销售模式下，房地产企业面临的资金管理问题也日益突出。

二、现房销售下房地产资金管理存在的主要问题

在现房销售模式下，房地产企业的资金管理面临着诸多问题，这些问题不仅影响企业的资金周转和项目推进，还对整体运营效益和市场竞争力产生负面影响。

1.资金占用时间长。在现房销售模式中，房地产企业需要在项目全部建成后才能进行销售，这意味着从项目启动到销售回款这一过程中，企业的资金长时间被占用，无法迅速回笼，导致资金周转率低。这种情况加大了企业的财务压力，特别是在项目建设周期较长的情况下，更是对企业的资金链提出了严峻挑战。

2.融资渠道单一。许多房地产企业在现房销售模式下，主要依赖银行贷款等传统融资方式，缺乏多元化的融资渠道。由于银行贷款审批严格、额度有限且利率较高，企业在资金需求大、融资难度高的情况下，往往难以获得足够的资金支持，进而影响项目的顺利推进。此外，单一的融资渠道也增加了企业的融资风险，一旦银行信贷政策收紧，企业的资金链便容易出现断裂风险。

3.资金使用效率低。由于项目建设周期长，涉及的环节多，资金使用的计划性和精准性要求高，许多企业在实际操作中难以做到科学管理，导致资金使用效率低下。此外，企业内部的资金管理制度和信息化水平不高，也是导致资金管理问题的重要原因。很多企业仍采用传统的资金管理方式，缺乏现代化的资金管理工具和信息系统，导致资金管理的信息化水平低，资金流动缺乏透明度和实时监控。管理层无法及时准确地掌握资金使用情况，难以做出科学的资金决策，进而影响企业的资金管理效率和效果。

三、现房销售下房地产资金管理的有效策略

1.优化融资结构

在现房销售模式下，优化融资结构对于房地产企业尤为重要。传统的单一融资渠道，如依赖银行贷款，已经难以满足企业日益增长的资金需求和应对市场波动的要求。因此，企业必须通过多元化的融资方式来优化融资结构，确保资金来源的稳定和多样化。

（1）积极探索通过发行企业债券、信托产品等金融工具进行融资。这类融资方式不仅可以获得较大额度的资金支持，还能分散融资风险，降低企业对单一融资渠道的依赖。通过发行债券，企业可以锁定较长期限的资金，有效缓解短期资金周转的压力。

（2）引入战略投资者进行股权融资是优化融资结构的另一个重要途径。战略投资者不仅可以带来长期稳定的资金支持，还可以引入先进的管理经验和资源，提升企业的综合竞争力。此外，企业还可以通过资产证券化的方式进行融资。将房地产项目的未来现金流打包成证券出售，不仅可以提前获得资金，支持项目建设，还能优化资产负债表，降低企业的财务杠杆率。资产证券化在一定程度上还可以提高企业资金使用的灵活性和效率，有效分散和转移风险。

（3）企业可以考虑上市融资或再融资，通过资本市场筹集发展所需的资金。上市融资不仅可以为企业提供大量的资金支持，还能提高企业的品牌知名度和市场影响力。上市后，企业可以通过增发股票、发行可转换债券等方式进一步拓宽融资渠道，满足不同阶段的发展需求。此外，与国际资本市场接轨，利用外资也是优化融资结构的重要手段之一。房地产企业可以通过境外发债、引入外资股东等方式获得国际资本的支持，进一步提升企业的资金实力和国际化水平。

2.加强资金预算管理

（1）建立完善的资金预算体系，包括制定详细的资金预算计划和预算编制流程。在资金预算计划中，企业应考虑项目各个阶段的资金需求，根据项目规模、周期、成本和风险等因素，合理确定资金预算目标和预期收支。预算编制流程包括资金预算的编制、审核、批准和执行等环节，要建立科学规范的流程和机制，确保预算计划的准确性和可操作性。

（2）加强资金预算的监控和控制。通过建立有效的预算监控系统，企业可以实时监控资金收支情况，及时发现和解决资金管理中的问题。预算监控主要包括资金流入、流出、余额、使用率等指标的监测和分析，及时发现预算偏差和异常情况，采取相应措施调整预算计划，确保资金使用在预算范围内。

（3）加强预算执行和考核。在资金预算执行过程中，企业应设立健全的责任制和绩效考核机制，明确各部门和人员的责任和任务，推动预算计划的顺利实施。对预算执行情况进行定期考核和评价，对预算执行良好的部门给予奖励，对预算执行不力的进行整改和惩罚，激励各部门和人员按照预算计划使用资金，提高资金使用效率和效益。

（4）加强预算与实际情况的对比分析和调整。通过对实际资金使用情况与预算计划进行对比分析，发现差异原因，及时调整预算计划，提高预算的准确性和针对性。企业还可以借助先进的财务管理软件和数据分析工具，对资金预算和实际情况进行数据挖掘和分析，深入了解资金使用规律和特点，为未来的资金预算管理提供参考和依据。

3.提升资金管理信息化水平

（1）建立完善的资金管理信息系统。这包括引入先进的财务管理软件和数据分析工具，实现资金数据的自动化采集、处理和分析。通过建立完善的信息系统，企业可以实现资金流动的实时监控和管理，提高财务数据的准确性和及时性，方便管理层进行资金分析和决策。

（2）加强数据安全和保护措施。资金管理信息化涉及大量的财务数据和敏感信息，企业必须加强数据安全管理，建立健全的数据安全和保护机制。包括数据备份、加密传输、权限管理、安全审计等措施，确保资金数据的安全性和完整性，防范数据泄露和攻击风险。

（3）加强信息化技术应用和人才培养。资金管理信息化需要专业的技术支持和人才队伍，企业应加强信息化技术的研发和应用，引进高端技术和工具，提升信息化水平。同时，企业还应加强人才培养和培训，培养一支熟悉信息化管理的专业团队，提高员工的信息化意识和技能，保障信息化管理的顺利实施。

（4）推动资金管理与其他管理系统的互联互通。资金管理信息化需要与其他管理系统（如财务管理、项目管理、供应链管理等）实现有效的互联互通，提高管理效率和整体运营水平。通过建立统一的信息平台和数据接口，企业可实现各系统之间的数据共享和交互，减少数据重复录入和信息不对称，提高管理决策的科学性和准确性。

4.合理规划项目进度

（1）在项目启动前制定详细的项目进度计划。项目进度计划应包括项目的各个阶段、工作任务、时间节点、责任人等信息，确保项目各项工作有条不紊地推进。例如，对于房地产开发项目，项目进度计划应包括项目立项、规划设计、土地采购、施工建设、销售推广等关键节点，明确各阶段的工作内容和完成时间。

（2）根据项目的实际情况和市场需求，灵活调整项目进度计划。项目进度计划应具有一定的弹性和可调性，以应对市场变化和项目风险。

（3）建立健全的项目管理和协调机制。项目管理和协调是项目进度规划的关键环节，企业应建立专门的项目管理团队，负责项目进度的监控、调整和协调。项目管理团队应具备专业的项目管理知识和技能，能够有效地组织和协调各部门和团队，推动项目各项工作的有序进行。同时，企业还应建立项目进度监控和反馈机制，定期对项目进度进行审查和评估，及时发现和解决项目进度中的问题，确保项目进度计划的顺利实施。

（4）加强项目各环节的沟通和协作。项目进度的顺利推进需要各部门和团队之间的密切协作和沟通，企业应建立有效的沟通渠道和协作机制，促进各部门和团队之间的信息共享和资源整合，确保项目各项工作有序衔接，避免因沟通不畅和协作不力导致的进度延误和成本增加。例如，企业可以定期召开项目进度会议，组织各部门和团队进行交流和协调，及时解决项目进度中的问题，保障项目的顺利推进。

（5）持续优化项目进度管理体系。项目进度管理是一个不断优化和提升的过程，企业应根据项目实际情况和管理经验，不断总结和改进项目进度管理体系，提高项目进度规划的科学性和有效性。

四、结语

总之，现房销售模式下，房地产企业的资金管理不仅关系到项目的顺利实施和企业的财务安全，更是企业在激烈市场竞争中立于不败之地的重要保障。通过优化融资结构、加强资金预算管理、提升资金管理信息化水平和合理规划项目进度，企业可以有效应对现房销售模式下的资金管理挑战，提高资金使用效率，降低资金管理风险，实现企业的稳健运营和可持续发展。

········参考文献·····················

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（作者单位：中铁房地产集团西南有限公司）