从普华永道审计恒大集团看房地产企业审计风险研究

【摘要】本文对房地产企业审计风险进行了具体分析，提出审计人员应当充分了解房地产行业相关的宏观调控政策、关注企业的发展战略以及合理评估企业的持续经营能力；对收入、负债和现金及现金等价物等重点科目进行充分的评估，执行更多的审计程序。此外，通过合理选取关键审计事项和提升中期审阅报告提高信息披露的质量，解决信息披露不完善的问题。

【关键词】普华永道；恒大集团；房地产企业；审计风险

一、前言

随着恒大集团、华夏幸福、万科地产等房企接连不断出现债务暴雷的情况，房地产行业的审计问题成为社会关注的热点。房地产行业的发展不仅受国内外宏观经济的影响，其对于政府的宏观调控政策也极为敏感，再加上自身经营状况较为复杂，其审计风险与其他行业相比也更为突出。本文研究了普华永道在审计恒大集团时未能发现恒大在持续经营上存在巨大的不确定性，错误地在审计报告中发表了无保留意见的案例。以此失败的审计案例为反面教材，指出注册会计师面临的审计风险，尽可能帮助审计人员降低房地产企业审计中的审计风险及审计失败的可能。

二、普华永道审计恒大主要问题

1.财务报表层次重大错报风险评估不足

（1）对政策变动带来的重大错报风险审计复杂度变化评估不足。恒大有息负债的减少与应付账款的增加额基本持平，这种做法并不会使企业的负债减少，而是一种为了应对政策审查的财务舞弊行为，然而在普华永道出具的审计报告中并未出现对此异常行为的关注。无论是低估了负债认定的重大错报风险导致审计范围、审计程序没有覆盖到这一风险情况或是审计程序的检测风险能力不足，普华永道的处理是缺少审计谨慎性、尽职存疑的做法。

（2）对企业持续经营能力不确定性的评估不足。企业持续经营能力从自身经营发展的视角出发主要取决于两个方面—盈利能力以及偿债能力，这两个指标的水平是评估企业财务状况、持续经营能力的重要构成部分。2013年恒大集团继续大规模扩张的态势，利用大规模永续债进行融资，但11%的初始利率高出市场不少导致融资成本挤压利润空间，加上多元化经营开拓的业务亏损较为严重，2013-2016年恒大集团的净资产收益率不断下滑，但2016年上半年在政府“去库存”政策的支持下，商品房销售收入提高，加之出售了恒大冰泉、恒大农牧等部分亏损业务，恒大集团的净资产收益率在2016-2017年间大幅增长，提高了近20%。但2017年后，在政府限购政策和投资新能源汽车失败导致亏损140亿元的双重压力下，净资产收益率暴跌，跌幅超过五成，且连跌两年跌至5.52%创下历史新低，说明企业面临近10年来最严重的经营危机，盈利能力迅速下降且水平低难以支撑企业运营。财务报表是基于持续经营假设编制的，盈利能力处于10年来的历史低位，2020年恒大的盈利能力弱、经营生产无法带来足够的正向的现金流加之负债高企，会给企业的持续经营带来重大不确定性，值得审计人员对其持续经营能力保持重点关注。由此可见，普华永道在2020年的年报中没有将持续经营能力列入审计重点是缺少审计谨慎性的行为。

2.认定层次重大错报风险评估不足

普华永道依照审计流程，在对受限现金的审计过程中应当是向银行发过询证函进行过调查的，所以对于普华永道为何会认为恒大物业2020年年报、2021年中报财务数据真实准确，基本只有如下两种可能。一是自身没做足审计工作或者做了但有缺漏，二是银行方面存在欺骗隐瞒行为。如果是第一种情况，则是出现了人为误判，对受限现金函证、计数过程中的风险认定不准确，导致风险得不到妥善控制。如果是第二种情况，则是对不确定性事件的估计不足，认为银行提供数据的置信水平较高，没有考量到可能出现的欺骗隐瞒行为，对不确定性的应对不足。无论何种情况，普华永道都存在对认定层次重大错报风险中固有风险的低估。

三、房地产企业审计风险防范相关建议

1.完善财务报表层次重大错报风险评估体系

（1）恰当评估政策变动给企业带来的影响

从恒大案例中可以看出，此类高杠杆房企在新政策下，面临严重的融资和负债过高的问题，企业的持续经营能力存在重大不确定性。而且在投资者期望和政策监管收紧的双重压力下，房企为了应付政策要求进行财务舞弊的风险迅速增大。作为审计人员应当了解政策变动对财务报表的影响，具体来说就是需要审计人员熟悉相关政策变动的内容和实施细节，了解政策变动对财务报表层次和内容的影响，评估风险和影响的范围。比如，在恒大案例中，将恒大可能通过增加应付账款来代替有息负债融资的行为考虑进审计风险中。审计人员在必要的情况下，可以根据政策变动的影响，重新评估审计计划，确定审计工作的重点和范围，采取相应的审计程序。政策变动引起的财务报表层次重大变动可能会对企业财务报表的编制和审计工作产生很大的影响，审计人员需要与企业负责人和相关部门加强沟通和协调，确保审计工作的顺利进行。从审计人员自身职业素养角度出发，审计人员需要保持专业素质的提升，不断更新相关知识和技能，做好自我学习和技能提升，以适应政策变动所带来的挑战。

（2）恰当评估企业的持续经营能力

为了恰当评估企业的持续经营能力，审计人员应当仔细查看企业的财务报表，分析其盈利能力、现金流状况和负债水平等，以更好地了解企业的财务状况。比如，在分析恒大集团的案例中，运用财务指标考察其盈利能力和偿债能力，发现恒大集团有关盈利能力和偿债能力的财务指标数据低于行业平均值存在较大风险。审计人员需要考虑宏观经济环境对企业的影响，例如通货膨胀、汇率波动和政策变化等，以确定企业的持续经营能力是否受到不利影响。审计人员应当评估企业的经营策略和战略，例如企业是否拥有多元化的业务、是否开发新产品或服务，并确定这些战略部署是否可以带来正向的现金流能为企业的持续经营带来正向影响。

2.完善认定层次重大错报风险评估体系

（1）密切关注财务报表变化

财务报表变化会导致认定层次重大错报风险的出现。比如佳兆业案例中，佳兆业2013年预收账款账户数额激增，结合富事高调查报告，发现出于融资目的的对外借款，被以销售房屋所收订金的名义打入公司账户并做账。普华永道在收入、负债的认定、列报方面存在完整性、准确性的缺失。在恒大案例中，恒大物业2020年现金及现金等价物数额激增，结合独立调查结果，发现这部分增加的现金存在质押情况，普华永道对于受限现金数额的确认存在完整性缺失。作为审计人员，应当密切监督企业财务报表变化，特别注意与主营业收入、融资负债借贷等重大变化，对其数据的来源、财务报表附注中重要的计算假设、业务风险、变量等进行仔细审查。

（2）设计恰当的审计程序并实施

审计程序是审计师根据审计目标、审计计划和审计程序等相关要求，按照一定的步骤和方法进行的审计活动。而认定层次是指审计员根据自己对客户企业经营和财务情况的审计结果，对相关财务报表科目或相关财务信息进行判断和估计的过程。审计程序的不充分或不规范会导致认定层次错误。审计过程中，若审计程序不充分或不规范，可能会导致审计员获取信息不全面或不准确，进而可能导致出现认定层次的重大错报。在佳兆业案例中，普华永道如果仅通过核对现金流量表、银行对账单，向银行函证、问询等程序，是无法发现表外负债被看似合理的订金收入替代隐入报表中的情况。要想发现此类情况，需要对订金收入相关的合同、票据、现金流走向、经办人员、实施动作的细节和原因进行查询、问询、函证，才能避免此类重大错报的发生。在恒大案例中，普华永道可以借鉴关联第三方有关受限现金的数据与银行数据进行比对，减少错报发生的可能。作为审计人员，应当全面充分地收集证据、分析证据，为风险评价提供可靠的基础，对审计程序的执行进行全面把控，确保审计工作的全面、准确。

3.完善信息披露机制

（1）完善关键审计事项披露机制

财政部印发的《中国注册会计师审计准则第1504号———在审计报告中沟通关键审计事项》和《应用指南》都有对关键审计事项的统一要求和指引，但对于具体的执行细节并没相关的说明。因此事务所应当在此基础上进一步拟定相关规范，为审计人员披露关键审计事项提供参考方向，通过细化准则要求提高关键审计事项字段的信息质量。事务所应当对关键审计事项的披露数量作出细化要求，将重大错报风险水平与关键审计事项的披露数量关联起来，当企业的重大错报风险水平越高时，应当披露更多的关键审计事项。比如，在恒大案例中，当恒大集团2020年出现盈利能力和偿债能力持续下降，企业还面临疫情导致的外部经济环境恶化、政策监管收紧的情况时，普华永道应当将持续经营列为关键审计事项，增加关键审计事项的数量。针对连续多年关键审计事项内容重复导致信息时效性不足的问题，事务所应当对相关事项的设置进行重复性检测，考量其对保持审计一致性的价值，当重复率高于一定比例或是对保持一致性的价值不大时，要求相关人员进行事项的修改丰富。

（2）完善中期审阅报告的披露

在恒大集团案例中，普华永道在2021年中报中并未出具审阅报告，按照港股上市公司的一般要求，中期报告中应当含有带有核数师意见的审阅报告，普华永道的做法显然不够规范。虽然审阅的保证力度不及审计，但通过询问财务报表中所有重要的认定并实施分析程序识别异常关系和异常项目，就极有可能发现恒大未披露受限资金的问题。作为审计人员应当明确披露范围，确保报告真实、客观、完整的准确反映企业的财务状况、经营成果和现金流。对重大错报风险较高的、资金变化异常的科目重点关注，并在后续年报的编制回顾和分析，以便更好地反映审计过程中发现的问题并及时处理。审计人员应当做到定期公开披露，以便让公司治理层、监管机构、投资者对企业财务状况和业绩变化有更完全、更及时的了解。

········参考文献·····················

[1]吕金龙.注册会计师审计房地产开发企业应特别关注的风险[J].财经界（学术版），2010（5）：207.

[2]朱绍猛.浅议房地产公司审计工作重点[J].中国集体经济，2016（27）：45-46.

[3]周芳，常志芳.“三道红线”对房地产企业的影响研究[J].中国储运，2022（1）：103-104.

[4]朱绍猛.浅议房地产公司审计工作重点[J].中国集体经济，2016（27）：45-46.

[5]周芳，常志芳.“三道红线”对房地产企业的影响研究[J].中国储运，2022（1）：103-104.

（作者单位：池州学院商学院）